Временная составляющая недвижимости

А. Задержка строительств.

Так как в строительстве есть отставание во времени (время задержки), то рынки недвижимости очень чувствительны. Если цены на офисы в каком-либо городе поднимают­ся, то все строительные компании рассматривают это как удачную возможность вхожде­ния в эту структурную часть рынка. Результатом же будет то, что через год предложение на рынке будет слишком высоким. Следовательно, решения по инвестициям в недвижи­мость должны быть тщательно проработаны с учётом изучения и анализа рынка. Профессионалы в сфере недвижимости используют методы и инструменты прогнозирования, а также региональный экономический анализ для того, чтобы избежать циклов резких подъемов и спадов.

Б. Низкая ликвидность недвижимости.

По сравнению с другими финансовыми активами, такими как облигации или акции, недвижимость имеет не достаточную ликвидность. Офисы, жилые дома или земельные участки, то есть любую недвижимость невозможно купить или продать с той же скоростью, как облигации или акции. Инвесто­ры, вкладывающие в недвижимость, рассматривают это как ещё один дополнительный элемент риска. Следовательно, создание не­движимости привело к развитию фондов недвижимости. Эти фонды дают инвесторам возможность по­купать и продавать акции недвижимости подобно тому, как это делается с любыми дру­гими акциями.

В. Управление недвижимостью и капитализация

Инвесторы недвижимости нуждаются в высокопрофессиональной организации для при­обретения земельных участков, строительства и для эксплуатации недвижи­мости. Именно это называется управлением недвижимостью. Управляющие недви­жимостью играют важную роль, так как они руководят техническими (уборка, покраска, обслуживание лифтов и т.д.) и коммерческими (арендная плата, оплата коммунальных услуг) аспектами процесса эксплуатации недвижимости. Если бы всего этого не было, то недвижимость со временем теряла бы свою ценность.

Общая ценность объекта снижается до того момента, когда здание полностью обесценится, и единственную ценность будет представлять собой лишь земельный участок. Ценность земельных участков со временем возрастает. Факторы, отрицательно влияющие на рыночные условия пространственно-экономического развития: загрязнение почвы, не­эффективная земельная политика властей.

Декапитализация - это явление, которое можно наблюдать во многих странах Централь­ной и Восточной Европы. Прежде всего, она проявляется в жилищном строительстве, уп­равление которым производится довольно плохо. Это со временем приводит к потере сто­имости недвижимости. В западноевропейских странах основными типами организаций по управлению недвижимо­стью являются:

• ассоциации собственников жилья, которые возникают в частных многоквартирных домах. Сообща жильцы накапливают - путем ежемесячных вкладов - некоторые средства, которые затем используют для финансирования процесса эксплуатации здания (работ по содержанию).

• профессиональные компании по управлению недвижимостью, которые имеют дело с намного более крупными портфелями недвижимости в любом её секторе (жильё, торговые помещения, офисы). Эти крупные компании включают подразделения, обеспечивающие бухгалтерское и административное обслуживание, техническое обслуживание, эксплуата­цию и т.д.

Важным моментом управления недвижимостью является то, что организация должна постоянно осуществлять вклад капитала в рост ценности активов недвижимости. С точки зрения роста стоимости недвижимости в финансовом отношении часто выгоднее оптимизировать стоимость недвижимости, чем оптимизировать затраты на её поддержание. Таким обра­зом, управление стоимостью обычно выгоднее, чем управление затратами.