6. Определение порядка пользования строениями

и другим недвижимым имуществом

К компетенции мировых судей наряду с делами об установлении порядка пользования земельными участками отнесены и аналогичные споры в отношении строений и другого недвижимого имущества, под которыми следует понимать индивидуальные жилые дома, дачи и квартиры на праве собственности.

Собственники указанной недвижимости вправе по своему усмотрению использовать жилые дома, дачи и квартиры для личного проживания и проживания членов их семей либо для отдыха, лечения, а также сдавать в наем, перестраивать, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы и права других лиц.

Собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости (ст. 6 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г.).

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему доме или квартире, имеют с ним равное право пользоваться недвижимостью, если при их вселении не было оговорено иное.

Право пользования сохраняется за этими лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником дома или квартиры. Но с этого момента они становятся нанимателями и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

В качестве нанимателей жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, бывшие члены семьи имеют право вселить в занимаемое ими помещение независимо от согласия собственника дома или квартиры своих несовершеннолетних детей, а если занимаемое помещение является изолированным - также супруга и нетрудоспособных родителей. Вселение других лиц допускается с согласия собственника дома или квартиры. В свою очередь, и собственники недвижимости не могут произвольно, по своему усмотрению, вселять в жилое помещение принадлежащего им дома или квартиры других лиц, игнорируя интересы и права тех, кто проживает на этой площади в качестве нанимателей.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не может служить основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника. Как наниматели они не лишены возможности потребовать в судебном порядке устранения нарушения их прав, в том числе путем предъявления иска об определении порядка пользования жилым домом или квартирой.

При разрешении такого рода споров прежде всего руководствуются жилищным законодательством, а жилищные споры по закону составляют подсудность судов районного звена. В таком случае мировой судья должен возвратить исковое заявление, если идет речь о порядке пользования между собственниками дома или квартиры и членами его семьи либо нанимателями жилого помещения (п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ). Этот же спор, но между сособственниками недвижимости приобретает иное значение - его урегулирование составляет уже предмет гражданского права, и подпадает он под предусмотренный п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ перечень дел, относящихся к ведению мировых судей. Таким образом, при поступлении искового заявления об установлении порядка пользования жилым домом, дачей или квартирой необходимо в каждом случае на стадии принятия заявления внимательно анализировать содержание спорного правоотношения и круг его участников.

Как уже отмечалось, владение и пользование общим имуществом требует учета и согласованной воли всех ее участников. Путей преодоления разногласий сособственников при осуществлении ими своих полномочий в отношении общего имущества не так много. К их числу главным образом можно отнести раздел имущества в натуре и определение порядка пользования общим имуществом. Несмотря на ряд совпадающих черт, раздел имущества в натуре и определение порядка пользования строением отличаются как по своему содержанию, так и по правовым последствиям. При разделе в натуре каждому из участников общей собственности или нескольким по их просьбе выделяется изолированная и полностью обособленная часть дома с отдельным выходом. В этих целях допускается перестройка и переоборудование дома, виды и стоимость которых должно содержать заключение эксперта.

Но эксперт может прийти и к другому выводу - о невозможности раздела дома в натуре, если это связано с нарушением технических, противопожарных или санитарных правил, вследствие того, что дом имеет небольшие размеры или является ветхим либо по иным причинам имеются препятствия по его переоборудованию в несколько автономных объектов права собственности. В этом случае возможно только определение порядка пользования строением.

При определении порядка пользования строением, так же как и при разделе, каждому из сособственников передается во владение и пользование конкретная часть дома, состоящая из жилых и подсобных помещений. Но при этом строение технически и юридически остается неразделенным, право общей собственности на дом не прекращается, некоторые из помещений и надворных построек могут находиться в совместном пользовании сторон. Главное, чтобы установленный порядок пользования не входил в противоречие с целевым назначением дома, т.е. выделяемые части строения могли и далее использоваться под жилье каждым из его совладельцев. Недопустимо выделение в пользование одному из сособственников только жилых, а другому - подсобных помещений, непригодных для проживания.

Видновский городской суд рассмотрел спор между Л. и Х. в отношении дома в деревне, перешедшего к ним по наследству.

В иске Х. о реальном разделе дома суд отказал, так как согласился с заключением эксперта о невозможности его раздела ввиду того, что дом имеет свыше 68% износа. Любое переоборудование дома, связанное с разделом, могло привести к его разрушению.

Одновременно суд удовлетворил иск Л., определив порядок пользования спорным домом таким образом, что Л. выделил кухню размером 8,8 кв. м, Х. - жилую комнату 18,5 кв. м, коридор и веранда оставлены в общем пользовании сторон.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в кассационном порядке решение суда отменила, сославшись на то, что по смыслу закона, при определении порядка пользования строением, хотя бы одна жилая комната должна передаваться в исключительное владение и пользование каждому из сособственников. Между тем суд выделил Л. помещение - кухню, которая к тому же для Х. является проходной, только через нее он может попасть в выделенную ему жилую комнату. Тем самым, несмотря на решение суда о выделении кухни Л., она будет находиться в общем пользовании сторон.

