- •1. Управление недвижимостью
- •1.1. Определение управления недвижимостью
- •1.2. Руководство управлением недвижимостью
- •1.3. Управляющие недвижимостью
- •1.4. Главные цели управления недвижимостью
- •1.5. Подходы к управлению недвижимостью
- •2. Задачи в управлении недвижимостью
- •2.1. Цель управления
- •2.2. Задачи пользователя
- •2.3.Задачи владельца
- •2.4.Задачи владения
- •2.5.Задачи по содержанию недвижимости
- •2.6.Задачи профилактики и текущего ремонта
- •2.7.Услуги, предлагаемые пользователем
- •2.8.Задачи застройщика
- •2.9. Задачи органов власти и управления
- •3. Заключительные положения и выводы
- •.1 Юридическое понятие недвижимости
- •1.2. Экономическое понятие недвижимости
- •Методология определения цены под воздействием традиционных рыночных регуляторов.
- •Шесть составляющих недвижимости
- •Политическая составляющая недвижимости
- •Экономическая составляющая недвижимости
- •Г. Сегменты рынка недвижимости и экономика.
- •Финансовая составляющая недвижимости
- •Правовая составляющая недвижимости
- •Географическая составляющая недвижимости а. Регионы и секторы
- •Б. Функция имущества управляет ценой
- •Временная составляющая недвижимости
- •Г. Экономическая, физическая и эмоциональная (моральная) жизнь недвижимости
- •Д. Эксплуатация и реконструкция
- •Эксплуатация и модернизация недвижимости
- •Резюме: влияние шести составляющих недвижимости
- •Введение в управление портфелем недвижимости портфель недвижимости
- •Диверсификация как основная составляющая портфеля недвижимости
- •Принципы управления портфелем недвижимости
- •Основы управления
- •Уровни управления
- •Стратегический менеджмент модель управления
- •Модель разработки стратегии управления портфелем недвижимости
- •Анализ текущего финансового состояния портфеля
- •Исследование рынка
- •Анализ портфеля
- •Стратегии и сценарии развития
- •Оптимизация портфеля
- •3) Этапа "зрелости": дойная корова - б,
- •4) Этапа "старости", "упадка": старая собака - в.
- •Финансирование инвестиций
- •1. Финансирование собственными средствами.
- •2. Финансирование заемными средствами.
- •Инвестиционные решения в международном контексте
- •Жизненный цикл недвижимости
- •1.3.1 Общие определения жизненного цикла
- •1.3.2 Основные фазы жизненного цикла строения
- •1.3.3. Влияние на недвижимость «жилищной карьеры»
- •1.3.4. Жизненные циклы
- •1.3.5. Культурное наследие
- •1.4. Экономика жизненного цикла недвижимости
- •1.4.1. Частные экономические факторы
- •1.4.2. Доходы, выгоды и ценности недвижимости в период ее жизненного цикла.
- •1.4.3. Затраты в течение жизненного цикла
- •Операционный бюджет Бюджет продаж
- •Бюджет производства ( производственная программа)
- •Бюджет прямых материальных затрат
- •Бюджет прямых затрат на оплату труда
- •Бюджет производственных накладных расходов
- •Бюджет производственных запасов
- •Бюджет сбытовых и административных расходов
- •Отчет о прибылях и убытках
- •Операционные бюджеты (пояснение)
- •Алгоритмы создания агентства недвижимости
- •1.1 Иллюзии и мифы риэлторского бизнеса.
- •1.2 Психология учредителя агентства недвижимости.
- •1.3 Технология прибыли агентства недвижимости.
- •1.4 Риэлторская компания-это борьба за власть.
- •1.5 Финансовые «глюки» риэлторской компании.
- •1.6 Человеческий капитал агентства недвижимости.
- •2.Технология создания агентства недвижимости.
- •3. Структура и организация работы агентства недвижимости.
- •3.1 Введение
- •3.2 Характеристика отрасли
- •3.3 Характеристика фирмы.
- •3.4 Выбор товара
- •3.5 Производственная программа фирмы
- •3.6 Организационная структура фирмы
- •3.7 План маркетинга
- •3.8 Оценка рисков
- •3.9 Финансовый план предприятия
- •4. Договора
- •Г. Магнитогорск «____»_________ 2009г.
