- •1. Управление недвижимостью
- •1.1. Определение управления недвижимостью
- •1.2. Руководство управлением недвижимостью
- •1.3. Управляющие недвижимостью
- •1.4. Главные цели управления недвижимостью
- •1.5. Подходы к управлению недвижимостью
- •2. Задачи в управлении недвижимостью
- •2.1. Цель управления
- •2.2. Задачи пользователя
- •2.3.Задачи владельца
- •2.4.Задачи владения
- •2.5.Задачи по содержанию недвижимости
- •2.6.Задачи профилактики и текущего ремонта
- •2.7.Услуги, предлагаемые пользователем
- •2.8.Задачи застройщика
- •2.9. Задачи органов власти и управления
- •3. Заключительные положения и выводы
- •.1 Юридическое понятие недвижимости
- •1.2. Экономическое понятие недвижимости
- •Методология определения цены под воздействием традиционных рыночных регуляторов.
- •Шесть составляющих недвижимости
- •Политическая составляющая недвижимости
- •Экономическая составляющая недвижимости
- •Г. Сегменты рынка недвижимости и экономика.
- •Финансовая составляющая недвижимости
- •Правовая составляющая недвижимости
- •Географическая составляющая недвижимости а. Регионы и секторы
- •Б. Функция имущества управляет ценой
- •Временная составляющая недвижимости
- •Г. Экономическая, физическая и эмоциональная (моральная) жизнь недвижимости
- •Д. Эксплуатация и реконструкция
- •Эксплуатация и модернизация недвижимости
- •Резюме: влияние шести составляющих недвижимости
- •Введение в управление портфелем недвижимости портфель недвижимости
- •Диверсификация как основная составляющая портфеля недвижимости
- •Принципы управления портфелем недвижимости
- •Основы управления
- •Уровни управления
- •Стратегический менеджмент модель управления
- •Модель разработки стратегии управления портфелем недвижимости
- •Анализ текущего финансового состояния портфеля
- •Исследование рынка
- •Анализ портфеля
- •Стратегии и сценарии развития
- •Оптимизация портфеля
- •3) Этапа "зрелости": дойная корова - б,
- •4) Этапа "старости", "упадка": старая собака - в.
- •Финансирование инвестиций
- •1. Финансирование собственными средствами.
- •2. Финансирование заемными средствами.
- •Инвестиционные решения в международном контексте
- •Жизненный цикл недвижимости
- •1.3.1 Общие определения жизненного цикла
- •1.3.2 Основные фазы жизненного цикла строения
- •1.3.3. Влияние на недвижимость «жилищной карьеры»
- •1.3.4. Жизненные циклы
- •1.3.5. Культурное наследие
- •1.4. Экономика жизненного цикла недвижимости
- •1.4.1. Частные экономические факторы
- •1.4.2. Доходы, выгоды и ценности недвижимости в период ее жизненного цикла.
- •1.4.3. Затраты в течение жизненного цикла
- •Операционный бюджет Бюджет продаж
- •Бюджет производства ( производственная программа)
- •Бюджет прямых материальных затрат
- •Бюджет прямых затрат на оплату труда
- •Бюджет производственных накладных расходов
- •Бюджет производственных запасов
- •Бюджет сбытовых и административных расходов
- •Отчет о прибылях и убытках
- •Операционные бюджеты (пояснение)
- •Алгоритмы создания агентства недвижимости
- •1.1 Иллюзии и мифы риэлторского бизнеса.
- •1.2 Психология учредителя агентства недвижимости.
- •1.3 Технология прибыли агентства недвижимости.
- •1.4 Риэлторская компания-это борьба за власть.
- •1.5 Финансовые «глюки» риэлторской компании.
- •1.6 Человеческий капитал агентства недвижимости.
- •2.Технология создания агентства недвижимости.
- •3. Структура и организация работы агентства недвижимости.
- •3.1 Введение
- •3.2 Характеристика отрасли
- •3.3 Характеристика фирмы.
- •3.4 Выбор товара
- •3.5 Производственная программа фирмы
- •3.6 Организационная структура фирмы
- •3.7 План маркетинга
- •3.8 Оценка рисков
- •3.9 Финансовый план предприятия
- •4. Договора
- •Г. Магнитогорск «____»_________ 2009г.
- •Предмет договора.
- •Критерии сделки по отчуждению Объекта.
- •Права и обязанности сторон.
- •Агент обязан:
- •Принципал обязан:
- •Вознаграждение Агента и порядок расчетов Принципала с Агентом.
- •Ответственность сторон.
- •Агентский договор от 2010
- •Предмет договора.
- •Критерии сделки по приобретению Объекта:
- •Права и обязанности сторон.
- •Агент обязан:
- •Принципал обязан:
- •Вознаграждение Агента и порядок расчетов Принципала с Агентом.
- •Ответственность сторон.
- •Предмет договора.
- •Критерии сделки по отчуждению Объекта-1.
- •Критерии сделки по приобретению Объекта-2.