На примере этого дела видно, что, во-первых, суть порядка пользования строением или квартирой заключается в распределении между сособственниками жилых помещений и только как дополнение - других помещений и надворных построек. Во-вторых, определение порядка пользования объективно невозможно, если строение или квартира состоят из одной жилой комнаты. Наличие в доме нескольких жилых помещений - одно из условий для определения порядка пользования строением. Причем их число не может быть менее числа собственников строения - иначе суд будет вынужден выделить одно из жилых помещений в общее пользование нескольким сособственникам.

По другому делу президиум Московского областного суда отменил решение суда, которым между тремя сособственниками был определен порядок пользования домом, состоящим из двух жилых комнат. Одну из них городской суд выделил истице, а другую - в совместное пользование ответчиков.

В своем постановлении президиум указал, что суд в нарушение закона конкретную часть дома выделил в исключительное пользование только одному из сособственников - истице по делу К.

Двум другим сособственникам суд конкретные части дома не определил, передав им в совместное пользование одну жилую комнату. Возможность же передачи жилого помещения в общее пользование нескольким совладельцам может иметь место лишь с согласия участников долевой собственности и при наличии их просьбы об этом. Между тем ответчики Л. и С. с таким вариантом определения порядка пользования строением не были согласны, считая, что это ведет к нарушению их прав как совладельцев дома.

Позиция президиума Мособлсуда по этому делу не вызывает сомнений, однако приведенные мотивы в постановлении требуют некоторого уточнения и дополнения.

Действительно, выделение одной жилой комнаты нескольким сособственникам, не связанным родственными отношениями и вопреки их желанию, лишено смысла. Исходя из содержания ст. 247 ГК РФ, цель определения порядка пользования жилым домом состоит в том, чтобы разрешить конфликт между сторонами, путем выделения каждому сособственнику в исключительное владение и пользование части строения в виде жилого помещения. Эту задачу суд в приведенном примере не решил, допустил ошибку в применении материального закона, на что правильно обратил внимание президиум Московского областного суда.

Положение о недопустимости выделения жилой комнаты в совместное пользование нескольким сособственникам, если на это нет их согласия, все же нельзя признать абсолютным. В тех случаях, когда в пользовании каждого сособственника уже находится хотя бы одна жилая комната, в общее пользование могут быть переданы другие помещения, включая жилые.

Так, например, бывшим супругам принадлежит на праве собственности трехкомнатная квартира, две комнаты которой связаны с залом или гостиной. Разрешая спор, суд может выделить каждому из них по комнате, а зал или гостиную наряду с кухней, ванной и т.п. передать в совместное пользование, хотя кто-то мог быть и не согласен с таким вариантом пользования квартирой.

Наиболее оптимальным и основанным на законе при рассмотрении этих дел является такой подход, когда каждому из участников общей долевой собственности выделяется конкретная часть строения соразмерно его доле в праве собственности (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

Однако в отличие от земельных участков распределить между сторонами части дома или квартиры в точном соответствии с долями, как правило, невозможно - этому препятствует существующая планировка дома или квартиры.

В то же время само по себе данное обстоятельство не может служить основанием к отказу в удовлетворении заявленного требования об установлении порядка пользования строением.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РСФСР в п. 6 Постановления "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве собственности" от 10 июня 1980 г. (в ред. от 21 декабря 1993 г.), допустимо выделение в пользование помещения с отступлениями от долей в праве собственности.

Если в пользование собственника передается помещение, большее по размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных собственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей его долю.

Следует иметь в виду, что речь о перераспределении долей и взыскании соответствующей денежной компенсации может идти только при разделе строения в натуре. При определении порядка пользования строением действуют иные принципы - право общей собственности на строение не прекращается, доли сособственников сохраняются, и денежные компенсации в этой связи не присуждаются.

Отказ в иске об установлении порядка пользования строением при наличии к тому законных оснований может иметь различные последствия для участников общей долевой собственности на жилой дом или квартиру.

Так, при разрешении спора между сособственниками дома суд одного из них - Д. вселил в спорное строение, занимаемое ответчиком, а в иске об определении порядка пользования домом отказал, так как дом состоял из одной жилой комнаты.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила все судебные постановления по этому делу, признав ошибочным решение суда в части вселения истицы в спорный дом, а также доводы суда о том, что Д. имеет право владения и пользования домом наравне с другими участниками общей собственности. В определении Судебной коллегии обращено внимание на то, что суд предоставил в пользование истице Д. весь дом, который находился до этого в пользовании только ответчика, инвалида второй группы, нуждающегося в проживании в отдельном помещении. Из материалов дела видно, что истица Д. обеспечена жильем, никогда не проживала в спорном доме, из-за незначительных размеров признанном судом первой инстанции неделимым имуществом.

Приведенные в определении Судебной коллегии мотивы полностью соответствуют ст. 247 ГК РФ, из содержания которой следует, что участник общей долевой собственности на строение не обладает безусловным правом на вселение, а следовательно, и на пользование общим имуществом. При определенных условиях ему может быть в этом отказано. В частности, если невозможно разделить дом в натуре либо определить порядок пользования строением, сам истец обеспечен другой жилой площадью, спорным домом не пользовался и в случае его вселения будут существенно нарушены интересы других участников общей собственности.

Следует также иметь в виду, что проживавшие с наследодателем на день открытия наследства наследники, не имеющие другого жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками наследуемого неделимого жилого помещения, преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения (ст. 1168 ГК РФ).