- •1. Управление недвижимостью
- •1.1. Определение управления недвижимостью
- •1.2. Руководство управлением недвижимостью
- •1.3. Управляющие недвижимостью
- •1.4. Главные цели управления недвижимостью
- •1.5. Подходы к управлению недвижимостью
- •2. Задачи в управлении недвижимостью
- •2.1. Цель управления
- •2.2. Задачи пользователя
- •2.3.Задачи владельца
- •2.4.Задачи владения
- •2.5.Задачи по содержанию недвижимости
- •2.6.Задачи профилактики и текущего ремонта
- •2.7.Услуги, предлагаемые пользователем
- •2.8.Задачи застройщика
- •2.9. Задачи органов власти и управления
- •3. Заключительные положения и выводы
- •.1 Юридическое понятие недвижимости
- •1.2. Экономическое понятие недвижимости
- •Методология определения цены под воздействием традиционных рыночных регуляторов.
- •Шесть составляющих недвижимости
- •Политическая составляющая недвижимости
- •Экономическая составляющая недвижимости
- •Г. Сегменты рынка недвижимости и экономика.
- •Финансовая составляющая недвижимости
- •Правовая составляющая недвижимости
- •Географическая составляющая недвижимости а. Регионы и секторы
- •Б. Функция имущества управляет ценой
- •Временная составляющая недвижимости
- •Г. Экономическая, физическая и эмоциональная (моральная) жизнь недвижимости
- •Д. Эксплуатация и реконструкция
- •Эксплуатация и модернизация недвижимости
- •Резюме: влияние шести составляющих недвижимости
- •Введение в управление портфелем недвижимости портфель недвижимости
- •Диверсификация как основная составляющая портфеля недвижимости
- •Принципы управления портфелем недвижимости
- •Основы управления
- •Уровни управления
- •Стратегический менеджмент модель управления
- •Модель разработки стратегии управления портфелем недвижимости
- •Анализ текущего финансового состояния портфеля
- •Исследование рынка
- •Анализ портфеля
- •Стратегии и сценарии развития
- •Оптимизация портфеля
- •3) Этапа "зрелости": дойная корова - б,
- •4) Этапа "старости", "упадка": старая собака - в.
- •Финансирование инвестиций
- •1. Финансирование собственными средствами.
- •2. Финансирование заемными средствами.
- •Инвестиционные решения в международном контексте
- •Жизненный цикл недвижимости
- •1.3.1 Общие определения жизненного цикла
- •1.3.2 Основные фазы жизненного цикла строения
- •1.3.3. Влияние на недвижимость «жилищной карьеры»
- •1.3.4. Жизненные циклы
- •1.3.5. Культурное наследие
- •1.4. Экономика жизненного цикла недвижимости
- •1.4.1. Частные экономические факторы
- •1.4.2. Доходы, выгоды и ценности недвижимости в период ее жизненного цикла.
- •1.4.3. Затраты в течение жизненного цикла
- •Операционный бюджет Бюджет продаж
- •Бюджет производства ( производственная программа)
- •Бюджет прямых материальных затрат
- •Бюджет прямых затрат на оплату труда
- •Бюджет производственных накладных расходов
- •Бюджет производственных запасов
- •Бюджет сбытовых и административных расходов
- •Отчет о прибылях и убытках
- •Операционные бюджеты (пояснение)
- •Алгоритмы создания агентства недвижимости
- •1.1 Иллюзии и мифы риэлторского бизнеса.
- •1.2 Психология учредителя агентства недвижимости.
- •1.3 Технология прибыли агентства недвижимости.
- •1.4 Риэлторская компания-это борьба за власть.
- •1.5 Финансовые «глюки» риэлторской компании.
- •1.6 Человеческий капитал агентства недвижимости.
- •2.Технология создания агентства недвижимости.
- •3. Структура и организация работы агентства недвижимости.
- •3.1 Введение
- •3.2 Характеристика отрасли
- •3.3 Характеристика фирмы.
- •3.4 Выбор товара
- •3.5 Производственная программа фирмы
- •3.6 Организационная структура фирмы
- •3.7 План маркетинга
- •3.8 Оценка рисков
- •3.9 Финансовый план предприятия
- •4. Договора
- •Г. Магнитогорск «____»_________ 2009г.
- •Предмет договора.
- •Критерии сделки по отчуждению Объекта.
- •Права и обязанности сторон.
- •Агент обязан:
- •Принципал обязан:
- •Вознаграждение Агента и порядок расчетов Принципала с Агентом.
- •Ответственность сторон.
- •Агентский договор от 2010
- •Предмет договора.
- •Критерии сделки по приобретению Объекта:
- •Права и обязанности сторон.
