2.9. Задачи органов власти и управления

Задачи официальных органов, регулирующих сферу недвижимости, являются широкими и многосторонними. К таким задачам относятся планирование землепользования и территориального развития (градостроительство) на разных его уровнях, выдача разрешений на строительство, контроль и надзор во время строительства, контроль, связанный с приемкой построенного объекта, контроль во время эксплуатации объекта (периодический пожарный надзор), согласования, связанные с изменением вида использования объектов, а также разрешения на снос.

3. Заключительные положения и выводы

Сферы строительства и недвижимости составляют основную долю наци­ональной экономики, в том числе недвижимость составляет 60-70% нацио­нального богатства. Основными задачами работы с недвижимостью явля­ются ее эффективное использование, продуманное и экономически обоснованное управление собственностью, современный уход и текущий ремонт, а также организация строительного производства, способная удов­летворить будущие потребности в недвижимости.

Главной целью пользователей в управлении недвижимостью является удовлетворение их потребностей для осуществления основной деятельнос­ти (проживание, обучение или производство товаров). Главной целью соб­ственника является извлечение доходов от управления его недвижи­мостью. На прибыль от своей деятельности рассчитывают и обслуживаю­щие компании, и фирмы, занятые в строительном производстве. Целью органов власти управления является сбалансированное благополучие на­селения, средством достижения которого является поддержка разных ви­дов экономической деятельности.

Все стороны, занятые в сфере недвижимости, имеют свои задачи.

Управление недвижимостью является предпринимательской деятель­ностью, которая имеет свои цели и задачи, этапы планирования, организа­ции, выполнения и контроля с учетом анализа достигнутых результатов. Именно такой подход необходим для каждого управляющего недвижи­мостью, который должен руководствоваться им в своей повседневной дея­тельности.

.1 Юридическое понятие недвижимости

Недвижимость используется человечеством с незапамятных времён, точнее - с момента перехода к оседлому образу жизни, повлекшему необходимость создания построек, способных оградить людей от неблагоприятных воздействий внешней среды. Таким образом, первичной из тех функций которые выполняют недвижимость в современном мире, является сугубо утилитарная защитная функция. Она же, естественно, является и наиболее общей, - её способны выполнять все без исключения объекты недвижимости, являющиеся продуктом труда.

Любое общество, достигшее определенной стадии своего развития, нуждается в урегулировании самых различных отношений, возникающих между членами общества, так и между его членами и государством. Подобное регулирование обеспечивается посредством создания специальных норм, называемых правовыми или юридическими.

Любое отношение включает в себя четыре элемента объект отношений, предмет отношений, субъект (или субъекты) отношений, а также само отношение - его конкретное содержание. Естественно, что преобладающей частью отношений, имеющих место в любом обществе, являются те, которые связаны с функционированием экономической системы и, в первую очередь, с производством, обменом, распределением и потреблением экономических благ. Именно эти отношения являются самыми существенными при экономическом анализе недвижимости. Объясняется это тем, что правовое регулирование экономической сферы «определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности...» (п. 1, ст. 2 ГК РФ). Важнейшей особенностью гражданских

правоотношений является равенство участников (субъектов) отношений. Помимо гражданских, могут существовать отношения, основанные «на административном или ином властном подчинении одной стороны другой...» (п. 3, ст. 2 ГК РФ).

С юридической точки зрения недвижимостью является то, что определено как недвижимость по закону. Следует отметить, что недвижимость является одним из немногих объектов гражданского оборота, которые специально выделены в законодательстве.

Основными особенностями недвижимости следует считать:

1. Вещную природу. Любая недвижимость по определению является вещью или материальным активом, если она рассматривается как элемент предпринимательской деятельности. Из этого следует, что, как и любая другая вещь, каждый объект недвижимости обладает полезностью, мерой которой выступает потребительская стоимость (сравнительная полезность одного объекта недвижимости по отношению к другому). Потребительная стоимость может рассматриваться как совокупность конкретных потребительских характеристик, различных для тех или иных видов недвижимости. При этом может различаться как состав характеристик, так и их значимость в общей потребительной стоимости. Стоимостной эквивалент (стоимость) объекта недвижимости зависит именно от его полезности и является прямо пропорциональным по отношению к ней.

