Градостроительное зонирование

Изначально предполагалось, что будет территориальное зонирование (см. п.2 ст. 7 ЗК) => т.е. только в рамках земель населённых пунктов (п.1 ст. 85 ЗК). Зонирование территорий впервые было пимененов в США в нач. XX века.

Но за счёт лобби строительных компаний приняли модель градостроительного зонирования (ст. 31 ГсК) => распространяется е только на земли населённых пунктов, но и на иные категории земель и на межселенные территории (п.2 ст. 31 ГсК) => есть перечень земель, для которых градостроительные регламенты не принимаются, соответственно для других категорий можно (п. 6 ст. 31 ГсК).

Градостроительные регламенты не принимаются, а соответственно, градостроительное зонирование не проводится для (п. 6 ст. 31 ГсК):

1. земель лесного фонда,

2. земель, покрытых поверхностными водами,

3. земель запаса,

4. ООПТ (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов),

5. сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения,

6. земельных участков, расположенных в границах ОЭЗ.

2 аспекта градостроительного зонирования:

1) часть планирования;

2) нормотворческая деятельность ОМС.

Цель зонирования: правила землепользования и застройки нужны для создания устойчивого развития территорий муниципального образования, сохранения ОС и объектов культурного наследия, обеспечть прав и интересов собственников, привлечение инвестиций, выбор эффективного вида разрешённого использования (ст. 30 ГсК).

Взяли у США, но в РФ реальная цель – что-нибудь застроить.

Фактически: правила землепользования и застройки определяют содержание права собственности и иных прав на землю (высота здания и т.д.).

Правила землепользования и застройки

Результат градостроительного зонирования => принятие особого НПА ОМС - правил землепользования и застройки, состоящих из 3 частей (п.2 ст. 30 ГсК):

1) карта градостроительного зонирования (обозначение территориальных зон города, к которым приписаны градостроительные регламенты);

2) градостроительный регламент (описание того, что можно делать и чего делать нельзя) – обычно 3 части (п.6 ст. 30 ГсК):

• виды разрешённого использования:

а) разрешённое (можно без разрешения)

б) условно разрешённое (можно со специального разрешения: например, кафе рядом в зоне для жилого строительства, проводятся публичные слушания)

в) вспомогательное (можно в качестве дополнения, например в жилой зоне можно построить грарж, но нельзя всё зону застроить гаражами)

• предельные (max или min) размеры земельных участков и предельные параметры объектов капитального строительства.

• ограничения использования недвижимости (санитарно-защитные зоны, публичные сервитуты, зоны охраны объектов культурного наследия, иные ограничения в технических регламентах или СниПах до принятия регламентов).

3) правила применения и изменения правил землепользования и застройки (процедуры: как планировать, как готовить проектную документацию, как выдаются разрешение на строительство).

+

обычно принимается четвёртая часть - положение о территориях,использование которых не регулируется градостроительным зонированием (т.е. публичных территорий)

Правила появились в 1997 году. До этого в СССР не было. До 1917 аналогичным документом были городовые уставы. В СССР не нужно было т.к. не было частных застройщиков, всё регулировалось генпланом. Сейчас генплан сохранился, но нужно регулирование деятельности частных застройщкиов + гарантии частным собственникам и инвесторам (например, что мой 2-этажный дом не будет стоять по соседству с небоскрёбом или вновь построенная фабрика рядом с моим домом не снизит стоимость моего дома).

Правила землепользовани и застройки должны быть приняты во всех населённых пунктах до 2015 года (??? м.б. другая дата), иначе ОМС нельзя предоставлять земельные участки. Сейчас в 50% населённых пунктов таких правил нет.

Процедура принятия правил землепользования и застройки (ст. 31 ГсК):

1. Готовится проект. Глава местной администрации принимает решение о подготовке проект + утверждает состав комиссии по подготовке проекта.

2. Обязательным условием принятия правил является публичный слушаний после подготовки проекта => обязательное приложение протоколы публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний (п.1 ст. 32 ГсК). Но обязательным является лишь факт проведения, а не результаты провдения слушаний => рекомендательное значение (в ФРГ по другому: сначала выявляют мнение населения, потом делают – вопросы решаются преимущественно снизу, а у нас сверху)..

3. После ПРЕДСТ орган м/с утверждает проект (п.2 ст. 32 ГсК).

Соотношение правил с документами территориального планирования:

Правила землепользования и застройки – то как нужно пользоваться сейчас, как можно застраивать, с какими ограничениями => устанавливает территориальные зоны (к каждой зоне свой регламент).