- •Агент обязан:
- •Принципал обязан:
- •Вознаграждение Агента и порядок расчетов Принципала с Агентом.
- •Ответственность сторон.
- •Предмет договора.
- •Критерии сделки по отчуждению Объекта-1.
- •Критерии сделки по приобретению Объекта-2.
- •Права и обязанности сторон.
- •4.2. Агент обязан:
- •Принципал обязан:
- •Вознаграждение Агента и порядок расчетов Принципала с Агентом.
- •Ответственность сторон.
- •Договор задатка
- •Ответственность сторон
- •Срок исполнения договора
- •Предварительный договор купли – продажи
- •2. Экономическое регулирование
- •3. Энергосбережение в быту (квартиры, частные дома)
- •4. Энергосбережение в жилищно-коммунальном хозяйстве
- •Повышение энергоэффективности тепловых сетей
- •Повышение энергоэффективности электрических сетей и системы освещения
- •Повышение энергоэффективности систем водоснабжения
- •"Нетрадиционные" способы энергосбережения в жкх
- •5. Энергосбережение в бюджетной сфере
- •6. Энергосберегающие технологии
- •6. Классификация зданий по энергетической эффективности
- •Пути дальнейшего повышения энергоэффективности зданий
- •7. Конструктивные и технологические решения устройства теплозащиты стен
- •8. Системы теплоснабжения, водопровода, канализации.
- •Классификация систем теплоснабжения
- •Классификация
- •Внутренняя канализация
- •Наружная канализация
- •Материалы
- •Прокладка трубопровода
- •Элементы водопровода
- •Внутренний водопровод
- •Наружный водопровод
- •Управленческая экспертиза объектов недвижимости.
- •Технология управленческой экспертизы объектов недвижимости.
Принципы управления портфелем недвижимости
Управление портфелем недвижимости - это управление, ответственное за финансовые показатели (доходность) объектов недвижимости в портфеле и, в частности, за выполнение стратегической политики. Цель такой политики:
1) в оптимальном составлении портфеля через инвестирования и сокращение капиталовложений в недвижимости с учётом возможного распространения вероятных инвестиционных рисков,
2) в оптимизации соотношения "риск-доход" в части эксплуатации и динамики изменения роста ценностей.
Стратегическая политика. Развитие стратегии портфеля недвижимости означает:
- определение допустимого уровня риска;
- определение желаемого уровня доходности (например, не менее 15% годовых).
Основы управления
Составление портфеля должно быть таким, чтобы риск был сведен к минимальному, а прибыль – оптимальная, желательно плановая.
Инвестирование или сокращение капиталовложений. У владельца портфеля три вида стратегических решений, после оценки доходности объектов в портфеле:
1) решение купить или решение по инвестированию: следует ли мне вкладывать (больше средств) в этот проект/объект или в этот вид недвижимости?
2) решение сохранить: следует ли мне сохранить этот объект или продолжить развитие проекта?
3) решение продать (сокращении капиталовложений): следует ли мне избавиться от объекта из-за его низкой доходности и отсутствия перспективы?
Доходность. Главная цель управления портфелем недвижимости состоит в оптимизации доходов и в максимализации социальной выгоды жилищного строительства. Финансовые показатели включают:
- прибыль, полученную инвестированием недвижимости;
- рост цены объекта недвижимости.
Ценность объекта может быть представлена как сумма ожидаемых потоков наличных денег в течение многих лет, которые могут быть произведены путем использования этой недвижимости: сдачи в аренду или продажи.
Доходы и цена объекта недвижимости устанавливаются рынком (спросом и предложением). Высокий спрос означает высокие доходы и небольшой риск, так как вероятность того, что объект не будет реализован на рынке меньше. Более низкий спрос, наоборот, означает высокую степень риска и низкие доходы.
Портфель - это совокупность объектов недвижимости, каждый из которых характеризуется различными функциями, положением на рынке и степенью риска. Анализируя портфель нужно учесть, что каждый объект занимает своё, отличное от других, место на рынке благодаря расположению, размерам, группе потребителей.
Управление составом портфеля должно влиять на уровень прибыли и социальной выгоды жилищного строительства и другой недвижимости, выполняющей общественно полезные функции.
Эксплуатация объекта и развитие его цены.
Каждый объект имеет свой собственный ценовой и качественный уровень. Качество - степень привлекательности объекта недвижимости на рынке.
Когда цены становятся слишком высокими или слишком низкими для данного уровня качества объекта, это отрицательно влияет на положение объекта на рынке. При условиях, когда рынок сбалансирован (спрос равен предложению), реакцией рынка будет отказ платить за продукцию. Это приведет к простою помещений и, соответственно, к потери доходов.