2. Прочная связь с землей (стационарность). Нормальное функционирование объектов недвижимости возможно лишь при условии их фикси­рованного местоположения (см. раздел 2.1.2). При нарушении стацио­нарности неизбежно будет нанесен несоразмерный ущерб назначению объекта недвижимости. Это в равной степени относится к объектам не­движимости природного происхождения (леса, многолетние насаждения) и к тем объектам недвижимости, которые являются продуктами труда (здания, сооружения). Именно эта характеристика является критериаль­ным признаком недвижимости, по которому она выделяется среди других пещей (материальных активов). Сама земля в законодательстве рассматривается как «первый среди равных» объект недвижимости. Это естественно, поскольку земная поверхность в целом и ее отдельные фрагменты являются пространственно-операционным базисом всех без исключения процессов жизнедеятельности. Земля - это территория государства, фиксированная в пространстве сфера его суверенитета, определяемая государственной границей. Конкретный фрагмент земной поверхности - земельный участок - является природной основой, на которой существует любое здание, сооружение или строение. Особая роль земли в жизни общества в целом и функционировании экономической системы обуславливает необходимость дополнительного правового регулирования земельных отношений и, в первую очередь, различных режимов землепользования. В РФ основными регулирующи­ми законодательными нормами являются гл. 17 ГК РФ и Земельный кодекс. Весьма существенной является неразрывная связь с землей и для экономического анализа. Как известно, полезность объекта недвижимости определяется не только его собственными потребительскими характе­ристиками, но и характеристиками местоположения. Соответственно, и стоимостной эквивалент у объектов недвижимости с равной потребительской стоимостью, но различным местоположением будет неодинаковым. Существенное влияние на величину стоимости оказывает и уровень прав, который определяется законодательством. В настоящее время стоимостной эквивалент определяется не для самого земельного участка в составе городской территории, а для прав аренды.

3. Недвижимость как сложная вещь. В соответствии со ст. 134 ГК РФ, «если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь)». Любой объект недвижимости (здание, сооружение) следует понимать как «застроенный земельный участок», а совокупность земельного участка и расположенного на нем объекта представляет собой имущественный комплекс. Сложный составной характер недвижимости проявляется еще в одном аспекте. Ст. 132 ГК РФ устанавливает, что «предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью», хотя элементами имущественного комплекса являются и движимые вещи (оборудование, инвентарь, сырье, продукция), а также нематериальные активы (права, товарные знаки), - т. е. налицо все признаки сложной вещи.

4. Обязательность государственной регистрации. Ст. 131 ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию недвижимости. Она представляет собой систему, включающую объекты регистрации, субъектов регистрации, органы регистрации и порядок регистрации. Специальной правовой нормой, определяющей порядок функционирования системы государственной регистрации, является Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Обязательность государственной регистрации недвижимости продиктована её особой ролью и спецификой. Её главная цель – подтверждение законности возникновения, перехода, ограничения или прекращения тех или иных конкретных прав на конкретный объект недвижимости.

Отсутствие государственной регистрации означает недействительность прав на недвижимость. Совокупность общих и специфических особенностей самой недвижимости и ее гражданского оборота позволяет сформулировать правовое понятие недвижимости: недвижимость — объект гражданских прав, обладающий вещной природой, прочно связанный с землей и зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.

Важно отметить, что обязательность государственной регистрации также оказывает известное влияние на стоимость объекта недвижимости. Например, приобретая недвижимость в собственность, покупатель обязан возместить издержки, связанные с регистрацией, то есть оплачивает стоимость

так называемых трансакционных издержек, связанных не с самим объектом, а с обеспечением его оборота.