5. Споры о праве собственности на самовольно возведенные строения

Нередки случаи, когда возведение жилых строений производится без разрешения, самоуправно. В случае возведения строения самоуправно и отказе органа местного самоуправления принять его в эксплуатацию по причине возникшего спора, дело подлежит рассмотрению в суде по правилам о самовольно возведенном строении. Вопрос о самовольно возведенном строении в ГК РФ решен следующим образом. Согласно ст. 222 ГК РФ дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, построенные на земельном участке, не отведенном для этой цели, а также в случае отсутствия соответствующего разрешения на строительство или в случае существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил, признаются самовольно возведенными. По общему правилу правовые последствия возведения самовольного строения выражаются в том, что самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Лицо, самовольно возведшее постройку, право собственности на самовольную постройку не приобретает, а сама постройка недвижимостью не признается и не подлежит государственной регистрации. Согласно ст. 168, 169 ГК РФ сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, ничтожны. Лицо, осуществившее такую постройку, является собственником лишь стройматериалов.

Самовольно возведенным считается и строение, если при его возведении гражданин отступил от архитектурного проекта без согласования с органом, выдавшим разрешение на строительство дома. По общему правилу лицо обязано устранить допущенные нарушения. Для решения вопроса о том, является ли нарушение норм и правил существенным, судом должно быть истребовано заключение технического эксперта.

В то же время согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку. При этом закон предусматривает три варианта возможных последствий.

1. Если строение самовольно возведено лицом на земельном участке, который принадлежит ему на каком-либо праве, если при этом не допущены существенные нарушения строительных норм и правил и если возведением постройки не нарушаются права и интересы других лиц, то на такую постройку может быть признано право собственности за лицом, ее возведшим, т.е. владельцем земельного участка. При этом необходимо руководствоваться Постановлением Пленума ВАС РФ и ВС РФ N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и проверять, действительно ли лицу принадлежит земельный участок.

Так, решением суда М. было отказано в иске о признании права собственности на самовольно возведенное жилое строение на земельном участке, который был ему отведен в аренду сроком на 5 лет под огород. Целевое назначение земельного участка не могло быть изменено собственником муниципальной земли, так как участок М. находится на границе с землей, отведенной аэропорту. Суд указал, что М. возвел дом на земельном участке, не отведенном для целей индивидуального жилищного строительства, без получения необходимого разрешения на строительство дома. Земельный участок, предоставленный М. на договорном праве, своим целевым назначением имел использование его под огород.

2. Если строение самовольно возведено на чужом земельном участке, например на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, т.е. на участке, ему не принадлежащем, то в этом случае право собственности на самовольно возведенную пристройку может быть признано за этим лицом лишь при условии, что ему будет предоставлен под дом и необходимый для его эксплуатации земельный участок в собственность или аренду. Если имеется спор о праве на самовольно возведенное строение между несколькими лицами, орган местного самоуправления, как правило, в таких случаях сообщает суду, что участок под самовольно возведенным строением будет предоставлен стороне, за которой суд признает право собственности на строение.

3. Возможен и третий случай, когда строение самовольно возведено на земельном участке, принадлежащем другому лицу на праве собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании, и это лицо не намерено отказываться от своего права на часть земельного участка, занятую самовольно возведенным строением. В таком случае право собственности на самовольно возведенное строение признается за пользователем земельного участка и с него в пользу лица, возведшего строение, взыскивается денежная компенсация.

Дела о признании права собственности на самовольно возведенные строения по своим фабулам весьма различны. Чаще всего заявляются требования о сносе самовольно возведенного строения по тому основанию, что в результате возведения строения нарушаются права других лиц. Однако встречаются случаи, когда против признания права собственности на самовольно возведенные строения выступает местная администрация.

Так, дом принадлежит на праве общей долевой собственности П. и Т., дом разделен фактически. П. без получения необходимого разрешения органа местного самоуправления произвел реконструкцию в своей части дома. Он увеличил площадь и утеплил веранду, пристроил к ней крыльцо, пристройка в эксплуатацию не принята, и право на нее не зарегистрировано. Второй сособственник Т. решил продать свою часть дома, оформил сделку в простой письменной форме. Однако в Регистрационной палате ему было отказано в регистрации сделки, заключенной в простой письменной форме, и права по той причине, что в техпаспорте БТИ содержалось указание на то, что разрешение на возведение пристройки не представлено. Т. обратился в суд с иском о защите своих прав. Представитель органа местной администрации в лице службы главного архитектора пояснил, что произведенные П. работы по перестройке своей части дома являются реконструкцией всего объекта недвижимости, этот факт является основанием к отказу в госрегистрации права на этот объект, так как после реконструкции веранды и сооружения крыльца строение стало другим объектом, а поэтому в соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой.

Согласно ст. 66 Градостроительного кодекса РФ и Закону "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" самовольная постройка определена более емко, а именно как возведение объекта недвижимости без разрешения на строительство. Возможно, позиция отдела архитектуры была оправдана необходимостью установления в регионе единых требований к собственникам жилья, которыми осуществлена самовольная перестройка дома, связанная с изменением внешних габаритов здания (пристройки, изменение этажности дома, надстройка верхних этажей, возведение подземных сооружений и т.д.), что, по мнению отдела, в любом случае является реконструкцией объекта недвижимости. Однако это обстоятельство не может быть основанием к прекращению права собственности на дом у сособственников. Особенно у Т., который в своей части дома никаких перестроек не производил. Не может быть прекращено и право собственности у П., несмотря на то что он перестроил часть своего дома. Это обстоятельство не может являться основанием к прекращению права собственности. Нотариальная практика накопила значительный опыт в оформлении сделок с недвижимыми объектами, часть которых перестроена или возведена без наличия необходимого разрешения. Эта часть строения предметом перехода по сделке не является.