Экономическая составляющая недвижимости

А. Экономическое значение недвижимости

Основная часть капитала всей страны составляет недвижимость; большая часть активов семейных бюджетов представлена в жилье; основная часть активов компании, отражаемых на ее балансе, заключена в офисных, значительная часть эксплуатационных расходов компании приходится на аренду офисных помещений или на выплату по закладной.

Аспекты иллюстрируют значение недвижимости:

1.Стоимость имущественных активов. Лондонская школа бизнеса оценила общую сто­имость жилищной собственности в Великобритании в 1989г. в 1000 млрд. фунтов стерлин­гов, коммерческие имущественные активы были оценены в 250 млрд. фунтов стерлингов, сельскохозяйствен­ные земли были оценены в 50 млрд. фунтов стерлингов. Таким образом, общая стоимость имущественных активов составила приблизительно 1300 млрд. фунтов стерлингов, т.е. при­близительно в два с половиной раза превысила национальный валовой доход, который за тот же год составлял 515 млрд. фунтов стерлингов. Можно утверждать, что имущественные ак­тивы, как правило, значительно превосходят и годовой валовой доход, и полную капитали­зацию национальных фондов на фондовом рынке.

2.Занятость. Значение недвижимости иллюстрируется числом работников, занятых в секторе недвижимости (строительные компании, поставщики строительных ма­териалов, брокеры на рынке недвижимости и др.). Высокий уровень занятости в какой бы то ни было отрасли промышленности важен для экономики страны, так как он означает, что население имеет (стабильный) доход, который в свою очередь может облагаться налогом с целью пополне­ния государственных финансов. Хорошие или плохие условия на рынке недвижимости имеют огром­ное влияние на экономику в целом. Например, если строительная промышленность пере­живает застой или даже кризис, то уменьшается предложение рабочих мест. Тогда снижа­ются доходы значительной части населения, прежде занятой в этой отрасли промышлен­ности. Отсутствие дохода означает отсутствие налоговых поступлений для государства, что влечет за собой прекращение расходов на социальные нужды, такие, как образование, здравоохранение, инфраструктура и др.

Представьте себе проект на 100 млн. евро: для него потребуются различные строитель­ные материалы, строительные рабочие, инфраструктура, оборудование и т.д. Таким обра­зом, хорошие проекты инвестиций в недвижимость обеспечивают больший возврат средств. Поощряя строительство, одновременно стимулируется деятельность, связанную с ним (например производство строительного оборудования, добыча строительных материалов и т.д.).

Высокая доля промышленности, связанной с недвижимостью, в национальном вало­вом доходе означает, что в случае застоя в строительстве также страда­ют многие связанные с ним отрасли промышленности. Меньшая активность в сфере стро­ительства означает меньший спрос на строительные материалы, оборудование и прочие атрибуты строительства. Это означает увольнение работников, закрытие предприятий и т.д.

Б. Взаимосвязь макроэкономических переменных и недвижимости

Макроэкономические переменные, такие, как экономический рост, совокупный спрос, инфляция, уровни занятости и другие, оказывают влияние на уровень активности рынка недвижимости. Такая взаимозависимость недвижимости и экономики имеет и обратное действие. Потому что, как экономика влияет на сектор недвижимости (слабый экономический рост оказывает негативное воздействие на рынки недвижимости), так и рынок недвижимости оказывает влияние на экономику.

Зная уровень инфля­ции, рост национального валового дохода, уровень занятости и пр., можно определить, выгодно ли вложение капитала в недвижимость, и, если это так, то в какой ее сегмент и в какой момент времени.

1.Макроэкономические показатели. Недвижимость требует более высокого уровня капитальных вложений и более длительного времени на ее производство. Для осуществления инвестиций необходимо быть уве­ренным в финансовой ситуации на не­сколько лет вперед, так как оплата недвижимости обычно растягивается на несколько лет. Таким образом, конечные потребители недвижимости (семьи, компании) должны быть уверены в своих будущих доходах. Если же у них нет этой уверенности, тогда они будут проявлять большую осторож­ность в отношении крупных инвестиций такого рода.

