10.1.3. Грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення

Поряд із грошовою оцінкою земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів важливе значення для створення умов ефективного використання землі, стимулювання підприємницької дiяльностi, заохочення iнвестицiй має грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів.

Нормативною базою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення є "Методика грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)", затверджена постановою Кабінету Мiнiстрiв України від 30 травня 1997 р. № 525, та “Порядок нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крiм земель населених пунктів)", затверджений наказом Держкомзему України, Мiнагропрому України, Державного комітету будiвництва, архiтектури та житлової полiтики України, Держкомлiсгоспу України, Держводгоспу України, Української академії аграрних наук вiд 27 січня 2006 р. № 19/16/22/17/12. Згідно iз законодавством грошову оцiнку земель несільськогосподарського призначення здійснюють з метою економiчного регулювання земельних відносин при укладанні цивiльно-правових угод, передбачених законодавством України, визначення розмiрiв земельного податку i проводять для земель промисловостi, транспорту, зв'язку, оборони та iншого призначення; земель природоохоронного, оздоровчого, рекреацiйного та історико-культурного призначення, земель лiсового i водного фондів; земель запасу.

Нормативну грошову оцінку земель використовують для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва.

Об'єктами грошової оцiнки земель несiльськогосподарського призначення є земельнi дiлянки, які використовують за функціональним призначенням незалежно від того, до якої категорії вони належать.

В основу нормативної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів покладається капіталізація нормативного середньорічного економічного ефекту або рентного доходу від використання земельних ділянок відповідного функціонального призначення.

Інформаційною базою для нормативної грошової оцінки є відомості державних кадастрів (земельного, лісового, водного), землевпорядної, лісовпорядної, містобудівної та проектно-технічної документації, інвентаризації земель.

Iстотним чинником, який впливає на порядок визначення i розмір грошової оцiнки земель, вiднесення земель до певних категорiй використання, адже вiд цього значною мiрою залежить визначення об'єктів оцiнки та коефіцієнтів, що враховують особливостi їх функцiонального використання.

Зважаючи на галузевий характер вiднесення земель до певних категорiй, можливiсть належності однієї земельної дiлянки до декiлькох категорiй i на труднощі, якi виникають у зв'язку з цим, об'єктами грошової оцiнки земель несiльськогосподарського призначення нормативними актами визначено земельнi дiлянки, які використовують за функцiональним призначенням, незалежно вiд того, до якої категорії вони належать.

У всiх випадках, коли чинник, врахований методикою, вiдсутнiй, значення вiдповiдного коефіцієнта приймають рiвним 1,00. Грошову оцiнку земельних дiлянок, якi розмiщенi в зонах гарантованого добровiльного вiдселення, зменшують на 20%, а в зонi посиленого радiоекологiчного контролю – на 10%.

Роботи з нормативної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів) організовує Державний комітетом України по земельних ресурсах, Республіканський комітет Автономної Республіки Крим по земельних ресурсах, обласні та Севастопольське міське головне управління, районні відділи земельних ресурсів.

Нормативну грошову оцінку земельних ділянок, які перебувають у запасі, визначають за категорією земель, до якої вони належать згідно з відповідними розділами Порядку грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення та Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів.

Результати грошової оцiнки земель несiльськогосподарського призначення затверджують мiсцеві державні адмiнiстрацiї.

Грошова оцiнка земель промисловостi, транспорту, зв'язку, оборони та iншого призначення. В основу грошової оцiнки земель промисловостi, транспорту, зв'язку, оборони та iншого призначення покладено капiталiзований рентний дохід вiд цiльового використання та здiйсненого полiпшення їх облаштування.

Грошову оцінку земель промисловості, транспорту та зв’язку визначають за формулою:

, (63)

де Тк – термін капіталізації рентного доходу, який встановлюють на рівні 33 років;

Пд – площа земельної ділянки, га;

Кф – коефіцієнт, який враховує функціональне використання земельної ділянки (відносну прибутковість наявних у межах земельної ділянки видів економічної діяльності);

Цн – грошова оцінка 1 м²земельної ділянки, грн.;

Рпнп – рентний дохід, який створюється за рахунок облаштування земельної ділянки, грн;

Км – коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки.

Коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки (Км), обчислюють за формулою:

, (64)

де Кр – коефіцієнт, який враховує регіональні фактори місце розташування земельної ділянки (віддаленість від центру адміністративного району та найближчого населеного пункту, що має магістральні шляхи сполучення, входження до приміської зони великих міст тощо);

Кл – коефіцієнт, який враховує локальні фактори місце розташування земельної ділянки за територіально-планувальними, інженерно-геологічними, історико-культурними, природно-ландшафтними, санітарно-гігієнічними та іншими умовами.

Грошову оцінку земельних ділянок, наданих для потреб оборони та іншого призначення, визначають з урахуванням їх фактичного використання, на основі положень, викладених у відповідних розділах Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. №123, Методики грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 5 квітня 2006 р. №389/12263.

Рентний дохід, який створюється за рахунок облаштування земельної дiлянки (Рпнп), обчислюють за формулою:

Рпнп = (ТП – З – З Кнр)Взп : Воф, (65)

де Рпнп – рентний дохід, який створюється за рахунок облаштування земельної ділянки, грн/м²;

ТП – нормативний обсяг товарної продукції підприємства, яке є власником або користувачем оцінюваної земельної ділянки, грн/м²;

З – виробничі затрати, грн/м²;

Кнр – коефіцієнт норми рентабельності, який визначає обсяги витрат на розширене вiдтворення виробництва (приймається на рiвнi 0,12);

Взп – балансова вартість будівель і споруд у межах земельної ділянки та інженерно-транспортної інфраструктури, яка розташована за межами земельної ділянки і перебуває на балансі підприємства;

Воф – балансова вартість основних фондів підприємства.

У разі, якщо рентний дохід, який створюється за рахунок облаштування земельної ділянки (Рпнп), набуває від’ємних значень, то його слід приймати рівним одиниці.

Рентний дохід, який неможливо встановити на відокремлених земельних ділянках, окремих підприємств (ділянки дочірніх підприємств без створення юридичної особи або у випадках, коли оцінюваною земельною ділянкою не ведеться самостійна звітність, а також у випадках існування підприємства, (менше ніж один повний календарний рік), визначається відповідно до Порядку нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення.

Нормативний обсяг валової продукції (далі ТП) розраховується як добуток виробничих затрат (З) та коефіцієнта нормативної рентабельності 1,15). Значення виробничих затрат приймається за даними фінансового звіту підприємства за той рік, який передував рокові оцінки.

Значення коефіцієнта норми рентабельності (Кнр), який визначає обсяги витрат на розширене відтворення виробництва, приймають на рівні 0,12.

Коефіцієнт, який враховує функціональне використання земельної ділянки (Кф), визначають відповідно до зазначеного Порядку.

Коефіцієнт функціонального використання для земельних ділянок змішаного використання (включаючи земельні ділянки з часткою земель сільськогосподарського використання) визначають як середньозважене (за площею) значення коефіцієнта функціонального використання окремих частин земельної ділянки змішаного використання. Підставою для виділення частин земельної ділянки змішаного використання. Підставою для виділення частин земельної ділянки різного функціонального використання є затверджені дані інвентаризації земельної ділянки.

Загальне значення коефіцієнта Кр обчислюють як добуток коефіцієнтів Кр₁, Кр₂, Кр₃, Кр₄, значення яких наводяться в методиці.

Загальне значення коефіцієнта Кл обчислюють як добуток значень окремих локальних коефіцієнтів, які наведені в методиці, залежно від наявності факторів, що їх визначають.

Нормативну грошову оцінку земель, наданих для підприємств торфовидобувної промисловості, установлюють залежно від функціонального використання окремих земельних ділянок.

Земельні ділянки підприємств торфовидобувної промисловості, зайняті сільськогосподарськими угіддями, під промисловими та адміністративними будівлями, у населених пунктах, під водоймами тощо, крім земельних ділянок під торфовими родовищами, оцінюють на основі положень, викладених у відповідних розділах цього порядку, і Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів.

За об’єкт оцінки під торфорозробками приймають земельну ділянку в межах торфового родовища – площа, на якій видобувається торф, площа, яку готують для видобування торфу, та площа, на якій видобуто торф і яка рекультивують. Для цих земельних ділянок застосовують коефіцієнт, який характеризує функціональне використання.

Нормативну грошову оцінку земельних ділянок, наданих для потреб оборони та іншого призначення, визначають з урахуванням їх фактичного використання, на основі положень, викладених у відповідних розділах зазначеного Порядку і Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів.