8. Споры о приобретении жилого дома по сделкам

В судебной практике встречаются дела о признании права собственности на жилой дом, который был приобретен по так называемой домашней сделке.

Так, Д-вы обратились в суд с иском к В-вым и М. о признании действительной сделки купли-продажи части дома, о признании права собственности на эту часть, составляющую 24/100 доли от дома, ссылаясь на то, что в 1935 г. их дедушка и бабушка приобрели по домашней сделке у В-вой А. часть дома, а затем произвели к ней пристройку. В тот период времени В-вой А. на праве собственности принадлежали 3/4 доли дома, 1/4 часть принадлежала М. Сделка была оформлена в форме расписки и сторонами исполнена. В 1959 - 1960 гг. дедушка и бабушка умерли, в 1982 г. умер отец истцов. В 1988 г. умерла В-ва, и наследниками к ее имуществу по завещанию стали ответчики по делу, ее дети, которые прав истцов на часть дома не признают. Первоначально с иском обратилась мать истцов, которая в 1997 г. умерла, и в порядке правопреемства к участию в деле были привлечены истцы. Суд установил, что дед, бабка, отец и мать и сами истцы в течение 65 лет проживали в своей части дома, дом после перестройки имеет два входа, В-на и Д-ны занимали свои части дома, семья истцов несла расходы по оплате налогов и других платежей, передавая деньги Д-ной на 24/100 доли дома. Это положение устраивало всех, так как Д-ны не считали свои права нарушенными, и только после смерти В-ной в 1988 г. истцы обратились в суд за защитой своих прав.

При рассмотрении дела суду следовало учесть, что заключенная в 1935 г. сделка в простой письменной форме и оформленная распиской, подлинность которой подтверждена, требованиям ГК РСФСР 1922 г. не противоречила, хотя и не была им предусмотрена, но и не была им запрещена. ГК РСФСР 1964 г. в ст. 47 предусматривал возможность признания таких сделок действительными при условии, что они не противоречат закону, сторонами исполнены, не нарушают прав иных лиц. Ныне действующий ГК РФ в ст. 165 также допускает возможность признания сделок действительными и в случае несоблюдения требований о форме сделки.

На практике нередки случаи, когда жилой дом или квартира приобретаются в собственность по сделке на имя одного лица, а фактически дом приобретается на деньги других лиц при наличии совместной договоренности о том, что дом будет являться общей собственностью. Это часто случается, когда дом приобретается на одного из членов семьи или когда лица проживают одной семьей без регистрации брака. В таких случаях вторая сторона в случае предъявления иска о признании права собственности на часть имущества должна представить доказательства понесенных ею затрат.

Так, Б. наряду с другими гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий, заключила договор со строительной организацией о совместной деятельности на строительство однокомнатной квартиры в многоквартирном жилом доме, в связи с чем внесла первоначальную сумму в размере 10% от стоимости квартиры. Вскоре она стала проживать одной семьей без регистрации брака с О., который продал свою однокомнатную квартиру и лично от имени Б. внес все полученные от продажи деньги в качестве платежа по договору, заключенному Б. с организацией, но уже за строящуюся двухкомнатную квартиру. Одновременно Б. обратилась по месту своей работы с просьбой предоставить ей и ее сожителю О. комнату в общежитии до момента получения ими квартиры, сообщив администрации, что О. продал свою квартиру. Через полгода Б. и О. расстались. Через два месяца после этого О. было выдано свидетельство о праве собственности на квартиру в построенном с привлечением денежных средств граждан доме. Вселившись в квартиру вместе с сыном, Б. отказалась признать право О. на часть квартиры. Обратившись в суд с иском о признании права собственности на половину квартиры, О. представил доказательства, в том числе и свидетельские показания работников администрации по месту работы Б., работников бухгалтерии строительной организации, а также лиц, которым он продал свою однокомнатную квартиру.

При рассмотрении такого рода споров суду следует давать надлежащую оценку всем собранным доказательствам в их совокупности.

