1.2. Экономическое понятие недвижимости

Одними из основных проблем экономической науки являются формирование стоимостного эквивалента и движение цен. Экономика представляет собой процесс воспроизводства экономических благ, осуществляемый в условиях ограниченности всех видов ресурсов. Естественно, что ключевым понятием для экономического анализа является стоимость. Стоимость это в буквальном смысле то, сколько стоит та или иная вещь, что нужно отдать в обмен за нее, чтобы такой обмен считался эквивалентным, то есть взаимовыгодным для обеих сторон. Можно сделать вывод, что стоимость есть денежный эквивалент экономического блага, определяемый для каждого из этапов единого воспроизводственного цикла. Количественно стоимость выражается и сумме денег, уплачиваемых за благо. Как известно, процесс воспроизводства включает в себя четыре основных этапа:

- производство, результатом которого является создание экономического блага, способного удовлетворить конкретную потребность человека.

- обмен, результатом которого является переход, блага от его производителя (продавца) к потребителю (покупателю).

- распределение, результатом которого является получение конкретных количеств благ различными группами потребителей.

- потребление, результатом которого является исчерпание стоимости. В конце воспроизводственного цикла стоимость любого экономического блага равна нулю, то есть происходит так называемое конечное потребление.

Все эти этапы в равной степени характерны и для недвижимости со своими специфическими особенностями.

Наличие специфических конкретных форм товара – недвижимости - означает, что и сам рынок недвижимости должен быть специализирован. В его структуру в качестве относительно самостоятельных компонентой входят конкретные рынки (сегменты) с различающимися условиями и процедурами оборота товаров. Так, например, для рынка жилищной недвижимости и рынка земельных участков в составе городских территорий характерна ситуация несовершенной конкуренции, поскольку основной объем предложения (для земельных участков он может составлять 100%) осуществляется единственным продавцом - муниципалитетом. Кроме того, приобретение земельных участков связано с соблюдением большого количества обязательных требований и ограничений и, прежде всего, - соблюдением режима разрешенного использования.

Основными особенностями совокупного спроса на объекты недвижимости (АВ_RЕ как на рисунке 1.1) являются:

- прямая зависимость от предельной склонности к сбережениям в составе доходов потенциальных покупателей. Зависимость эта обусловлена объективными причинами. Независимо от того, покупается ли жилье сразу или оплачивается в рассрочку, уплачиваемые деньги представляют собой остаток от дохода после погашения всех текущих потребительских издержек, то есть сбережения (С = I + S, где С - доход, I - текущие расходы, S – сбережения).

Предельная склонность к сбережению, представляю­щая собой соотношение ∆S/∆C важна потому, что регулярные выплаты, связанные с недвижимостью, или накопление необходимой для покупки суммы денег - процесс длительный. Здесь важна и абсолютная величина сбережений, и динамика их изменения во времени;

-относительно низкая эластичность спроса на жилье по цене и по доходу. Причиной невысокой ценовой эластичности следует считать первостепенную важность, абсолютную приоритетность жилья как потребительского блага. Любой человек согласится скорее пойти на некоторое сокра­щение текущих расходов, если цены на жилье повысились, чем отказаться от покупки недвижимости. Естественно, что покупатели будут более актив­но реагировать на снижение цен. Это означает, что эластичность спроса на жилищную недвижимость не является постоянной в пределах всего ценового диапазона. Это выражается формой кривой AD_RE (рис. 1.1, а).

Эластичность по доходу примерно равна 1, то есть каждый процент увеличения дохода вызывает такое же увеличение AD_RE. Увеличение ∆S/∆C выражается параллельным сдвигом вправо прямой AD_RE (рис.1.1, б).

Потребление недвижимости отмечается следующими особенностями:

-непотребляемостью самого объекта недвижимости или его элементов («физическое тело» объекта сохраняется частично - для зданий и сооружений или полностью - для земельных участков);

-весьма, длительным периодом потребления, границы которого определяются нормативным сроком эксплуатации (Тн) и составляют от нескольких десятков до нескольких сотен лет;

-Специфическим характером, потребления для некоторых объектом недвижимости, Так, например, объекты культурно исторического наследия не предназначены для потребления и прямом значении этого понятия, так как не служат для удовлетворения материальных потребностей.

Как уже отмечалось, сущность экономического понятия недвижимости заключается в ее стоимостном эквиваленте, который выражается в ценах и их движении по этапам воспроизводственного цикла. Это положение может быть проиллюстрировано следующей структурно-логической схемой:

На этапе производства стоимость объекта недвижимости (С_об) возникает только по окончании данного этапа, т. к. до этого момента объекта недвижимости в законченной форме (что означает возможность его использования) не существует.

Цена производства включает все фактические издержки (∑Изд) и нормальную, то есть равновесную для строительного рынка, прибыль (Пр_норм).

Поступление объекта в качестве товара на вторичный рынок связано с деятельностью посредников и соответствующими транзакционными издержками (∑Изд_транз). Естественно, что величина ∑Изд_транз является функцией от числа посредников: ∑Изд_транз = f (N_поср. ). То же относится и к суммарной прибыли посредников ∑Пр_поср. Состояние рыночной конъюнктуры и ее влияние на рыночную цену (Ц_рын) может выражаться одним из следующих соотношений:

AD_RE ≈ AS_RE Ц_рын ~ Ц_пр + С_транз (∆Ц_Е = 0)

AD_RE > AS_RE Ц_рын = Ц_пр + С_транз + ∆Ц_Е

AD_RE < AS_RE Ц_рын = Ц_пр + С_транз – ∆Ц_Е

Субъект распределения выступает в качестве равноправного покупателя на рынке недвижимости, в связи с чем дополнительных транзакционных издержек не возникает. Однако выполнение распорядительных функций, естественно, связано с дополнительными издержками (Изд_распр), что увеличивает цену.

Потребление характеризуется двумя начальными ценовыми значениями Ц_рын для тех, кто подпадает под действие установленных законом льгот, и Ц_распр < Ц_рын для льготников (вплоть до бесплатного предоставления недвижимости в собственность). Естественно, что в связи с нечерпанием полезности конечное значение цены объекта недвижимости равно нулю, то есть Ц=0.