2. Споры о праве собственности на недвижимое имущество

Споры о праве собственности на недвижимое имущество относятся к распространенной и сложной категории гражданских дел. Решение суда о признании права собственности согласно ст. 8 ГК РФ является основанием возникновения прав и обязанностей.

Согласно ст. 218 ГК РФ различаются первоначальные и производные основания возникновения права собственности на недвижимое имущество. Первоначальными являются основания, которые не зависят от прав предшествующего собственника на эту вещь, например как при постройке индивидуального жилого дома или при участии денежными средствами в долевом строительстве многоквартирного дома. В этих случаях застройщик становится первоначальным собственником дома.

Производные - это те, при которых право на имущество возникает по воле предшествующего собственника, например приобретение права по договорам об отчуждении имущества, а также в порядке наследования. В этом случае происходит замена собственника. В качестве самостоятельного основания закон называет приобретение права собственности на квартиру в доме ЖСК лицом, полностью внесшим взнос за квартиру.

Для того чтобы построить индивидуальный жилой дом, необходимо получить в установленном порядке земельный участок. Вопросы возникновения прав на землю у граждан регламентированы гл. III - V Земельного кодекса РФ, вступившего в силу 30.10.2001. Максимальные и минимальные размеры предоставляемых земельных участков для крестьянского фермерского хозяйства (КФХ), садоводства, огородничества определяют субъекты РФ, а размеры земельных участков для индивидуального жилищного строительства согласно ст. 33 ЗК РФ определяют органы местного самоуправления.

Как правило, землеотвод производится из муниципальных земель. В соответствии со ст. 11 Земельного кодекса РФ органы местного самоуправления осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии с действующим законодательством гражданам для строительства индивидуального жилого дома могут быть предоставлены земельные участки в собственность или на праве аренды. После вступления в силу Земельного кодекса РФ, т.е. после 30.10.2001, земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования предоставляться не могут, но ранее возникшие эти виды прав за физическими лицами сохраняются. Право пожизненного наследуемого владения согласно ст. 1181 ГК РФ может переходить по наследству. Это единственное основание для возникновения этого вида права после 30.10.2001.

Согласно ст. 263 ГК РФ и ст. 56 Градостроительного кодекса РФ в городских и сельских поселениях строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения, а также с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил. Гражданин как застройщик или заказчик, имеющий намерение произвести строительство объекта, например жилого дома, для которого требуется разрешение на строительство, обязан иметь архитектурный проект. Это предусмотрено ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" от 17.11.1995, с последующими изменениями и дополнениями. В соответствии со ст. 219, 223 ГК РФ право собственности на объект недвижимости возникает с момента его регистрации.

До недавнего времени недостроенный дом объектом недвижимости не считался, право собственности на него не признавалось, недостроенный дом не мог быть и предметом сделки, поэтому в стадии застройки недостроенный дом рассматривался как совокупность строительных материалов. Исключение из этого правила касалось лишь недостроенных домов, право на которые переходило в порядке наследования, а также строений, возводимых супругами. За этими лицами признавалось право собственности на долю в недостроенном доме. Однако в настоящее время недостроенный дом в соответствии со ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отнесен к недвижимым объектам, поэтому право собственности на недостроенный дом также может быть зарегистрировано.

Строительство жилья осуществляется также путем участия в строительстве многоквартирных жилых домов с привлечением на жилищное строительство средств граждан и юридических лиц в порядке долевого участия.

Судебные споры об участии в строительстве многоквартирных домов представляют определенные трудности, так как договоры объединяют в себе различные правоотношения. Договоры относятся к числу непоименованных в ГК РФ. Суды при этом руководствуются положениями ст. 421 ГК РФ о том, что стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и непредусмотренный, но не запрещенный гражданским законодательством. На практике они называются по-разному. Предметы договоров также определяются по-разному. Так, в договорах о долевом участии в финансировании строительства предмет определяется как инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений, или как доля в принадлежащем праве на строительство дома, или как часть принадлежащего единолично права в строительстве; об инвестировании строительства жилья (долевое участие в строительстве жилья) - как взаимодействие сторон по реализации инвестиционного проекта по инвестированию в форме капитальных вложений, строительству и сдаче в эксплуатацию жилого дома за счет собственных, привлеченных или заемных средств; о долевом участии в строительстве жилья - как деятельность подрядчика по принятию на себя обязательства, или как само долевое участие в строительстве и вводе в эксплуатацию жилого дома, или как возложение дольщиком на вторую сторону функций заказчика по проектированию и строительству дома; о долевом участии в инвестиционном проекте - как долевое участие в строительстве жилого дома на условиях инвестиционного проекта; об инвестировании строительства жилья (долевое участие в строительстве жилья) - как вкладывание инвестором собственных денежных средств в финансирование строительства с целью приобретения объекта инвестирования - квартиры; иногда предмет договора вообще не указывается и включается запись о том, что вторая сторона принимает на себя функции заказчика по строительству дома; о выполнении заказа по строительству жилья - как выполнение на свой риск собственными и привлеченными силами и средствами строительно-монтажных работ по строительству жилого дома.

Вторая сторона в договорах также называет себя по-разному: заказчик, инвестор, подрядчик и т.д. По-разному редактируются и условия договоров. В одних договорах предусматриваются штрафные санкции за нарушение сторонами условий договора, а в других - указаний на них не содержится.

Однако все эти договоры опосредуют участие физических лиц и организаций в инвестировании строительства объектов недвижимости. Чаще всего эти договоры называются "договоры о долевом участии в строительстве". Содержание договоров сводится к тому, что одно лицо - гражданин передает деньги для строительства жилого дома другому лицу (причем этим другим лицом может быть как строительная организация, осуществляющая строительство, так и посредническая организация, работающая со строительной организацией на основании каких-либо договоров, но представляющая строительную организацию по договору, а также само муниципальное образование, которое является заказчиком строительства), принимающему на себя обязательства осуществлять своими силами либо с помощью субподрядчиков строительные работы, по окончании которых после ввода в эксплуатацию в оговоренный срок передать построенный объект в собственность гражданина. Доли участников в праве собственности на возводимый дом определяются пропорционально размеру их вклада, т.е. понесенным затратам за фактически выполненные работы исходя из стоимости общей площади в построенном доме.

Поскольку участником строительства, инвестирования, долевого участия является гражданин, на договор распространяется Закон РФ "О защите прав потребителей". Указание на это содержится в "Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов" <*>.

--------------------------------

<*> Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2003. N 2.