Уверенность конечных потребителей в своем будущем может дать девелоперу недвижимости (или инвестору) ключ к пониманию того, что произойдет на рынке недвижимости в будущем. Экономисты используют следующие показатели для оценки уровня экономической активности: рост валового дохода, численность и структура населения, инфляция, доходы, обеспечен­ность площадями жилых / торговых / офисных помещений, выраженная в квадратных метpax, и индекс степени доверия потребителя и предпринимателя.

Доверие потребителя, отражает то, как потребители представляют себе свои экономические перспективы в настоящем и в недале­ком будущем. Такое доверие часто основывается на:

• оценке существующих условий для предпринимательства;

• оценке существующих условий занятости;

• ожиданиях относительно условий занятости в ближайшем будущем (например, на шесть месяцев);

• ожиданиях относительно доходов всей семьи в ближайшем будущем.

Здесь мы видим важность таких макроэкономических переменных, как занятость и инфля­ция. Последняя в особенности значима для доходов семей. Если заработная плата членов семьи не повышается в соответствии с уровнем инфляции, реальный доход семьи будет снижаться.

Более низкое доверие потребителя означает, что потребители не уверены в своем эконо­мическом/ финансовом положении в будущем. Следовательно, низкое значение показателя может свидетельствовать о том, что семьи становятся более осторожны в приобретениях. Напротив, при высоком уровне доверия потребителя их видение своих финансовых перспектив более оптимистично, и они будут в большей степени стремиться тратить средства и распоряжаться своей собственностью.

Зная уровень доверия потребителя, предприниматели могут оценивать, насколько высок будет спрос на их продукцию и как высоки будут их доходы. Так же экономисты используют индекс доверия предпринимателя для определения того, будет ли экономика испытывать рост, стагнацию или упадок. Индекс рассчитывается на основе:

• оценки компаниями современных условий для предпринимательства;

• ожиданий относительно условий для предпринимательства в ближайшем будущем (на­пример, на шесть месяцев)

• ожиданий относительно текущего и предполагаемого оборота средств и прибыли.

Доверие предпринимателя будет низким в случае, когда компании ожидают, что они не будут в состоянии поддерживать нынешний уровень деловой активности. "Ощущая" это, они снизят, если не прекратят, свои капиталовложения в недвижимость.

Важно понимать связи между рынками недвижимости и экономикой и обратные связи, чтобы сделать выгодные инвестиции или принять правильное решение относительно от­каза от инвестиций.

В. Соотношение между циклами недвижимости и экономическими циклами

Циклы недвижимости существуют и связаны с макроэкономическими циклами, но обычно имеют отставание во времени на несколько лет: если происходит падение эко­номического роста, оно воздействует на общие доходы семей и на инвестиционные воз­можности компаний. Вследствие этого меньше средств будет вкладываться в недвижимость. Однако, так как строительство требует времени на его осуществление, то развитие, кото­рое было начато до периода экономического падения, будет какое-то время продолжаться.

Временной сдвиг циклов недвижимости связан с тем фактом, что в отличие, например, от финансовых фондов, недвижимость не может быть продана, приобретена или построена мгновенно. Это является фундаментальной характеристикой недвижимости.

Экономические циклы и циклы недвижимости указывают на то, когда наступает момент, выгодный для инвестиций в недвижимость, и наоборот (рис. 6.2).

Имея большую экономическую значимость, циклы недвижимости (периоды бума и спа­да) оказывают большое воздействие на экономику. Например, связи с финансо­вым сектором. Недвижимость является важным инструментом долгового финансирования (ипотеки).

Рис. 6.2. Экономические циклы и циклы недвижимости

Спад в экономике и на рынках недвижимости может вызвать многочис­ленные дефолты (неплатежи по закладным) и после процедуры принудительного взыс­кания - потери в банковском секторе. Это может привести к уменьшению доступности кредитов, что окажет негативное воздействие на всю экономику в целом.