§16. Договор финансовой аренды (лизинг)

204

8. Арендодатель не отвечает перед арендатором за продавца. Ис-

ключением являются случаи, когда имущество и продавец выбирают-

ся арендодателем. В этом случае арендатор вправе предъявлять тре-

бования, вытекающие из договора купли-продажи, и к продавцу, и

к арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

§17. Договор найма жилого помещения

(КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА)

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник

жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) —

обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое поме-

щение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Разновидностью договора найма является наем жилого помеще-

ния в государственном и муниципальном фонде социального поль-

зования (социальный наем).

Жилое помещение может быть предоставлено юридическому

лицу только на условиях аренды. При этом арендатор обязан ис-

пользовать это помещение по прямому назначению — для прожи-

вания граждан.

Условия данного договора.

Субъектами договора являются:

наймодатель — собственник или управомоченное им лицо;

наниматель — могут быть только граждане.

Объектом договора является изолированное жилое помещение,

пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть

квартиры и т.д.). Оно должно быть благоустроенным применитель-

но к условиям данного населенного пункта, отвечать установлен-

ным санитарным и техническим требованиям.

В мноквартирных домах наниматели наряду с жилым помеще-

нием имеют право пользования общими помещениями дома (подъ-

езды, лестницы), механическим, электрическим, санитарно-техни-

ческим оборудованием за пределами или внутри квартиры (лифты,

мусоропровод).

Договор найма жилого помещения заключается в письменной

форме. Несоблюдение данного требования не влечет недействитель-

Вторая часть. Договорное право

205

ность договора, но лишает стороны ссылаться на свидетельские по-

казания в случае спора.

Существенным условием договора найма является размер платы

за жилое помещение. Размер и сроки устанавливаются по соглаше-

нию сторон. Максимальный размер платы может быть предусмот-

рен законом, в таком случае плата, предусмотренная договором, не

должна превышать этот размер. Если сроки в договоре не преду-

смотрены, оплата производится ежемесячно. Одностороннее изме-

нение размера оплаты не допускается, если иное не предусмотрено

законом или договором.

Договор найма имеет срочный характер: может быть заключен

на срок не более 5 лет. Если срок в договоре не указан, то он счита-

ется заключенным на 5 лет.

В случаях, когда договор найма заключен на срок менее 1 года,

наниматель ограничивается в ряде своих прав. Так, он не может по-

селить граждан, с ним проживающих, временных жильцов, не име-

ет преимущественного права на заключение договора найма на но-

вый срок, не вправе сдавать помещение в поднаем, не может заме-

нить себя в договоре другим нанимателем.

Права и обязанности сторон:

наймодатель:

обязан передать жилое помещение свободным (фактически и

юридически), в состоянии, пригодном для проживания;

обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого поме-

щения, обеспечивать предоставление коммунальных услуг, проведе-

ние ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств

для оказания коммунальных услуг;

обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения,

если иное не предусмотрено законом;

вправе давать согласие:

на переустройство и реконструкцию жилого помещения нани-

мателем;

на переоборудование жилого дома, влекущее существенное из-

менение условий пользования им;

на вселение граждан, постоянно проживающих вместе с нани-

мателем;

на вселение временных жильцов;