Инвестиционные решения в международном контексте

Рассмотрим ситуацию, при которой мы должны инвестировать в земельную собствен­ность 500 миллионов евро в России или во Франции. Наша компания расположена в Бель­гии. Каким должен быть доход для принятия нами решения по инвестированию?

Для такого решения об инвестировании с учетом рисков необходимо сделать оценку.

Разъяснения:

Безрисковый уровень: доход, когда обеспечивается от­сутствие риска для инвестиций. В качестве мерила для безрискового уровня берется доход, получаемый с трехмесячного вклада в государственное казначейство, так как государ­ство имеет самый низкий уровень дефолта.

Уровень риска для земельной собственности (коммерческие и управленческие риски): (сверх)доходы, которые мы хотели бы получить, поскольку мы инвестируем в зе­мельную собственность.

Государственный риск (риски изменения законов и риск для окружающей среды) - измениться политический режим, нестабильность законодательства, опасность восстаний.

Финансовые риски (риски, связанные с инфляцией и с процентами по займам) - это риск того, что деньги могут обесцениться или девальвироваться.

Взглянув на табл., становится ясно, что мы могли бы рассчитывать на гораздо боль­ший совокупный доход от инвестиций в России, чем от инвестиций во Франции. Предположим, мы нашли бы в России возмож­ности для инвестирования в земельную собственность, которые обеспечат нам доход в размере 23%, далее имело бы смысл вложить деньги на обоих рынках с целью выяснить некоторые географические особенности в вашем портфеле и/или инвестировать в рознич­ную продажу во Франции или в офисы в России, для того чтобы осуществить некоторые видоизменения в сегменты собственности.

Какие выводы мы можем сделать из этого анализа? Первое, анализ обеспечивает расста­новку по уровням риск/доход (чтобы начать с безрискового инвести­рования и постепенно добавлять различные элементы риска и связанные с ними доходы: риск для собственности, государственный риск и финансовый риск). Следовательно, такой подход является инструментом стратегического инвестирования.

Жизненный цикл недвижимости

1.3.1 Общие определения жизненного цикла

Недвижимость имеет продолжительный срок жизни. Наиболее устой­чивой во времени является планировочная структура города, сформиро­ванная как результат градостроительной деятельности. Улицы старых го­родов 100 и даже 200 лет назад пролегали в тех же самых местах, а выходящая на них застройка успела обновиться несколько раз. В течение своего срока жизни здания несколько раз подвергаются капитальному ре­монту, При планировании зданий или их капитальном ремонте период до следующего ремонта составляет от 30 до 50 лет. Такой запланированный срок называется жизненным циклом строения (здания или сооружения). Жизненный цикл общественных зданий составляет 50-100 лет, жилых зда­ний 50 лет, а у промышленных и складских зданий - чаще всего ограни­чивается пределом в 30 лет.

1.3.2 Основные фазы жизненного цикла строения

Основными фазами существования строения являются строительство,

эксплуатация и снос (рис. 1.3).

Строительство. Стадию строительства можно разделить на стадию бизнес-планирования проекта и предварительного планирования строительства, стадию строительного планирования и проектирования и стадию реализации строительного проекта.

На стадии бизнес-планирования проекта и предварительного планирования строительства дается обоснование целесообразности данного проекта, а также составляется его программа, определяющая основные количественные и качественные показатели будущего объекта, уровень затрат (с достаточной степенью точности), временные цели строительства.

На стадии строительного планирования и проектирования владелец объекта заказывает проектную документацию с точным определением всех его параметров. В соответствии с проектной документацией производится строительство объекта. Длительность этой стадии, в зависимости от вида объекта, обычно составляет 1-2 года. Крупный строительный проект, на пример АЭС-1000, может осуществляться в течение 7-10 лет и больше, будучи разделенным на отдельные строительные, технологические и общие площадочные узлы (узловой метод строительства).

Эксплуатация здания. После завершения строительства объект эксплуатируется в течение длительного времени (например, 50 лет и более), с целью осуществления в нем основной деятельности. За ним организуется уход, текущий и капитальный ремонт. Большинство объектов на протяжении всего жизненного цикла сохраняют одно и то же назначение (школы остаются школами, квартиры - квартирами и т. д.).

Снос. С того времени, как приносимый зданием доход (выгода) пере стает покрывать затраты, требуемые на уход и содержание, здание должно быть снесено и на его месте построено новое. Если земельный участок не представляет собой большой ценности, а снос, наоборот, связан со значительными затратами, здание может оставаться без ухода и эксплуатации. Такие обветшавшие строения оказывают негативное влияние па окружающую среду. В крупных городах промышленные окраины, застроенные мною мет назад, в настоящее время оказались внутри города. Местные органы власти пытаются найти лучшие решения по новому использованию старых промышленных строений и территорий.

Экономика жизненного цикла. С точки зрения экономики жизненного цикла недвижимости решающим является эффективное обеспечение 50 летнего срока осуществления основной деятельности. Значение строительства и содержания объекта в течении всего жизненного цикла в общем составляет 15-20%. Только при проживании значение строительства становится существенным.