2.5.Задачи по содержанию недвижимости

Общий комплекс работ по содержанию (уходу) недвижимости можно разделить на несколько частных задач: задачи общего руководства и управления, общий уход и контроль, техническое обслуживание инженерных систем здания (отопления, водоснабжения, водоотведения), уборка помещений общего пользования, уход за преддомовыми территориями. Ранее уже были представлены основные варианты организа­ции ухода. Про этом постоянно возрастает роль специализированных предприятий, у которых владельцы недвижимости приобретают различные услу­ги. Однако, несмотря на различие в организационных подходах по решению - сами задачи являются неизменными.

Общие задачи управления. Эти задачи можно разделить на управленче­ские, экономические и технические. Их обычно решает технический управляющий (его в России раньше называли «управдомом»). В качестве управленческих задач он готовит и проводит совещания, занимается подготовкой договоров, контролиру­ет исполнение работ по уходу и обслуживанию здания, связывается с официальными органами и т. д. К экономическим задачам относится бизнес-планирование и подготовка сметных расчетов. Технические задачи составляет подготовка работ по ходу, профилактике, текущему и капитальному ремонтам. Задачи по управлению жилым домом могут выполняться организацией владельца, их можно поручить специализированной организации.

Общее содержание и контроль. В эти задачи входит постоянный контроль и содержание территории, помещений, конструкций и технических систем. Традиционно это была задача человека, постоянно обслуживающего дом (в России это делал дворник), который при необходимости обра­щался за помощью к сантехнику, электрику или механику по лифтам. Модель работы компании по уходу предполагает наличие многих работни­ков, исходя из их квалификации и решаемых задач.

Техническое обслуживание системы отопления. Внедрение центрального отопления и автоматизации значительно облегчило обогрев объектов недвижи­мости. В качестве центральных и районных теплогенерирующих объектов вы­ступают котельные, а иногда теплоэлектростанции. При этом тепловые узлы зданий являются небольшими и не требующими ежедневного контроля. Обслу­живание теплового узла осуществляет работник дома или техник из обслужи­вающей

компании. Так, если в здании имеется собственная котельная, наиболь­шая доля работы будет приходиться на обслуживание системы отопления.

Уход за системой водоснабжения и водоотведения. Включает техни­ческое обслуживание и профилактику систем горячего и холодного водо­снабжения, а также системы канализации.

Обслуживание специальных приборов и устройств. К такого рода тех­ническим устройствам относятся лифты, транспортеры и другое специальное оборудование, которое имеется в зданиях больниц, торговых комплексов, научных центров и др. Профилактика и техническое обслуживание этих приборов должны быть систематическим и выполняться специалистами.

Уборка. Владелец выполняет либо организует выполнение уборки поме­щений общего пользования: лестничных клеток, коридоров и кладовых, а также различных технических помещений. Пользователи отвечают за убор­ку своих помещений. В больницах, учебных заведениях, школах все помеще­ния находятся в общем пользовании и за их уборку отвечает подразделение, занимающееся обслуживанием этих зданий, либо сами пользователи.

Сбор и вывоз отходов. В России технология сбора и вывоза отходов требует своего развития. В настоящее время пользователи собирают свой мусор в бачки или ведра, а затем коммунальная служба вывозит его в основном на свалку. В Западной Европе пользователь должен вначале рассортировать отходы по разным видам: бумага, стекло, биологические отходы, опасные отходы и прочий мусор. Пользователь или владелец долж­ны согласовать порядок вывоза рассортированного мусора и стоимость этой работы.

Содержание придомовых территорий традиционно выполнялось спе­циальными работниками (дворниками), которым платил за это владелец здания. В летнее время уход включает содержание территории в чистоте и уход за зелеными насаждениями, а в зимнее - уборку снега. В настоящее время такие работы чаще всего выполняются специальными фирмами.

ЗАДАЧИ ПРОФИЛАКТИКИ И ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА

• ПОСТОЯННЫЙ КОНТРОЛЬ ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ;

• ОЦЕНКИ ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ;

• ИССЛЕДОВАНИЯ ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ;

• ЗАДАЧИ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА, ПО НЕОБХОДИМОСТИ;

• ИНФОРМАЦИЯ.

ЗОНЫ ПРОФИЛАКТИКИ

• НАРУЖНЫЕ КОНСТРУКЦИИ;

• КОНСТРУКЦИИ В ГРУНТЕ (НАПРИМЕР, СКРЫТЫЙ ДРЕНАЖ);

• ОГРАЖДАЮЩИЕ КОНСТРУКЦИИ: КРОВЛЯ, НАРУЖНЫЕ СТЕНЫ, ОКНА;

• ВНУТРЕННИЕ КОНСТРУКЦИИ: ЛИФТОВЫЕ ШАХТЫ, ДЫМОВЫЕ ТРУБЫ;

• РЕМОНТ ПОМЕЩЕНИЙ: ПЕРИОДИЧЕСКАЯ ОКРАСКА, ОКЛЕЙКА ОБОЯМИ;

• ТЕХНИЧЕСКИЕ СИСТЕМЫ,

(НАПРИМЕР, УСТРАНЕНИЕ ПРОТЕЧЕК В ТРУБОПРОВОДАХ);

• ЭЛЕКТРИЧЕСКИЕ И ТЕЛЕСИСТЕМЫ, УСТРАНЕНИЕ НЕИСПРАВНОСТЕЙ.

Рис.3. Задачи профилактики и текущего ремонта