Как ранее указано, лицо, претендующее на признание за ним права собственности на недвижимое имущество, должно предоставить доказательства понесенных им затрат и нарушения его прав при оформлении права на дом на имя другого лица.

Так, А. состояла в браке, во время которого для семьи был куплен жилой дом, но договор купли-продажи был оформлен на имя матери ее мужа К. Суд удовлетворил иск А. и признал дом собственностью супругов, указав, что мать мужа истицы получала незначительную пенсию и своих средств для приобретения дома не имела. Кассационной инстанцией решение суда было отменено по тем мотивам, что не было доказано то обстоятельство, что между матерью, указанной в договоре в качестве покупателя, и супругами была достигнута договоренность о совместной покупке дома и в этих целях истица и ее муж вкладывали свои средства в приобретение дома. Кроме того, суд не учел того, что К., являясь после заключения такого договора собственницей дома, не обязана доказывать, что имела средства на его приобретение, и лишь А. как лицо, оспаривающее это обстоятельство, должна доказать, что средства, вложенные в приобретение дома от имени покупателя, принадлежали действительно ей. Ответчица К. утверждала, что имела личные сбережения. Суд это обстоятельство не проверил и счел, что дом был приобретен на средства супругов.

Нередки случаи, когда сделки по приобретению дома или квартиры впоследствии становятся предметом оспаривания. В случае признания сделки недействительной полученное по сделке согласно ст. 167 ГК РФ подлежит возвращению сторонам.

После принятия Постановления Конституционного Суда РФ N 6-П от 21.04.2003 "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации" возможность возврата переданной по сделке недвижимости была поставлена в зависимость от добросовестности приобретателя.

Так, прокурор города обратился в интересах М. в суд с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, указав, что истица проживала вместе с матерью Н. и дядей Т, т.е. братом матери, в трехкомнатной квартире, где вдвоем с матерью занимала две комнаты. В 1995 г. Н. и Т. приватизировали квартиру без согласия и ведома дочери М., а в 1996 году продали квартиру З., которая в свою очередь в 1997 г. продала квартиру Ф. Решением суда требования прокурора были удовлетворены, сделки признаны недействительными, стороны возвращены в первоначальное состояние. Определением Президиума областного суда судебные постановления были отменены. При этом указано, что суд не учел требований ст. 302 ГК РФ, согласно которой если имущество возмездно приобретено у лица, не имевшего право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, то собственник вправе истребовать имущество от приобретателя только в случае, если было утеряно собственником, либо похищено, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Суд признал, что права М. при приватизации квартиры и ее продаже были нарушены, тем не менее не учел, что Ф. являлась добросовестным приобретателем, в связи с чем оснований к истребованию у нее квартиры не имеется. Лица, продавшие квартиру, должны компенсировать М. стоимость ее доли в праве на квартиру. Действия М. способствовали тому, что имущество выбыло из ее владения, она знала, что квартира перешла к другому лицу, но оспорила этот факт позднее. Обязанность по обеспечению сохранности имущества, а также сохранению права на него несет само лицо, т.е. собственник или владелец.

Много сложностей на практике вызывают вопросы приобретения по сделкам дома и земельного участка, на котором дом расположен, если земельный участок принадлежит отчуждателю на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.

В данном случае необходимо учитывать, что предметом перехода по сделке может быть только жилой дом. Что же касается земельного участка, то в силу ст. 35 ЗК РФ новый собственник приобретает на него право в том же объеме и на тех же условиях, что и прежний собственник.

Как известно, предметом по сделке по общему правилу может быть индивидуально определенная вещь, а также доля в праве на эту вещь. В настоящее время небольшая по размерам недвижимость, например даже однокомнатная квартира, может иметь нескольких собственников, не связанных между собой семейными или родственными узами. Закона, запрещающего продавать долю в праве на такую квартиру, не имеется. Как нет препятствий и к регистрации лиц, приобретших право собственности на ту же 1/100 долю в квартире по месту жительства.