- •Предмет договора.
- •Критерии сделки по отчуждению Объекта.
- •Права и обязанности сторон.
- •Агент обязан:
- •Принципал обязан:
- •Вознаграждение Агента и порядок расчетов Принципала с Агентом.
- •Ответственность сторон.
- •Агентский договор от 2010
- •Предмет договора.
- •Критерии сделки по приобретению Объекта:
- •Права и обязанности сторон.
- •Агент обязан:
- •Принципал обязан:
- •Вознаграждение Агента и порядок расчетов Принципала с Агентом.
- •Ответственность сторон.
- •Предмет договора.
- •Критерии сделки по отчуждению Объекта-1.
- •Критерии сделки по приобретению Объекта-2.
- •Права и обязанности сторон.
- •4.2. Агент обязан:
- •Принципал обязан:
- •Вознаграждение Агента и порядок расчетов Принципала с Агентом.
- •Ответственность сторон.
- •Договор задатка
- •Ответственность сторон
- •Срок исполнения договора
- •Предварительный договор купли – продажи
- •2. Экономическое регулирование
- •3. Энергосбережение в быту (квартиры, частные дома)
- •4. Энергосбережение в жилищно-коммунальном хозяйстве
- •Повышение энергоэффективности тепловых сетей
- •Повышение энергоэффективности электрических сетей и системы освещения
- •Повышение энергоэффективности систем водоснабжения
- •"Нетрадиционные" способы энергосбережения в жкх
- •5. Энергосбережение в бюджетной сфере
- •6. Энергосберегающие технологии
- •6. Классификация зданий по энергетической эффективности
- •Пути дальнейшего повышения энергоэффективности зданий
- •7. Конструктивные и технологические решения устройства теплозащиты стен
- •8. Системы теплоснабжения, водопровода, канализации.
- •Классификация систем теплоснабжения
- •Классификация
- •Внутренняя канализация
- •Наружная канализация
- •Материалы
- •Прокладка трубопровода
- •Элементы водопровода
- •Внутренний водопровод
- •Наружный водопровод
- •Управленческая экспертиза объектов недвижимости.
- •Технология управленческой экспертизы объектов недвижимости.
3.2 Характеристика отрасли
В России уже существует рынок риэлторских услуг, но время его существования относительно небольшое, но назвать его новым тоже нельзя. Во всех цивилизованных странах этот вид услуг уже давно развит, и всё население прибегает именно к нему, когда возникают проблемы с недвижимостью. На данном этапе развития риэлторских услуг, данная отрасль переживает не столь эффективное развитие. Это происходит вследствие кризиса 8 августа 1998г., в результате которого огромное количество юридических и физических лиц потеряли свои средства. Это обстоятельство пагубно сказалось на «молодом», недавно созданном рынке риэлторских услуг, который ещё не приобрёл достаточной стойкости, чтобы «пережить» этот кризис. Поэтому сейчас развитие рынка происходит намного медленнее, чем если бы он нормально развивался и на него не обрушился бы такой сильный удар. Перспектива резкого роста в ближайшее время не столь велика, но через несколько лет рынок будет успешно развиваться вследствие медленно растущего спроса на данный вид услуг.
В настоящий момент существует достаточно большое количество фирм, занимающихся риэлторскими услугами. Но в тоже время многие вновь созданные фирмы могут занять нишу (часть рынка), которая осталась свободной вплоть до настоящего времени.
Потенциальными Клиентами, которым необходимы риэлторские услуги, являются все категории людей: есть элитное жильё для состоятельных людей; типовые проекты, которые пользуются спросом у среднего класса; а также категория людей, которая вынуждена все материальные проблемы решать через недвижимость. В зависимости от обстоятельств, люди вынуждены прибегать к услугам риэлторских фирм, чтобы решить неожиданно возникшие проблемы.
Инвестиционная привлекаемость на данном этапе развития отрасли не очень велика вследствие причин, указанных выше. Но со временем она обязательно будет расти.
3.3 Характеристика фирмы.
Фирма обычно регистрируется как общество с ограниченной ответственностью.