- •Права и обязанности сторон.
- •4.2. Агент обязан:
- •Принципал обязан:
- •Вознаграждение Агента и порядок расчетов Принципала с Агентом.
- •Ответственность сторон.
- •Договор задатка
- •Ответственность сторон
- •Срок исполнения договора
- •Предварительный договор купли – продажи
- •2. Экономическое регулирование
- •3. Энергосбережение в быту (квартиры, частные дома)
- •4. Энергосбережение в жилищно-коммунальном хозяйстве
- •Повышение энергоэффективности тепловых сетей
- •Повышение энергоэффективности электрических сетей и системы освещения
- •Повышение энергоэффективности систем водоснабжения
- •"Нетрадиционные" способы энергосбережения в жкх
- •5. Энергосбережение в бюджетной сфере
- •6. Энергосберегающие технологии
- •6. Классификация зданий по энергетической эффективности
- •Пути дальнейшего повышения энергоэффективности зданий
- •7. Конструктивные и технологические решения устройства теплозащиты стен
- •8. Системы теплоснабжения, водопровода, канализации.
- •Классификация систем теплоснабжения
- •Классификация
- •Внутренняя канализация
- •Наружная канализация
- •Материалы
- •Прокладка трубопровода
- •Элементы водопровода
- •Внутренний водопровод
- •Наружный водопровод
- •Управленческая экспертиза объектов недвижимости.
- •Технология управленческой экспертизы объектов недвижимости.
Стратегии и сценарии развития
А. Формулировка стратегии.
Текущая ситуация рассматривается как статус-кво. Тенденции на рынке все более увеличивают несоответствие портфеля по отношения к потребностям рынка. Это вынуждает управляющего портфелем разрабатывать стратегическую политику с основной целью: составить оптимальный портфель. Естественно, не все необходимые изменения могут бьггь произведены, поскольку всегда существуют какого-либо рода ограничения и усложняющие обстоятельства (ограниченность внутренних и заемных финансовых ресурсов для инвестиций, законодательство, политические и экономические условия, недостаток управленческих кадров).
Одним из инструментов стратегического управления является разработка различных сценариев (рода планы, в которых рассматриваются различные варианты возможного формирования портфеля в специфических условиях (например, хорошие/плохие рыночные условия, дешевые/дорогие займы и т. д.). Три типа рассматриваемых сценариев:
1. "Сценарий в наилучшем случае", предусматривает наиболее оптимистические прогнозы с максимально возможным ростом и самыми высокими доходами, наименьшими издержками, максимальным спросом .
2. "Сценарий - катастрофа ", или "сценарий в наихудшем случае", рассматривается наихудший взгляд на будущее (наименьший рост рынка, нехватка собственных ресурсов для инвестирования, отсутствие интереса у инвесторов, высокие проценты на займы).
3."Реалистичный сценарий", предусматривает наиболее вероятное развитие событий в будущем (среднее между двумя предыдущими сценариями).
Всякий раз как осуществляются какие-либо предпосылки изменения на рынке, управляющий выбирает сценарий, наиболее подходящий для данных обстоятельств. Они позволяют просчитывать возможные последствия различных предпосылок до тех пор, пока вам не удасться определить наиболее пригодное решение. Это решение и есть стратегия, которая может быть реализована, учитывая собственные ресурсы компании и ту "степень свободы", которую "позволяет" рынок.
Оптимизация портфеля
А. Главный принцип: экономическая ценность/полезность.
Выбрав направление изменения портфеля, необходимо решить задачу: какие именно активы нам стоит сохранить в составе портфеля, какие еще приобресги и от каках надо избавиться?
Еще раз рассмотрим матрицу БКГ:
- "старая собака " - это зверь, который уже больше не может служить в качестве сторожевого пса, но она должна быть накормлена, т.е. она стоит денег, не давая ничего взамен. Следовательно, в портфеле товар-"собака" - первый кандидат на удаление;
"звезда ", сияет на небе, изливая свет бесплатно. В портфеле такие активы являются абсолютными фаворитами. Они приносят высокие доходы при низком уровне риска;
"дойная корова ", нуждается в "корме" в виде содержания, но может давать много молока для выкармливания своих телят и для семьи фермера. В портфеле она является постоянным источником значительных и стабильных доходов, которые не только покрывают расходы, но и могут использоваться для других целей;
"дикая кошка" способна хорошо ловить мышей, но чаще всего ее невозможно заставить это делать, так как она имеет "независимый" характер. В портфеле такой объект потенциально может быть очень доходным, но его развитие непредсказуемо. Как кошке необходима тренировка/дрессировка для использования ее "санитарных" качеств, так и эта собственность требует инвестиций для доведения ее до уровня звезды, а позже и до дойной коровы.
Рис.5. Доход по четырем ступеням за время жизни товара
Последовательность стадий развития активов в ходе их экономической жизни состоит из:
1) этапа начального роста и становления: дикая кошка - а,
2) этапа "взросления": звезда - а (начало становления),