3.1. Договір оренди

Договори на користування чужим майном - нечисленні. Осно­вними різновидами цих договорів є договір оренди та договір лі­зингу, хоча елементи оренди є в складних договорах (зокрема, в концесійному договорі).

Правове регулювання відносин, що складаються в процесі укладення та виконання цієї категорії господарських договорів, здійснюється за допомогою таких нормативно-правових актів, як:

Кодекси:

Господарський кодекс України (параграф 5 «Оренда та лізинг» глави ЗО);

Цивільний кодекс України (глава 58 «Найм (оренда)»);

Закони:

від 14.03.1995 р. «Про оренду державного та комунального майна»;

від 04.03.1992 р. (в редакції Закону від 19.02.1997 р.) «Про приватизацію державного майна» (серед неконкурентних способів приватизації державного майна передбачає оренду з правом вику­пу, що застосовується лише за наявності певних умов);

від 21.09.1991 р. «Про господарську діяльність в Збройних Си­лах України» (передбачає можливість передання на конкурсних засадах та в передбаченому законом порядку військового майна, крім бойового та спеціального, юридичним та фізичним особам за умови, якщо це не шкодить бойовій мобілізаційній готовності);

від 07.02.2002 р. «Про особливості правового режиму майново­го комплексу Національної академії наук України» (закріплює право НАН України щодо передачі в оренду закріплених за нею цілісних майнових комплексів та іншого нерухомого майна з метою одержання коштів на забезпечення своєї статутної діяль­ності);

декрети Кабінету Міністрів:

від 29.12.1992 р. «Про укладення договорів оренди приміщень підприємствами й організаціями торгівлі, громадського харчуван­ня та сфери послуг»;

від 31.12.1992 р. «Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допус­кається»;

270

від 20.05.1993 р. «Про приватизацію цілісних майнових ком­плексів державних підприємств та їх структурних підрозділів, зда­них в оренду»;

постанови Кабінету Міністрів:

від 10.08.1995 р. № 629 «Про затвердження Методики оцінки вартості об'єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві грошових коштів та цінних паперів»;

від 29.10.2003 р. № 1682 «Про затвердження зразка повідом­лення про нотаріальне посвідчення договору оренди нерухомого майна» та ін.;

відомчі нормативно-правові акти:

Порядок проведення конкурсу на укладання договору оренди ці­лісного майнового комплексу державного підприємства, його струк­турного підрозділу: затв. наказом ФДМ України від 04.03.1998 р. № 396;

Примірний договір фінансового лізингу та Примірний іннова­ційний договір, який передбачає застосування фінансового лізин­гу: затверджено наказом Міністерства у справах науки та техніки від 03.03.1998 р. № 59 (зареєстровано в Міністерстві Юстиції 26.03.1998 р. №203/2643);

Типовий договір оренди цілісного майнового комплексу дер­жавного підприємства (структурного підрозділу підприємства): затверджено наказом Фонду державного майна України від 23.08.2000 р. № 1774.

Найбільш поширеним у сфері господарювання договором на користування чужим майном є договір оренди.

За договором оренди одна сторона (орендодавець) передає дру­гій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності (ч. 1 ст. 283 ГК). У користування за договором оренди відповідно до ч. 2 ст. 283 ГК України може передаватися індивідуально визначене майно вироб­ничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості.

Об'єктом оренди можуть бути:

- цілісні майнові комплекси підприємств чи їх структурних підрозділів, тобто господарські об'єкти, що забезпечують завер­шений цикл виробництва продукції (робіт, послуг), з відокремле­ною земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт, та автоном­ними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання; проте оренда структурних підрозділів державних та комунальних

підприємств не повинна порушувати виробничо-господарську цілі­сність, технологічну єдність даного підприємства;

• нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення);

• інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-тех­ нічного призначення, що належить суб'єктам господарювання.

Умови договору оренди:

- істотні умови (відповідно до ч. 1 ст. 284 ГК): об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації"); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індек­ сації; порядок використання амортизаційних відрахувань; віднов­ лення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Сторони договору оренди:

Орендар (основні права та обов'язки визначені ст. 285 ГК):

• має переважне право перед іншими суб'єктами господарю­ вання на продовження строку дії договору оренди;

• зобов'язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню; здійс­ нювати поточний ремонт орендованого майна (якщо інше не пе­ редбачено договором оренди), своєчасно і в повному обсязі спла­ чувати орендну плату, відшкодувати орендодавцю вартість орен­ дованого майна у разі його втрати, знищення чи псування з вини орендаря; може бути зобов'язаний використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяль­ ності підприємства, майно якого передано в оренду.

