1.4.3. Затраты в течение жизненного цикла
Затраты, связанные с управлением недвижимостью, состоят из затрат на строительство, затрат на уход, на профилактику и текущий ремонт, на капитальный ремонт, затрат на основную деятельность и, наконец, затрат на снос (рис. 1.7).
Затраты на строительство. Затраты на строительство, их распределение и развитие в разных странах измеряют с помощью местных индексов строительных затрат. На рисунке 1.8, на примере Финляндии, представленная верхняя кривая иллюстрирует индекс строительных затрат.
Поскольку инфляция, особенно в 1973-1990 гг., была значительной, то цены сильно вы росли. Такой же скачок роста номинальных затрат, вытекающих из ещё большей инфляции, имел место в России в середине 90-х годов XX века если из верхней кривой рисунка убрать инфляцию, разделив индекс стоимости строительства (значения кривой) на индекс роста стоимости жизни (показывающий значение инфляции), получаем кривую, которая представлена на нижнем рисунке. Она показывает, что затраты на постройку здания одно го типа все время оставались на одном уровне. В реальности они выросли, но причиной этого является улучшение качества строительства.
Конъюнктура рынка недвижимости имеет большое значение для строительства (рис. 1.9). В условиях низкой активности рынка строительной предприятие или производитель строительных материалов не имеет возможности учесть в цене продукции все свои издержки. Рыночные цены отличаются от издержек в соответствии с законом спроса предложения. Конкуренция заставляет предприятие занижать цены. В условиях высокой активности рынка все происходит наоборот. Потребители конкурируют за получение строительных услуг, и цены на них превышают реальные затраты. Прибыль, полученная предприятием в период высокой конъюнктуры, компенсирует убытки, которое оно понесло в период спада.
Затраты на уход за зданием. Основными статьями таких затрат является: отопление, плата за воду, зарплата обслуживающего персонала, оплата домоуправления и руководства работами по уходу, текущий и капитальный ремонт (рис. 1.10).
Затраты на профилактику и текущий ремонт. Затраты на профилактику и текущий ремонт объекта недвижимости связаны с ежегодным проведением на нем определенных мероприятий.
Затраты на капитальный ремонт. Качество нового строительства постоянно возрастает. Старое здание с течением лет эксплуатации уже не соответствует требованиям рынка, поэтому в нем должен быть проведен капитальный ремонт. Основными объектами ремонта являются электротехнические и телесистемы, инженерные коммуникации, замена отделочных материалов на более современные, а также замена сантехнического оборудования. Кроме того, растущий уровень легкового автотранспорта требует устройства наружных или подземных автостоянок.
Статьи затрат на основную деятельность. При сравнении различный объектов недвижимости требуется учесть то влияние, которое выбранное решение окажет на затраты, связанные с основной
Деятельностью. На рисунке 1.11, выполненном по результатам шведских исследований, показано влияние, которое оказывают затраты, связанные с передвижением людей и их проживанием на общий уровень затрат в течение жизненного цикла квартиры.
Затраты на снос. При завершении жизненного цикла объекта недвижимости появляются затраты на его снос. На промышленных участках, так же как и на участках, где расположены бензозаправочные станции и предприятия автосервиса, возможно значительное загрязнение почвы. В этом случае пользователь участка отвечает за её очистку и несёт соответствующие расходы.
Как правило, стоимость удачно расположенной городской недвижимости растёт с течением времени. При этом стоимость продажи покрывает как затраты на снос, так и на очистку территории.
Расчёт затрат. Расчёт затрат является сметным расчётом. Сметный расчёт делается на основании имеющихся данных о затратах на реализованных объектах с максимально подробным расчётом и оценкой будущих расходов (рис. 1.12)
На уровне экономики основной деятельности пользователь или владелец недвижимости пытается сравнить выгоду и доход от недвижимости со всеми совокупными затратами. Именно на этом уровне принимаются главные решения в области экономики недвижимости – в частности, решения о приобретении недвижимости и её размещении.
Решения, принимаемые на уровне здания, в основном относятся к его общей площади, размерам помещений и качества.
Расчёт затрат, основанный на функционировании организаций, требуется при выборе правильной системы её безопасности, при продаже самой компании, при проведении мероприятий санации.
Расчёт затрат, относящихся к объёмно-конструктивной части здания, предполагается при проведении текущего ремонта в случае его продажи, и выборе проекта строительства.
Управление бюджетированием
Основной бюджет – это финансовое, количественно определенное выражение маркетинговых и производственных планов, необходимых для достижения поставленных целей.
Для чего нужен основной бюджет? По оценкам специалистов, из-за того, что предприятия не формируют годовые бюджеты, они теряют за год до 20% своих доходов. Причина такого положения – незнание предполагаемых объемов продаж рынков сбыта своих покупателей и пользователей.
Чтобы избежать этих потерь, необходимо постоянно сравнивать бюджет с фактическими данными, анализировать отклонения, усиливать благоприятные и уменьшать неблагоприятные тенденции, совершенствовать методологию планирования.
Именно правильные прогнозы, в первую очередь, по аренде и продажам, позволят предприятию избежать указанных выше потерь или, по крайней мере, минимизировать их.
Рассмотрим теперь, из чего же состоит основной общий бюджет? Он состоит из трех обязательных финансовых документов, каждый из которых сам по себе является самостоятельным бюджетом:
Прогноза отчета прибылей и убытков
Прогноза отчета о движении денежных средств
Прогноза балансового отчета
С точки зрения последовательности подготовки документов для составления основного бюджета весь процесс бюджетирования может быть условно разбит на две части, каждая из которых является законченным этапом планирования:
Подготовка операционного бюджета
Подготовка финансового бюджета
Операционный бюджет состоит из:
Бюджета продаж;
Бюджета производства (производственная программа);
Бюджета производственных запасов;
Бюджета прямых материальных затрат;
Бюджета производственных накладных расходов;
Бюджета прямых затрат на оплату труда;
Бюджета сбытовых и административных затрат;
Бюджета денежных средств;
Отчета о прибылях и убытках;
Финансовый бюджет состоит из:
Бюджета движения денежных средств;
Балансового отчета.