Общество может быть ликвидировано добровольно в порядке, установленном Гражданским кодексом (ГК) РФ, а также по решению суда на основаниях, предусмотренных в ГК РФ. В случае банкротства учредители отвечают только размерами своих вкладов.
3.4 Выбор товара
Прежде чем принять окончательное решение, нужно исследовать рынок и выяснить сколько в настоящий момент действующих компаний, занимающихся данным видом услуг, выяснили слабые и сильные стороны некоторых из них и прейти к выводу, что на рынке мы найдём свою нишу и реально будем в состоянии конкурировать с сильнейшими из существующих организаций.
Полезный эффект для Клиента данного вида услуг состоит в следующем:
• организация предлагает Клиенту «защиту» и гарантию того, что произведённая операция имеет законный характер, и даёт гарантию, что Клиент не будет обманут, обратившись в данную фирму.
Например, при продаже человеку «со стороны», который заверил, что платёж за купленную недвижимость будет произведён, не означает ещё, что реально Клиент получит принадлежащие ему по праву деньги;
• специалист по недвижимости, занимающийся данной сделкой, значительно упрощает Клиенту бумажную сторону дела, т.е. Клиент будет обязан только предоставить необходимые для ведения дела документы и подписаться там, где нужно, а остальное (поиск продавца, покупателя, регистрация контракта у нотариуса и т. д.) уже ложится на плечи риэлтора.
К каждому Клиенту нужно подходить индивидуально и попытаться максимально удовлетворить требованиям каждого из них. Клиенты — отечественные физические лица, которым необходимо либо продать, либо купить, либо совершить ещё какие-либо операции с недвижимостью.
Риэлторский вид услуг доступен всем категориям населения, не зависимо от того, кто является Клиентом и какая услуга ему необходима: сдача в аренду квартиры или покупка дорогостоящего жилья в центре города. Любой человек может обратиться в фирму, и риэлтеры сделают всё возможное и невозможное, чтобы оказать данному конкретному Клиенту услугу, в которой он нуждается. Мы будем пытаться сократить до минимума, равному нулю, число Клиентов, неудовлетворённых работой фирмы. Благодаря такому подходу к Клиентам, мы надеемся, что быстро сможем завоевать их расположение и приобрести репутацию надёжной фирмы, занимающейся оказанием качественных риэлторских услуг.
Спрос на услуги данного вида в настоящее время растёт и будет продолжать неуклонно расти, потому что жилищный вопрос всегда будет стоять впереди остальных. Дети вырастают, создают свои семьи и хотят отделиться от своих родителей. В более состоятельных семьях родители в состоянии приобрести отдельную квартиру или даже дом для своих детей. Но это в состоянии сделать лишь небольшая часть населения. В большинстве случаев этот вопрос решается путём разъезда на меньшие по площади жилплощади. Например, из четырёхкомнатной квартиры разъезжаются на две двухкомнатные.
Когда речь идёт о слабых сторонах риэлторских услуг, имеются в виду слабые стороны их предоставления. Слабые стороны включают в себя:
1. неквалифицированное предоставления услуг данного вида риэлтером, не умеющим найти общий язык с Клиентом, т.е. быть общительным и гибким;
2. неумение правильно заполнять документы, связанные с данной конкретной сделкой;
3. плата завышенных комиссионных за оказанную услугу;
4. отсутствие проверки каждого человека, который является стороной данной сделки, что может пагубно отразиться на результате всей работы: наличие уголовного прошлого (судимостей) или появление детей или родственников, ранее ущемлённых в правах.
В нашей стране нет еще вузов, которые готовили бы специалистов именно этого профиля. Поэтому при принятии на работу к людям применяются некоторые требования, которыми они должны соответствовать, чтобы заниматься успешной риэлторской деятельностью. Главным требованием является умение входить в контакт с любой категорией людей, расположить Клиента к себе, чтобы он мог довериться риэлтору, чтобы он был уверен, что это именно та фирма, именно тот человек (риэлтор), которые в состоянии помочь ему решить проблему. Поэтому нашей компании нужен высоко профессиональный уровень кадров. Предпочтение при принятии на работу отдается людям, знающим юридическую сторону дела.