Орендодавець:

• має права: на отримання орендних платежів, повернення майна у разі припинення чи розірвання договору оренди, відшко­ дування збитків за рахунок орендаря у разі втрати, псування чи знищення об'єкта оренди з вини орендаря;

• зобов'язаний: передати об'єкт оренди орендареві у встанов­ лений договором строк та у належному стані; здійснювати капіталь­ ний ремонт переданого в оренду майна (якщо інше не встановлено законом та договором оренди).

Орендна плата (фіксований платіж, який орендар сплачує орен­додавцеві незалежно від наслідків своєї господарської діяльності) встановлюється у грошовій формі (залежно від специфіки виробни­чої діяльності орендаря за згодою сторін може встановлюватися в натуральній або грошово-натуральній формі); розмір орендної пла­ти може бути змінений за погодженням сторін, а також у передба­чених законодавством випадках (зокрема, орендар має право вима­гати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за

272

які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови гос­подарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди); строки внесення орендної плати визначаються в договорі. Припинення та розірвання договору оренди:

• договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу (приватизації) об'єкта оренди; ліквідації суб'єкта господарювання - орендаря; загибелі (знищення) об'єкта оренди.

• Договір оренди може бути розірваний:

• за згодою сторін;

• на вимогу однієї із сторін з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму (статті 783-784), в порядку, встановленому статтею 188 ГК України (загальний по­ рядок зміни та розірвання господарських договорів). Так, відповід­ но до ст. 783 Цивільного кодексу, дострокове розірвання договору на вимогу наймодавця можливе у випадках, якщо наймач:

• користується річчю (майном) всупереч договору або призна­ ченню майна;

• без дозволу наймодавця передав річ (майно) у користування іншій особі;

• своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі (майна);

• не приступив до проведення капітального ремонту речі, як­ що обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Згідно із ст. 784 Цивільного кодексу наймач має право вимага­ти дострокового розірвання договору, якщо наймодавець:

• передав у користування річ (майно), якість якого не відпові­ дає умовам договору або призначенню речі (майна);

• не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі (майна).

У разі, якщо предметом договору оренди є державне або комуна­льне майно, такий договір має певні особливості, а саме:

І. Спеціальне правове регулювання відносин, які складаються в процесі укладення та виконання договору оренди державного та ко­мунального майна: ГК України (статті 287-289), Закон 14.03.1995 р. «Про оренду державного та комунального майна», Декрет від 31.12.1992 р. «Про перелік майнових комплексів державних під­приємств, організацій, їх структурних підрозділів основного вироб­ництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається», низка підзаконних нормативно-правових актів (Методика оцінки

273

вартості об'єктів оренди, затверджена постановою Кабінету Мініс­трів України від 10 серпня 1995 р. № 629; Перелік документів, які подаються орендодавцеві для укладання договору оренди держав­ного майна, затверджений наказом Фонду державного майна Украї­ни від 17.-04.2001 р. № 649; Порядок проведення конкурсу на укла­дання договору оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства, його структурного підрозділу, затверджений нака­зом Фонду державного майна від 04.03.1998 р. № 396, та ін.);

II. Орендодавцями щодо державного та комунального майна є: 1) Фонд державного майна України, його регіональні відділен­ня - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структур­них підрозділів та нерухомого майна, яке є державною власністю, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю, крім майна, що належить до майнового комплексу національної академії наук України;

2. органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Респуб­ ліки Крим або місцевими радами управляти майном,- відповідно щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке належить Автономній Рес­ публіці Крим або є у комунальній власності;

3. державні (комунальні) підприємства — щодо окремого індивіду­ ально визначеного майна та нерухомого майна прощею до 200 кв. м, а з дозволу орендодавців, зазначених у пунктах 1 і 2 цієї статті,- також щодо цілісних майнових комплексів їх структурних підроз­ ділів та нерухомого майна, що перевищує площу 200 кв. м.

3. Обмеження щодо об'єкта оренди на підставі закону (такі обмеження встановлені Декретом Кабінету Міністрів України від 31.12.1992 р. «Про перелік майнових комплексів державних підпри­ ємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробни­ цтва, приватизація або передача в оренду яких не допускається») та ч. 2 ст. 4 Закону «Про оренду державного і комунального майна».