Проект планировки территории – план на ближайшее время (2-3 года)

Генеральный план (поселения, городского округа) – план на будущее, обычно не менее чем на 20 лет. Состоит из 3 частей:

а) функциональные зоны (отличать от территориальных, установленных правиламиземлепользования).

б) зоны планируемого размещения объектов капитального строительства (дороги, улицы, мосты, инженерная инфраструктура)

в) мероприятия по этапам реализации (где, что и как будет строится в будущем)

Нарушение правил землепользования:

Постройка будет признана самовольной, например ограничения по этажности – 5 этаже. Построили 10 => самовольная постройка.

Территориальные зоны

Зоны определяются в правилах земелепользования и застройки.

Правила установления зон (п. 4 ст. 30 ГсК):

Как правило, не устанавливают для одного участка. Один участок не м.б. в двух и более зонах.

Критерии выделения зон (п. 1 ст. 34 ГсК):

- с учётом планирования: генеральным планом поселения генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;

- с учётом предотвращения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках;

- с учётом историко-культурного опорного плана исторического поселения и т.д.

Как могут устанавливаться гранцы территориальных зон? (п.2 ст. 34 ГсК)

1) линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;

2) красным линиям (очерчивают территории общего пользования + участки, на которых расположены линейные объекты);

3) границам земельных участков;

4) границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;

5) границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

6) естественным границам природных объектов;

7) иным границам.

Виды зон (ст. 85 ЗК, ст. 35 ГсК):

1.жилые зоны,

2.общественно-деловые зоны,

3. производственные зоны,

4. зоны инженерной и транспортной инфраструктур,

5. зоны сельскохозяйственного использования,

6. зоны рекреационного назначения,

7. зоны особо охраняемых территорий (ООТ),

8. зоны специального назначения,

9. зоны размещения военных объектов

и иные виды территориальных зон.

Также возможны более детальное деление на зоны, например в жилой зоне есть зоны ИЖС, зоны маложтажной, среднеэтажной многоэтажной застройки (п.2 ст. 35 ГсК), в состав общественно-деловых зон могут включатся зоны делового, общественного и коммерческого назначения зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения; зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности и т.д (п.4 ст. 35 ГсК).

1. Жилые зоны могут быть предназначены для ИЖС, малоэтажной застройки, многоэтаэ и т.д.

2. Общественно-деловые зоны: зоные делового и коммерческого использования, размещения объектов социального и культурно-бытовго назначения, объекты здравоохранения, торговли и т.д.

3. Производственные зоны + зоны инженерной и транспортной инфраструктуры – нельзя, чтобы находиись жилые дома.

4. Рекреационные – леса, скверы, парки и т.д. (для отдых и досуга).

??? Зоны ООПТ

5. зоны с/х использования – пашни, многолетние насаждения, здания и сооружения с/х назначения. Используются до того, пока не будут внесены изменения в генеральный план и правила землепользования и застройки (т.е. резерв для застройки)

6. зоны специального назначения – для размещения кладбищь, крематориев, скотомогильников, свалок отходов, и иных объектов использование которых не совместим с использованием других зон.

Земли общего пользование (п. 12 ст. 85 ЗК) – заняты площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, дорогами. Могут включатся в состав различных территориальных зон. !!! Не подлежат приватизации. В ГсК называются территориями общего пользованиями, которыми пользуется неограниченный круг лиц (п. 12 ст. 1 ГсК).

Что делать, если нет правил землепользования и застройки (не было проведено градостроительное зонировани)?

Специальное правило установлено только для зон ООТ в населённых пунктах (п.10 ст. 85 ЗК) => такой же режим как для земель категории ООТ (ст. 94-100).

Для других применяется правовой режим, аналогичный целевому назначению земельного участка.

В ряде актов режим распространяется и земли населённых пунктов, например, ФЗ «О погребении и похоронном деле»

Градостроительные регламеты

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений (п.2 ст. 85 ЗК)

Градостроительный реглмаент определяет правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (п.1 ст. 36 ГсК).

Принимается единый регламент для каждой территориальной зоны, т.е. для зоны Ж-1 свой (многоэтажки), для Ж-2 свой (зона ИЖС до 3 этажей) (абз. 2 п.2 ст. 85 ЗК)

Содержание(п.6 ст. 30 ГсК):

• виды разрешённого использования:

а) разрешённое (можно без разрешения)

б) условно разрешённое (можно со специального разрешения: например, кафе рядом в зоне для жилого строительства, проводятся публичные слушания)

в) вспомогательное (можно в качестве дополнения, например в жилой зоне можно построить грарж, но нельзя всё зону застроить гаражами)

• предельные (max или min) размеры земельных участков и предельные параметры объектов капитального строительства.

