§6. Договор продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется пе-

редать в собственность покупателя земельный участок, здание, со-

оружение, квартируили другое недвижимое имущество. К нему от-

носятся земельные участки, участки недр, обособленные водные

объекты, объекты, перемещение которых невозможно без ущерба,

соразмерного их назначению — леса, задания, сооружения. Объек-

том недвижимости также признаются воздушные и морские суда,

космические объекты, квартира и иное имущество.

Купля-продажа земельных участков регулируется специальны-

ми правилами и может переходить к новому собственнику двумя

способами:

§6. Договор продажи недвижимости

180

предоставление из государственной или муниципальной собст-

венности путем проведения публичных торгов;

совершение сделок в соответствии с гражданским законодатель-

ством.

Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен

в письменной форме путем составления одного документа, подпи-

санного сторонами. Несоблюдение данного правила влечет его не-

действительность. Переход права собственности по данному дого-

вору подлежит государственной регистрации. В случае уклонения

одной из сторон от государственной регистрации суд вправе выне-

сти решение о государственной регистрации перехода права, а ук-

лоняющаяся сторона должна возместить причиненные убытки, вы-

званные такой задержкой.

Договор купли-продажи жилого помещения (а не только пере-

ход права собственности) подлежит государственной регистрации и

считается заключенным с момента такой регистрации.

Существенные условия договора продажи недвижимости:

установление имущества, которое подлежит передаче. Указание

таких данных, которые позволят индивидуализировать его, — адрес,

площадь, назначение и т.д. При отсутствии такой информации до-

говор считается незаключенным;

определение цены недвижимости. Не применяется правило об

установлении цены путем применения цены на аналогичный пред-

мет при сравнимых обстоятельствах. При несогласовании данно-

го условия договор считается не заключенным. Цена может опреде-

ляться путем установления цены на единицу размера площади или

иного показателя, подлежащая уплате сумма — исходя из фактиче-

ского размера имущества;

перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым

имуществом в случае продажи жилого помещения (жилого дома,

квартиры).

Недвижимое имущество передается по передаточному акту, под-

писываемому обеими сторонами. Уклонение одной из сторон от под-

писания признается ее отказом от исполнения своей обязанности.

В этом случае другая сторона вправе предъявить требования о воз-

мещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежа-

щим исполнением договора.

Вторая часть. Договорное право

181

Продавец считается исполнившим свое обязательство после фак-

тического вручения имущества и подписания передаточного акта.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей усло-

виям договора, не освобождает продавца от ответственности за не-

надлежащее исполнение договора, даже если такое несоответствие

предусмотрено договором. В таком случае применяются правила до-

говора купли-продажи о последствиях передачи товара ненадлежаще-

го качества. Покупатель вправе требовать по своему усмотрению:

соразмерного уменьшения цены;

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков, а также

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать

возврата уплаченной денежной суммы.

Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или

иной недвижимости.

При продаже недвижимости одновременно передаются и права

на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью.

Если ее продавец является собственником земельного участка, то в

договоре может предусматриваться, на каком праве осуществляется

переход участка: на праве собственности, аренды или ином праве.

Если такое указание отсутствует, то земельный участок перехо-

дит на праве собственности.

Если продавец недвижимости не является собственником зе-

мельного участка, то новый собственник приобретает право поль-

зования им на тех же условиях. Согласие собственника земельного

участка не требуется.

В случае продажи собственником земельного участка, на кото-

ром находится недвижимое имущество, без продажи самой недви-

жимости продавец сохраняет право пользования той частью земель-

ного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее

использования по назначению.