4. Спеціальний порядок укладення договору оренди, що пе­ редбачає кілька етапів: а) подання претендентами на укладення договору орендодавцеві заяви, проекту договору оренди та ком­ плекту необхідних документів згідно з Переліком документів, які подаються орендодавцеві для укладання договору оренди держав­ ного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна Ук­ раїни від 17.04.2001 р. № 649; б) у разі надходження однієї заяви - прийняття орендодавцем за погодженням (у передбачених законом випадках) із заінтересованими органами рішення про укладення

274

договору оренди або про відмову за наявності передбачених зако­ном підстав (прийняття рішення компетентним органом про при­ватизацію відповідного об'єкта; включення об'єкта до переліку підприємств, що потребують залучення іноземних інвестицій згід­но з рішенням Кабінету Міністрів України чи місцевих органів влади; відсутність згоди органу Антимонопольного комітету Укра­їни на оренду; відсутність згоди органу, уповноваженого управля­ти відповідним майном, на виділення структурного підрозділу; інші передбачені законом підстави); в) організацію та проведення орендодавцем в установленому порядку конкурсу на визначення орендаря - у разі надходження заяв від двох і більше претендентів і за умови відсутності поданої в установлений термін заяви госпо­дарського товариства, створеного членами трудового колективу підприємства/його структурного підрозділу, якому надається пріо­ритетне право на укладення договору оренди);

V. Істотними умовами договору оренди відповідно до ст. 10 Закону «Про оренду державного та комунального майна» є:

• об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індек­ сації). Оцінка об'єкта оренди здійснюється відповідно до порядку, визначеного низкою нормативно-правових актів (Положенням про інвентаризацію майна державних підприємств, що приватизують­ ся, а також майна державних підприємств та організацій, яке пере­ дається в оренду, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 2 березня 1993 р. № 158; Методикою оцінки вартості об'єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629; Методикою оцінки вартості майна під час приватизації, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 12 жовтня 2000 р. № 1554; Порядком прове­ дення експертної оцінки майна при приватизації, затвердженої на­ казом Фонду державного майна України від 02.02.1995 р. № 100;

• термін, на який укладається договір оренди, що визначається за погодженням сторін; у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором; після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право на продовження договору оренди на новий термін;

• орендна плата - платіж (зазвичай у грошовій формі), який вносить орендар орендодавцеві незалежно від наслідків господар­ ської діяльності; розмір визначається відповідно до Методики роз-

275

рахунку і порядок використання плати за оренду державного май­на, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовт­ня 1995 р. № 786;

• порядок використання амортизаційних відрахувань: викори­ стовуються на відновлення орендованих основних фондів;

• відновлення орендованого майна та умови його повернення: у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря останній зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди; якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшко­ дувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини; орендар має право залиши­ ти за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійс­ нені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокрем­ лені від майна без заподіяння йому шкоди; якщо орендар за раху­ нок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без за­ подіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди; вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для май­ на, компенсації не підлягає;

VI. Підстави припинення договору оренди, передбачені ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»:

• закінчення строку, на який було укладено договір оренди;

• приватизація об'єкта оренди орендарем (за участю оренда­ ря); у разі переходу права власності на орендоване майно до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника;

• банкрутство орендаря;

• загибель об'єкта оренди.

• розірвання договору за погодженням сторін;

• дострокове розірвання договору на вимогу однієї із сторін (за наявності передбачених законом підстав) відповідно до рішен­ ня суду (господарського суду) та інших підстав, передбачених ак­ тами законодавства; так, згідно з Декретом Кабінету Міністрів України від 11 січня 1993 р. № 5-93 «Про впорядкування викорис­ тання адміністративних будинків і нежитлових приміщень, що перебувають у державній власності», договори найму (оренди) з користувачами будинків і приміщень, що є в державній власності та належать підприємствам, установам і організаціям на праві пов-

276

ного господарського відання або оперативного управління, вва­жаються розірваними з моменту прийняття Кабінетом Міністрів України рішення про розміщення в них центральних державних органів, дипломатичних представництв і консульств іноземних держав.

VII. Суборенда державного та комунального майна: щодо ціліс­ них майнових комплексів - заборонена, а щодо індивідуально ви­ значеного майна (окремих об'єктів) - допускається, якщо інше не передбачено законом або договором оренди (ст. 288 ГК).

VIII. Викуп (приватизація) об'єкта оренди: згідно із ч. 1 ст. 289 ГК орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди; умови викупу орендованого дер­ жавного (комунального) майна (цілісного майнового комплексу) визначаються відповідно до закону (зокрема, Закону «Про прива­ тизацію державного майна», який передбачає оренду з правом ви­ купу як один з неконкурентних способів приватизації"); приватиза­ ція цілісних майнових комплексів, зданих в оренду, здійснюється у випадках і порядку, передбачених цим законом (ст. 17) — шляхом створення на базі орендного підприємства відкритого акціонерного товариства за участю держави та орендного підприємства).