3.2. Земельна ділянка як основна земельно-кадастрова одиниця

Землю як планету загалом, а також окремі її частини, включаючи й фізичну поверхню, вивчає багато наук: географія, геологія, геодезія та інші, в тому числі й земельний кадастр. Останній, на відміну від інших наук, які вивчають окремі питання, наприклад, про внутрішній устрій землі (геологія), застосовує сукупний науковий доробок – усю інформацію, необхідну для вирішення непростих і, водночас, невідкладних питань використання і поліпшення стану земель. Оскільки така інформація має завжди локальне вихідне джерело, увага земельного кадастру зосереджена на конкретній земельній ділянці.

Земельну ділянку теж називають землею, але на відміну від планети, яку осягнути можна лише розумом, а побачити лише з космосу, – це набагато наближеніша й доступніша реалія. Саме земельна ділянка є безпосередньою просторовою базою існування людини, яка не у глобальному, а в конкретному просторі розташованого в полі зору майданчика утримує її житло та інші споруди, забезпечує територією для місць прикладання праці та відпочинку, утворює сільськогосподарські площі для виробництва продуктів харчування, а також обслуговує всі інші потреби.

Земельна ділянка є конструктивною основою численних просторових кадастрових утворень, об’єднаних за адміністративними, просторово-якісними, природними, правовими і господарськими ознаками у вигляді окремо визначених структур. До таких структурних окремостей належать: економічні категорії земель і категорії земель за придатністю; природно-сільськогосподарські зони, провінції, округи, області і райони; земельні угіддя; типи, класи і види земель; адміністративно-територіальні регіони, агровиробничі групи ґрунтів й окремі ґрунтові відмінності; землеволодіння, землекористування та орендовані землі; кадастрові округи, зони, квартали та інші земельно-територіальні утворення [22].

Земля є вихідною матеріальною основою добробуту як кожної людини окремо, так і суспільства загалом, оскільки виконує функції основного засобу виробництва в сільському і лісовому господарствах; просторового базису для розміщення виробничих сил і розселення людей; є основою для відтворення трудових, матеріально-технічних і природних ресурсів. Тому в усі часи задоволення потреб людини вимагало знань про землю.

Нині інформація про земельні ресурси набуває все більшої ваги і стає надзвичайно актуальною, тому що в ній зацікавлені не тільки державні органи й господарські структури, а й практично всі громадяни та юридичні особи, які є учасниками земельних відносин. Центральним (базовим) об’єктом, вихідним джерелом такої інформації є окрема земельна ділянка, яку розглядають не тільки як матеріальний об’єкт, тобто об’єкт користування, насамперед, як об’єкт права.

Забезпечити повноту відомостей про всі земельні ділянки покликаний державний земельний кадастр. У процесі його здійснення встановлюється процедура визнання факту виникнення або припинення права власності і права користування земельними ділянками, збираються і систематизуються відомості про місце розташування земельних ділянок, їх оцінку, кількісну та якісну характеристику, розподіл серед власників землі та користувачів.

Відомості про земельні ділянки в системі ведення державного земельного кадастру визначають, систематизують і аналізують на базовому рівні. Але окремі складові державного земельного кадастру, як, наприклад, облік кількості та якості земель, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель, проводять і на більших територіях, об’єднаних за адміністративними, просторово-якісними, природними, правовими і господарськими ознаками. Однак кожне таке структурне угруповання земель – це не що інше, як сума площ окремих земельних ділянок, а кадастрова інформація про таке угруповання – це зінтегрована й узагальнена інформація про окремі земельні ділянки. Тому земельна ділянка є не тільки первинним об’єктом земельного кадастру, а й основною земельно-кадастровою одиницею.

Поняття земельної ділянки, за чинним земельним законодавством, – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Невід’ємним атрибутом земельної ділянки, який відокремлює її від інших частин земної поверхні, є її межа. Межа – це умовна лінія, яка відокремлює територію земельної ділянки від іншої частини земної поверхні. Межа може проходити у створі спеціально встановлених межових знаків або через природні лінії і предмети місцевості. Але, враховуючи правову норму статті 79 Земельного кодексу України, за якою право власності на земельну ділянку розповсюджується на простір, над і під її поверхнею на висоту і глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд, під межею належить розуміти прямовисну площину, яка проходить через розмежувальні знаки двох суміжних ділянок. Така площинна межа, проходячи через краї ділянки, визначає однорідне правове поле для реалізації прав і обов’язків власника чи користувача цієї ділянки.

