Шесть составляющих недвижимости

Каждая из последующих составляющих описывает факторы, которые менеджеру необхо­димо учитывать при принятии стратегических решений (о покупке - удержании - продаже).

Политическая составляющая недвижимости

А. Философия политики и недвижимость

С точки зрения философии имеются два прямо противоположных взгляда на частную собственность и имущественное право.

1. Первый взгляд, представителями которого являются Джон Локк и Адам Смит, предполагает, что один из элементов процветания общества заключается в поддержке и защите частной собственности. Джон Локк утверж­дал, что, увеличивая стоимость предмета, человек тем самым заслуживает право облада­ния данным предметом; Адам Смит утверждал, что, если каждый гражданин будет пресле­довать интересы своей собственной выгоды, это приведет к созданию непредвиденного, но идеального для всех общества. Государство в такой модели "направляет" лодку.

2. Противоположный взгляд, основателями которого являются Карл Маркс и Фридрих Энгельс, полагает, что наилучшей моделью является общество, в котором не существует частной собственности. Частная собственность рассматривалась как накопле­ние богатства классом буржуазии путем эксплуатации рабочего класса. Государства в такой модели "толкает" лодку).

3. В настоящее время для европейских государств характерен подход, расположенный как бы посередине этих двух противоположных взглядов, так называемый европейский третий путь: частная и общественная собственность сосуществуют.

Б. Воздействие политических предпочтений

Воздействие политического выбора на недвижимость, и наобо­рот, очень велико. Например, американское общество проводило политику поддержки регулирования частных пенсионных

фондов, частных банков, рын­ков закладных (ипотечного кредитования) и вторичных закладных бумаг. Все эти уч­реждения способствуют созданию для гражданина необходимых условий для купить дом. С другой стороны, модели коммунистического общества способство­вали строительству социального жилья посредством государственных органов или ор­ганов местной власти.

Табл.1 Философия политики и недвижимость

В большинстве западноевропейских стран используется модель, в которой поддержка оказывается как системе банковского капитала, так и строительству общественного/соци­ального жилья.

Истоки политической составляющей недвижимости могут быть обнаруже­ны в тех двух различных точках зрения которые изложены выше. В первую очередь, это можно видеть на примере жилья. Напри­мер, является ли жилье благом, которое должно предоставляться государством свободно, без оплаты, или, наоборот, благом, предоставляемым рынком по рыночным ценам, или оба, и государство, и рынок должны участвовать в процессе распределения.

В этом отношении представляет интерес политика, проводимая Всемирным банком и подразделением Всемирного банка. Эти учреждения, предоставляют щадящие займы для стимулирования развития менее развитых регионов. В настоящее время стратегическим приоритетом данных учреждений является уменьшение бедности. Очевидно, что достойное жилище является важным аспектом политики банка. Причем в большинстве случаев развитие рынков капитала в значительной степени стимулируется имуществом, заключенным в жилом фонде. Многие развивающиеся страны сталкиваются с проблемой, когда имущество семей с низким уровнем дохода почти исключительно заключается в их жилище. Однако их жилище очень часто оказывается нелегальным, следовательно, не может иметь признаваемой стоимости.

Всемирный банк проводит исследования с целью определения, в какой степени жилищная политика и рынок жилья могут взаимодействовать в качестве инструмента для борьбы с бедностью и для поддержки экономического развития. Они большое значение уделяют жилищному финансированию: приватизация банков, создание страховых компаний и частных пенсионных фондов, ипотечных и закладных. Данная политика оправдана тем, что она не ведет к значительному обременению системы государственного финансирования. Поэтому банк подчеркивает важность реформирования рынка капитала, направленного на решение жилищных вопросов. Но такая политика базируется все на тех же фундаментальных понятиях о собственности и роли государства, введенных еще Адамом Смитом.

Голландский международный гарантийный жилищный фонд также устанавлива­ет процедуру выдачи щадящих займов развивающимся странам для финансирования жи­лищной политики. Однако принципи­альное отличие от Всемирного банка заключается в том, что Голландский международный гарантийный жилищный фонд создает фондовые ме­ханизмы для поддержки социальных жилищных объединений. Они оказывают поддержку социальным рынкам жилья (рынкам аренды), а не стимулирует час­тное домовладение, как это делает Всемирный банк. И опять же, это отражает фундамен­тальный философский подход к жилью и к роли государства.

В. Общественная стабильность, государственное здравоохранение,

государственные доходы и недвижимость

Общество, в котором гражданам не предоставляется достойное жилье, не может быть стабильным. Отсутствие достойного жилья провоцирует как социальные беспорядки, так и болезни.

1.Государственное здравоохранение. Не имея жилья, граждане не могут быть подключены к снабжению чистой водой, электроснабжению, отоплению и т.д. Это, в свою очередь, ухуд­шает иммунную систему и провоцирует заболевания. Согласно данным организации Хабитат при ООН более 800 мил­лионов людей в мире живут сегодня в городских трущобах, в опасных условиях, угрожаю­щих их здоровью. По-прежнему в мире существует много регионов, в которых ведутся гражданские или этнические войны.

