9. Споры о признании преимущественного права на покупку дома

Жилой дом или квартира могут принадлежать нескольким лицам на праве общей собственности, которая может быть долевой либо совместной. При общей долевой собственности каждому из собственников принадлежит определенная доля в праве собственности на недвижимое имущество, а при общей совместной собственности у собственников нет определенных долей, недвижимость находится в их собственности без указания размера.

Совместная собственность возникает в случаях, предусмотренных законом. К таковому согласно ст. 34 СК РФ относится имущество, нажитое супругами во время брака, а также в соответствии со ст. 256, 257 ГК РФ имущество крестьянского (фермерского) хозяйства, если соглашением между ними не установлено иное.

Согласно п. 5 ст. 244 ГК РФ и ст. 6 ФЗ "О крестьянском фермерском хозяйстве" (КФХ) от 11.06.2003 по соглашению участников совместной собственности, а при его недостижении по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Каждый из участников долевой собственности имеет право по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей, т.е. продать ее или обменять.

Особые условия могут быть установлены законом. Так, ст. 9 Закона о КФХ при выходе из фермерского хозяйства одного из его членов земельный участок и средства производства КФХ разделу не подлежат. В этом случае лицо имеет право на денежную компенсацию его доли.

При продаже собственником доли в праве общей собственности остальные участники общей долевой собственности согласно ст. 250 ГК РФ имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Преимущественное право покупки возникает лишь в случае продажи доли постороннему лицу. Если же собственник продает долю кому-либо из участников общей долевой собственности, то остальные сособственники не имеют преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли. Выбор, кому из желающих сособственников приобрести долю, принадлежит продавцу. Даже в случае спора между сособственниками суд не может обязать продавца передать свою долю другому сособственнику.

В случае продажи доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки продаваемой доли других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Такой иск должен быть заявлен не позднее 3-х месяцев после продажи доли третьему лицу. Этот срок является пресекательным, поэтому требования, заявленные по истечению этого срока, не могут быть удовлетворены. В этом случае не подлежит удовлетворению и иск о признании сделки недействительной.

Вопрос о распространении действия ст. 250 ГК РФ на приватизированную коммунальную квартиру на практике понимается по-разному. В такой квартире отдельным лицам принадлежит право собственности на конкретные комнаты, что означает наличие у них долей в имуществе, но одновременно им же принадлежат и доли в праве собственности на места общего пользования в квартире. Сложность в том, что в ст. 250 ГК РФ указано на возникновение преимущественного права покупки лишь при продаже доли в праве, а не доли в имуществе.

Так, суд рассмотрел и дело по иску А. к Х. и Ф. о переводе прав и обязанностей покупателя, о выселении Ф. из занимаемого жилого помещения. Из материалов дела видно, что А. имеет на праве собственности изолированную жилую комнату N 1 площадью 12,2 кв. м и 122/466 доли мест общего пользования в двухкомнатной квартире. Х. принадлежала на праве собственности изолированная жилая комната N 2 площадью 17,1 кв. м и 171/293 доли мест общего пользования в этой же двухкомнатной квартире. По договору купли-продажи Х. продала, а Ф. купила жилую изолированную комнату площадью 17,1 кв. м за 50 тыс. руб. Истица А. обратилась в суд с иском о переводе на истицу прав и обязанностей покупателя, о выселении Ф. из занимаемой жилой комнаты площадью 17,1 кв. м. В обоснование своих исковых требований она указала, что отчуждение жилой комнаты произведено Х. в пользу Ф. без согласия истицы на совершение сделки, при этом Х. не обращалась к ней с предложением как к участнику общей долевой собственности о приобретении этой жилой комнаты за сумму, указанную в договоре купли-продажи. Ответчица Х. подтвердила, что не предупредила истицу о предстоящей сделке. Она готова продать истице указанную жилую комнату на условиях заключенного ею договора купли-продажи. Суд счел, что истица имеет преимущественное право на приобретение жилой комнаты ответчицы Х. как участник общей долевой собственности, поэтому перевел на А. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи комнаты площадью 17,1 кв. м в квартире, взыскал с А. в пользу Х. стоимость указанной комнаты, предусмотренную в размере 50 тыс. руб.

При приватизации комнаты в коммунальной квартире и при совершении сделок по распоряжению комнатой в договорах указывается конкретная комната в коммунальной квартире, имеющая конкретную площадь, кроме того, в долевом отношении в форме правильной дроби указывается размер доли в праве на места общего пользования. После регистрации сделки и права выдается свидетельство о государственной регистрации права на комнату и на долю в праве на места общего пользования.

Сособственники жилого дома имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по той цене, по которой она продается постороннему лицу. Продавец доли обязан известить остальных участников общей собственности на жилой дом о продаже своей доли постороннему лицу с указанием цены и условий, на которых она продается.

Если продавец доли дома впоследствии уменьшит цену или изменит другие условия продажи, то он обязан уведомить об этом в установленном порядке остальных участников общей долевой собственности. Однако не всякое изменение цены на продаваемую долю можно считать нарушением преимущественного права покупки.

Так, Н., которому на праве общей долевой собственности принадлежит 1/2 доли дома, обратился с иском к З. и Т. о признании недействительным договора купли-продажи З. 1/2 доли недвижимости, по основанию нарушения преимущественного права покупки, указав, что З. сообщил ему о своем намерении продать свою долю за 40 тыс. руб. От приобретения части дома по причине высокой цены он отказался, однако З. вскоре продал половину дома Т. за 50 тыс. руб. Указывая на то, что З. не поставил его в известность об изменении цены, истец счел свое право, предусмотренное ст. 250 ГК РФ, нарушенным. Решением суда требования Н. признаны необоснованными, так как цена, по которой З. продал свою долю в праве на дом, превышает ту, от покупки по которой истец отказался по причине ее размера.

Когда участник общей долевой собственности отказывается приобрести долю дома по цене, назначенной продавцом, а затем продавец продает долю по более высокой цене, то оснований полагать, что преимущественное право покупки доли отказавшегося от приобретения доли при этом нарушается, не имеется, так как истец отказался от покупки и по более низкой цене. Кроме того, законом не предусмотрена возможность признания сделки недействительной по указанному основанию. Согласно ст. 250 ГК РФ участник общей долевой собственности имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя и о замене им покупателя в договоре купли-продажи доли. Однако договор о продаже недвижимости остается действительным, при этом с истца в пользу первоначального покупателя по договору подлежат взысканию уплаченные суммы. Кроме того, законом не предусмотрена возможность признания сделки недействительной по указанному основанию.

При удостоверении сделки купли-продажи нотариус, если стороны решили придать сделке нотариальную форму, истребует надлежащим образом заверенные отказы сособственников дома от покупки доли или же эти лица могут подтвердить свой отказ лично нотариусу.

В случае отказа участников общей собственности от преимущественного права покупки отчуждаемой доли жилого дома или, если они не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения или вообще никак не выскажут своего отношения к предложению, собственник вправе продать ее любому третьему лицу.