• ограничения использования недвижимости (санитарно-защитные зоны, публичные сервитуты, зоны охраны объектов культурного наследия, иные ограничения в технических регламентах или СниПах до принятия регламентов).

Градостроительный реглмент не действует (п.4 ст. 36 ГсК):

1. в границах территорий памятников и ансамблей, которые являются объектами культурного наследия (т.е. включены в Единый реестр объектов культурного наследия или явялются вновь выявленными объектами культурного наследия);

2. в границах территорий общего пользования;

3. на участки, занятые линейными объектами;

4. на участки, предоставленные для добычи полезных ископаемых

Значение градостроительного регламента:

Если нарушаются требования градостроительного регламента, т.е. участок или объект капитального строительства больше/меньше предельных размеров или используется не в соответствии с разрешённым использованием, то будет несоответствующим использованием.

ОБЩЕЕ ПРАВИЛО: можно использовать участки и недвижимость даже если они не соответствуют градостроительному регламенту => т.к. при зонирование по-любому не получится зонировать так, чтобы все участки были под жилую застройку либо под промышленность. Но такая застройка не противречила старому зак-ву => разрешается использовать.

Специальное правило: нельзя использовать, если использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Градостроительные регламенты в исторических послелениях

Градостроительные регламенты в исторических поселениях устанавливаются в соответствие с ФЗ «Об объектах культурного наследия» (п.5 ст. 36 ГсК).

Историческое поселение - включенные в перечень исторических поселений федерального значения или в перечень исторических поселений регионального значения населенный пункт или его часть, в границах которых расположены объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия и объекты, составляющие предмет охраны исторического поселения (п.1 ст. 59 ФЗ).

Главный принцип: градостроительная, хозяйственная и иная деятельность в историческом поселении должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия (п.1 ст. 60 ФЗ).

Особенности градостроительной деятельности:

1. Составляется историко-культурный опорный план на основе историко-архитектурных, историко-градостроительных, архивных и археологических исследований.

2. Градостроительный регламент разрабатывается с ограничениями, необходимыми для сохранности объектов культурного наследия, например, использование отдельных стройматериалов, запрет или ограничение на размещение автостоянок, запрет рекламы и вывесок, ограничение на размеры зданий и сооружений.

3. Градостроительная документация разрабатываемая в исторических поселениях и градостроительные регламенты подлежат обязательному согласованию с федеральным органом охраны объектов культурного наследия.

Индивидуальной подход к установлению правового режима

ОБЩЕЕ ПРАВИЛО: Принимается единый регламент для каждой территориальной зоны (абз. 2 п.2 ст. 85 ЗК).

НО в порядке исключения возможен индивидуальный подход => Крассов говорит, что на своём участке можно построит Пизанскую башню.

1 проявление: участок со своей территориальной зоной

п.4 ст. 30 ГсК – территориальные зоные, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку => как исключение возможно существовани земельного участка со своей собственной территориальной зоной и своим градостроительным регламентом.

2 проявление: подзоны

п. 3 ст. 38 ГсК – в пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны – одинаковый вид разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, но разные предельные значения.

3 проявление: условно разрешённый вид использования

Есть вид основны виды разрешённого использования => можно пользоваться без разершения. Но есть условно разрешённый вид => нужно получать специальное разрешение. Процедура в ст. 39 ГсК. Проводятся публичные слушания.

4 проявление: возможность внесения изменений в правила землепользования и застройки

Процедура в ст. 33 ГсК РФ.

Основания для изменения (п.2 ст. 33 ГсК):

1. несоответствие правил документам территориального планирования в связи с их изменением

2. поступление предложение об изменении приавил.

Инициировать помимо органов госвласти, ОМС могут также ФЛ и ЮЛ (п.3 ст. 33 ГсК).

5 проявление: отклонение от предельных параметров (ст. 40 ГсК)

Основания:

1. размеры земельного участка меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков

2. конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики земельного участка неблагоприятны для застройки.

Можно обратится в Комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки для получения разрешения.

ИТОГ: если хочешь построить Пизанскую башню в территориальное зоне, где можно строить max 5 этаже =>либо, чтобы для участка была установлена подзона с иными предельными размерами; либо, чтобы был условно разрешённый вид использования с иным предельным размерами (???); либо требовать изменения правил землепользования и застройки.