Межа є основним чинником, який через обмежувальні елементи, включаючи огорожі і смуги всіх типів утворює зовнішній контур земельної ділянки, її своєрідний геометричний портрет. Але необхідно підкреслити, що ця специфічна функція спрацьовує вже як наслідок значно складнішого процесу формування й розвитку права власності. Розглянемо окремо зв'язок між ними.

Відомо, що історичним підґрунтям для виникнення права власності було найдавніше право певної сукупності людей, об’єднаних за родовими ознаками в сімейство, рід або плем’я, використовувати територію, яку вони традиційно займали або завоювали для мисливства, рибальства або скотарства. Колективний характер основних видів діяльності щодо забезпечення життєвих потреб найбільше влаштовував суспільство того періоду, обумовлював колективний характер власності на землі і не пов’язувався ні з чітким визначенням зовнішніх кордонів родової території, ні з розмежуванням земель між окремими членами колективу всередині цієї території. Але перехід від примітивної діяльності до ефективнішого способу використання земель посилює сферу індивідуальної діяльності людини і створює необхідні підстави для індивідуалізації права власності й окреслення його кордонів.

Межа є умовною прямою лінією, яка проходить у створі межових знаків і з математичного погляду це, безумовно, так. Але з огляду на правові реалії, що створюються у взаємовідносинах суміжних землевласників, під межею доцільніше розуміти сам створ або прямовисну площину, яка проходить через розмежувальні знаки двох суміжних ділянок.

Така площинна межа, проходячи через межі ділянки, визначає кордони поширення конкретних прав і обов’язків, які законодавчим способом передані власнику або користувачу цієї ділянки. Таким чином, площина межі створює однорідне правове поле, яке діє по всій території всередині розмежованих земельних ділянок.

Факт фізичного перетину межі означає вторгнення до чужої території, автоматично порушує визначений правовий режим встановлення меж [6].

Встановлення меж земельної ділянки забезпечується проведенням комплексу польових і камеральних робіт кадастрових зйомок, у процесі яких вимірюються лінійні і кутові розміри меж, проводиться їх погодження із суміжними власниками землі і землекористувачами, обчислення координат межових точок, складання проекту зовнішніх меж земельної ділянки та перенесення їх у натуру. Межа чітко фіксується як на місцевості, так і у відповідних правовстановлювальних документах [7].

Зі встановленням межі земельної ділянки виникає інша невід’ємна її ознака – місце розташування. Система координат встановлених меж забезпечує просторову визначеність земельної ділянки і дозволяє розпізнавати її серед інших. З цією метою застосовують унікальні кодові позначення земельних ділянок – систему кадастрових номерів, яка несе в собі додаткову інформацію щодо географічного місцезнаходження земельної ділянки в межах адміністративно-територіального устрою України.

У наші часи форма земельних ділянок ще більше пов’язується з їх функціональним призначенням. Усі ділянки видовженої форми використовують, переважно для будівництва лінійних інженерних споруд: автомобільних шляхів і залізниць, каналів, трубопроводів тощо; для спорудження конвеєрних технологічних ліній у промисловості; під захисні лісосмуги, підпірні стіни та для інших аналогічних об’єктів.

Розміри земельних ділянок найчастіше визначають у лінійних одиницях – кілометрах і метрах; площі обчислюють у квадратних одиницях – кілометрах квадратних, гектарах, м².

Розміри є найважливішою характеристикою земельної ділянки, яка визначає її питому вагу в навколишньому середовищі, її фізичний потенціал. Людина здавна прагнула до збільшення розмірів своїх земель, оскільки лише достатні за площею території спроможні були поповнювати потреби людини в їжі, одязі та інших засобах існування. Але фактично розміри земель, які належали стародавній людині, визначались її спроможністю утримувати ці землі, тобто боронити їх від нападів і в такий спосіб стверджувати на них свої права [6].

