Географическая составляющая недвижимости а. Регионы и секторы

Региональный рост. Особенностью недвижимости является то, что она тесно связана с широкими макроэкономическими факторами и она все еще представляет "местный бизнес". Это связано с различиями в уровне экономической активности между регионами. Если рассмотреть географическое распределение экономического роста в Нидерландах (1999-2001 гг.), то можно сделать вывод, что наблюдается тенденция насыщения в важнейших экономических районах Нидерландов (Роттердам, Ам­стердам, Гаага, Утрехт), так как экономический рост, переместился в города, более удалённые от экономического центра страны.

Если связать эти тенденции, с рынком офисов, то аренд­ная плата за офисы в Нидерландах имеет тенденцию к снижению в Амстердаме, Роттерда­ме и Гааге, где предложение уже достигло высокого уровня. Таким образом, если в состав вашего портфеля недвижимости входят офисные помещения, то эта информация позволяет вам воспользоваться преимуществами региональной диверсификации для снижения рисков и повышения доходности портфеля.

Секторные направления. Географическая диверсификация обеспечивает желаемую при­быль, если в расчет принимается экономическая структура различных регионов. Если кто-то имеет портфель офисных помещений в финансовых центрах Нью-Йорка, Лондона, он вероятно не достигнет желаемой диверсификации, потому как все эти города в равной степени тесно связаны с финансовым миром. Если мировые рынки постигнет финан­совый кризис, и банки начнут увольнять людей, и тогда это повлияет на весь портфель офисных помещений.

Большинство западноевропейских городов в 80-е гг. были свидетелями перемещения деловой активности за пределы города, что сопровождалось в значительной мере переме­щением предприятий торговли (торговых точек, супермаркетов), офисов и жилых зданий.

Таким образом, существуют два аспекта географической составляющей недвижимости. Региональный рост отображает, растет ли экономическая активность в регионе или же падает и будет ли увеличиваться спрос на определённый вид недвижимости или же он будет падать. Рост спроса означает ситуацию, благоприятную для инвестиций в этот вид недвижимости, тогда как спад спро­са подразумевает высокую степень риска.

Б. Функция имущества управляет ценой

Экономистом Рикардо было замечено что цена на землю зависит от продуктивности этой земли. Таким образом, продажа земли для размещения объектов розничной торговли требует более высокой цены, чем прода­жа земли под жилье.

Цена на землю меняется в зависимости от ее назначения. Если рынок будет предоставлен самому себе, то этот экономический закон при­ведет к концентрации изобилия в одном районе и бедности в другом. В большинстве евро­пейских стран регулирующая функция в народном хозяйстве остается в руках прави­тельства. Оно воздействует через генпланы и планы зонирования на расположение офи­сов, объектов розничной торговли, жилых и социальных объектов. Это позволяет создавать благоприятный климат для экономики и жизни в городе и тем са­мым конкурировать с другими городами.

Как показывают исследования, цена на землю меняется не только в зависимо­сти от функции, но и от близости к городскому центру. Наиболее известная модель - модель "кон­центрических зон Бургесса", основанная на примере города Чикаго: главный деловой рай­он в центре города, далее - переходная зона, затем зона с меньшим доходом, и последней -следует зона проживания семей со средними и высокими доходами. Для большин­ства городов характерны также процессы урбанизации, субурбанизации, дизурбанизации и реурбанизации, протекающие одновременно. Всё это оказывает сильное влияние на раз­витие различных секторов недвижимости, подстраивающихся, соответственно, под эти процессы.

В. Структурные фонды

На уровне Европейского Союза (ЕС) можно пронаблюдать, что финансовая поддержка для стимулирования экономического развития предоставляется ре­гионам и городам с более низкими темпами роста, чем средние по странам ЕС. Эти фонды составляют примерно 30% полного бюджета ЕС. Структурные фонды в течение последних 50 лет использовались особенно эффективно для развития таких стран, как Греция, Португалия, Испания, Ирландия. Эффективность процесса экономического оздоровления была различ­ной. Ирландия и Испания более успешно использовали эти фонды, чем Греция и Португа­лия.

Это пример того, что правительственное регулирование сконцентри­ровано на вопросах усиленного развития отстающих регионов. Очевидно, что силы рынка и силы государственного регулирования часто действуют в противоположных направлениях.

Другая особенность, которую интересно наблюдать на уровне ЕС в том, что некоторые регионы специализируются в определённых областях: Кембридж (Великобри­тания) и София Антиполис (Франция) представляют собой уменьшенные варианты амери­канской "Силиконовой долины". Таким образом, мы можем наблюдать специализацию регионов в отноше­нии их экономической деятельности.