Финансовая составляющая недвижимости

А. Характеристики рынка собственности и финансовые нововведения.

Защитой от инфляции служит периодический пересмотр соглашения об арендной плате ежегодно, ежеквартально или в течение других периодов времени, что позволяет владельцу собствен­ности увеличивать арендную плату в соответствии с инфляцией. Это приводит к тому, что инвестиции в собственность являются серьезной преградой для инфляции, то есть защитой против инфляции. В случае ценных бумаг или фондовых инвестиций это проявляется в мень­шей степени.

Исследования показа­ли, что собственность на недвижимость имеет слабую взаимосвязь с фондовым рынком и рынком ценных бумаг. Это делает ее особенно удобной в качестве инвестиций. Если вы инвестируете 1/3 вашего портфеля в ценные бумаги, 1/3 в фонды и 1/3 в собственность на недвижимость, можно заметить, что общий уровень доходно­сти акций и фондов колеблется в противоположном направлении, чем ваши вло­жения в недвижимость. Эта отличительная особенность недвижимости менее заметна в случае акций и фондов недвижимости. На фондовой бирже эти фонды ведут себя более близко к акциям.

Еще одна особенность недвижимости, являющаяся также главным ее не­достатком, это очень неликвидные инвестиции. Невозможно стро­ить, покупать или продавать собственность с той же непринужденностью и скоростью, с которой можно продавать акции и фонды. Поэтому сообщество инвесторов придумало решение в форме фондов собственности. Эти фонды собственности могут выпускать ак­ции для котировки на фондовой бирже или иметь форму акционерных обществ закрытого типа. Выгода заключается в том, что инвестор, который хотел вложить, например, 100 тыс. евро в недвижимость, может теперь за те же деньги купить долю в фонде недвижимости и получить опцион на приобретение недвижимости на 2 млн. евро. Он таким образом покупает все то же здание стоимостью 100 тыс. евро, но только в виде ценной бумаги. Поэтому фонды недвижимости наделяют недвижи­мость характеристикой, которой она первоначально не имела, - ликвидностью.

Правовая составляющая недвижимости

А. Кадастр - это реестр собственников и объектов недвижимости. Наличие прозрачного кадастра важно для того, чтобы не было неясности относительно того, кто владеет землей или зданием. Например, при отсутствии кадастра владелец строения мог бы продать свою соб­ственность дважды. Наличие кадастра является также важным условием для банка, чтобы обеспечить граждан закладными: это дает им уве­ренность, что банк обеспечивают ссуду законному владельцу недвижимости.

В отсутствии надлежащей регистрационной системы существует неопределенность в отношении прав собственности. Это увеличит риск сделок с собственностью.

Б. Лишение права выкупа по закладной - это право продать заложенную собствен­ность, если компания или физическое лицо не платит свои закладные платежи. В этом слу­чае банку необходимо взять на себя владение правом собственности и продать дом или коммерческую соб­ственность. Отсутствие такого права приведет к ситуации, когда банк выдает закладные ссуды, которые не оплачи­ваются, в то время когда он не имеет возможности взять во владение собственность или продать ее. Это приведёт к банковскому кризису или к закрытию кредита. Чтобы этого не случилось, банки обеспечивают ссуду лишь в том случае, если лише­ние права выкупа может быть гарантированно и эффективно осуществлено. Подобные соображения важны и на рынке арен­дной платы: для владельцев домов или коммерческой недвижимости важно то, что они мо­гут расторгнуть договор об аренде, если арендатор не платит арендную плату.