З погляду оцінної діяльності щодо земельних ділянок у населених пунктах дуже важливою є інформація про положення земельної ділянки стосовно центрів економічного тяжіння (центрів, які значною мірою підвищують оцінку територій). Місце розташування земельної ділянки характеризується коефіцієнтом, який враховує значення й статус населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення; містобудівну цінність території в межах населеного пункту (економіко-планувальної зони); розміщення земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони.

Після встановлення меж земельної ділянки і видачі правовстановлювального документа починається її практичне використання і земельна ділянка, потрапляючи в правове поле, отримує певний правовий статус. Відповідно до земельного законодавства кожна земельна ділянка є об’єктом права власності. Елементами права власності на землю є право володіти, право користуватися і право розпоряджатися нею.

Право власності на земельні ділянки набувається та реалізується на підставі Конституції України, Земельного кодексу, а також інших законів. Земельні ділянки можуть перебувати у приватній, комунальній та державній власності. Від форм власності залежить, кому земельна ділянка належить, хто її власник і хто розпоряджається результатами праці від її використання. Право приватної власності на земельні ділянки можуть набувати громадяни та юридичні особи; право комунальної власності – територіальні громади або органи місцевого самоврядування; право державної власності – держава в особі органів державної влади.

Законодавство передбачає також можливість перебування земельної ділянки у спільній частковій та спільній сумісній власності. Перебування земельної ділянки у спільній частковій власності означає, що на неї мають право дві і більше фізичних та (або) юридичних осіб з визначеними частками власності кожного співвласника. У спільній сумісній власності земельна ділянка перебуває тоді, коли право власності щодо неї реалізують дві або більше фізичних осіб без визначення розміру частки кожної з них.

Право власності на земельні ділянки громадяни, юридичні особи України, а також територіальні громади та держава можуть набувати на підставі купівлі-продажу, міни, дарування, успадкування та інших цивільно-правових угод.

Набуття права власності на земельні ділянки громадянами та юридичними особами має свої особливості. Вони полягають у тому, що переважною його підставою є передача земельних ділянок у процесі їх роздержавлення і приватизації.

Процедура набуття права власності на земельну ділянку залежить від того, в якій формі власності вона перебуває, від підстави набуття такого права та від того, хто його набуває.

Земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, передаються державним і комунальним підприємствам, установам та організаціям у постійне користування, тобто в користування без встановленого терміну. Землекористувачі здійснюють право володіння і право користування земельною ділянкою.

Право власності та право постійного користування земельною ділянкою виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації.

Право власності і право постійного користування земельною ділянкою посвідчують державними актами затвердженого зразка.

Земельні ділянки всіх форм власності можуть передаватися їх власниками або уповноваженими ними особами у засноване на договорі строкове платне володіння і користування для виконання підприємницької та іншої діяльності – в оренду.

Набуття права власності, права користування (оренди) земельною ділянкою має цільовий характер. Від цільового призначення використання земельної ділянки залежить її правовий режим, який включає в себе сукупність правил її використання. Використання земельної ділянки не за цільовим призначенням є законною підставою для припинення права користування. Земельне законодавство передбачає й інші підстави для припинення права на земельну ділянку.

Право на земельну ділянку або на її частину може бути обмежене встановленням заборон, умов дотримання вимог, передбачених законодавством або договором. Узаконено також обмеження щодо використання земельної ділянки через встановлення земельного сервітуту, який становить право власника або землекористувача на обмежене платне або безплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). Обмеження (обтяження) прав на земельну ділянку можуть виникати у зв’язку з передачею її під заставу, якщо на неї накладено арешт або претензії кредиторів. Обмеження (обтяження) реєструються разом із земельною ділянкою у Державному реєстрі земель.

Оскільки використання землі в Україні є платним, то земельна ділянка виступає об’єктом плати за землю у вигляді земельного податку або орендної плати.

Сукупність усіх цих правил становить правовий режим земельних ділянок.

Отже, відводячи земельним ділянкам центральне місце, державний земельний кадастр основним своїм завданням ставить забезпечення повноти відомостей про них.