1.3.3. Влияние на недвижимость «жилищной карьеры»
В небольших жилых домах пользователи меняются в основном из-за смены поколений, тогда как в многоэтажных жилых зданиях жильцы меняются намного чаще. Причина переезда - смена места работы, повышение доходов и Качества жизни, увеличение семьи и др. На рисунке 1.4, в показаны разные периоды жизненного цикла объекта недвижимости в зависимости от изменения его назначения.
Причем функциональное назначение строения остается тем же, но в зависимости от основной деятельности могут иметь место четыре варианта его использования. Старые складские помещения перепланируются под торговые залы, и с целью их расширения приобретаются соседние объекты недвижимости (рис. 1.4, в). На рисунке 1.4, г представлен жизненный цикл с точки зрения пользователя. Пользователь 1, расширяя свою деятельность в течение своего жизненного цикла, много раз переезжает в новую недвижимость. Особенно это хорошо видно на примере промышленных предприятий Новые линии по выпуску продукции, а также возросшее значение перевозок заставляют предприятия передислоцироваться на более выгодные места.
В арендных квартирах многоэтажных зданий жильцы обычно меняются через 1-5 лет. Как правило, со сменой жильцов в квартире требуется провидение косметического ремонта (например, окраска и замена обоев). Многоэтажный жилой дом, расположенный в центре города, на протяжении своего жизненного цикла может поменять свое функциональное назначение, например на офисное здание, что потребует проведения уже более основательного ремонта. Коммерческое здание (например, универмаг), может в течение длительного времени сохранять свое назначение и даже своего владельца. Но многих случаях пользователи торговой и офисной недвижимости меняются, их предприятия растут, им требуются большие помещения: предприятии закрываются и в их помещения въезжают новые предприниматели.
1.3.4. Жизненные циклы
объемно-планировочных частей недвижимости
На протяжении жизненного цикла строения физическое и моральное старение его помещений, систем и конструкций происходит с различной скоростью (риг. 1.5). Деятельность, происходящая в здании, со временем меняется, требуя изменений и самого строения. Каркас здания является наиболее прочной его частью. Он, как правило, не метается в течение жизненного цикла. Несущие конструкции являются долговременными и не всегда позволяют изменить объёмно-планировочное решение здания. Трубы и приборы систем отопления, канализации и вентиляции требуют капитального ремонта (по крайней мере, один раз на протяжении всего жизненного цикла здания). Периодически требует более значительных изменений автоматизация в офисных зданиях, оборудование помещений для активного отдыха и развлечений, а также и обслуживающие системы, расположенные в общих помещениях жилых зданий. Правильная организация профилактики и текущего ремонта может продлить жизненные циклы
разных
объемно- планировочных частей недвижимости.
Экономический жизненный цикл здания
может быть короче его технического
жизненного цикла. Массовая миграция
населения из сельской местности в города
оставляет пустыми квартиры, расположенные
в неблагополучных населённых пунктах.
Например, в Восточной Германии имеется около 1 миллиона свободных квартир в многоэтажных жилых зданиях (20% жилого фонда остается пустым, поскольку рабочие места, а вслед за ними и люди, переместились в другие регионы). В странах СНГ (Казахстан, Армения и др.) из-за миграции русскоязычного населения рыночная цена квартир в несколько раз ниже их себестоимости.