2.Коммунальные услуги. Граждане, получающие коммунальные услуги (водо- и газоснабже­ние, электричество), обычно должны оплачивать их потребление ежемесячно. Однако во многих странах поставщики коммунальных услуг даже не имеют адресов для направления счетов. Как следствие, предоставление коммунальных услуг либо прекраща­ется, либо должно оплачиваться государством.

3.Социальная стабильность. Основные территории развитых стран име­ют сходные проблемы в городских районах, именуемых "гетто". Это наблюдается во все большей степени в обществах с несколькими культурами, где глобализация усугубила про­блему иммиграции и иногда иммиграции нелегальной.

Жилищная политика является эффективным инструментом умиротворения гражданских беспорядков и создания благоприятных условий для интеграции. В Нидерландах большинство "буржуазных" городских районов имеют несколько со­циальных домов, где социальное жилье сдается в аренду семьям с низким и средним уров­нем доходов и наоборот. Данная модель, называемая "вазой с фруктами", является примером того, как государство преодолевает образование гетто и способствует интеграции.

Другим направлением политики является развитие и укрепление "экономики районов": оказание помощи местным предпринимателям (например, владельцам местных магази­нов, парикмахерских, предприятий химчистки и другим), которые и сами заинтересованы в социальной стабильности, и следовательно, будут заинтересованы в поддержании по­рядка и "приятной для жизни" атмосферы в округе.

4.Государственные доходы. Жилье и земля всегда являются объектами налогообложения. Количество индиви­дуальных налогов, зависит, от дохода (подоходный налог) и от стоимости собственности (налог на собствен­ность). Чем они выше, тем выше и налоги. Следовательно, налогообложение явля­ется инструментом политики, позволяющим стимулировать или, наобо­рот, препятствовать развитию частной собственности на жилье. С другой стороны, высокие налоги на недвижимое имущество, т.е. годовые платежи за жилье, могут в какой-то момент сделать обладание собственным жильем менее привлекательным, чем аренда. В то же время, местные органы самоуправле­ния могут предоставлять субсидии семьям, которые намерены отделывать свое жилье энерго экономичными материалами, либо предоставлять жилищные субсидии семьям с низким и средним уровнем доходов. Данные субсидии могут быть адресованы объекту (дому) или субъекту (лицо, пользователь). Деньги, полученные от доходов, затем проходят вторичный "цикл": они инвестируются в проекты по созданию городской инфраструктуры.

Для поощрения частной собственности на жилье было разработано большое количе­ство мероприятий:

1.Фискальная политика: частную собственность на жилье можно поощрять путем сни­жения налогообложения сумм, выплачиваемых по ипотеке.

2.Продажа государственной арендной собственности.

3.Модель строительных сберегательных банков: данная модель основана на немецком опыте, где банки, специализирующиеся на ипотеке, привлекают сбережения граждан, ко­торые могут их использовать позднее, например через пять лет для выкупа закладной по ипотеке. Вследствие этого уровень платежей граждан по закладным снижает­ся, следовательно большее количество граждан получают возможность выкупа займа по закладной.

Жилье находится на пересечении двух важных потоков государствен­ной финансовой системы: дохода (налог) и расходов (субсидии). Государство применяет различные инструменты для поддержки своей жилищной политики. Недвижимость, в особен­ности жилье, является прекрасным индикатором для понимания политической силы, до­минирующей в стране, и ее философских истоков.

Учитывая вышеуказанное, жилье при условии хорошего менеджмента служит государ­ству в нескольких направлениях:

• удовлетворяет фундаментальную потребность его граждан;

• повышает уровень гигиены и здоровья населения;

• служит средством социальной и культурной интеграции;

• делает возможной регистрацию граждан по месту проживания, позволяя планировать размещение инфраструктуры и предоставление коммунальных услуг;

Г. Социальное значение и инвестиции в недвижимость

С точки зрения инвестора/владельца, владение и управление недвижимостью обычно имеют две основные цели:

1. приносит годовой доход как вознаграждение за риск, связанный с инвестициями;

2. позволяет "заработать" на росте стоимости недвижимости.

Когда на карту ставятся инвестиции в жилье, в ряде случаев рассматривается социальное обеспечение и доступность (по средствам). Национальные правительства, муниципальные органы или инвесторы вовлекаются в пре­доставление доступного по средствам социального жилья с целью обеспечения подходя­щим жильем семей с низким уровнем доходов. Помимо обычного возврата инвестиций и роста стоимости, социальные доходы (социальное обеспечение) могут рас­сматриваться в качестве продукта инвестиций.

Недвижимость может быть продана или сдана в аренду в ус­ловиях рынка. Но в случае социального жилья или жилья по доступ­ным ценам всегда участвует социально ориентированный фактор. Это происходит вследствие политического влияния правительств или социально ориентирован­ных организаций. В большинстве таких случаев роль инвестора полностью или частично выполняет правительство (путем прямого финансирования, субсидирования и т.д.).

Как и на "коммерческом" рынке, при­быль и рост стоимости одинаково важны в сфере социального жилья. Оба вида жилья формируют финансовую основу для инвестиций. Однако инвестиции в социальное жилье могут устанавливать более низкие требования к получению прибыли взамен на более вы­сокие социальные выгоды.