Індексація нормативної грошової оцінки земель

Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року, що визначається за формулою:

Кі = [І - 10] : 100,

де І - індекс споживчих цін за попередній рік.

У разі якщо індекс споживчих цін не перевищує 110 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 110.

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель

Нормативна грошова оцінка підлягає індексації виходячи з коефіцієнтів індексації за 1996 рік – 1,703, 1997 рік – 1,059, 1998 рік – 1,006, 1999 рік – 1,127, 2000 рік – 1,182, 2001 рік – 1,02, 2005 рік – 1,035, 2007 рік – 1,028, за 2008 рік – 1,152 та за 2009 рік – 1,059.

Нормативна грошова оцінка земель за 2002, 2003, 2004 2006 та 2010 роки не індексувалась. (Таблиця 2 )

Таблиця 2

Коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки земель

рік	Коефіцієнт	рік	Коефіцієнт	рік	Коефіцієнт
1996	1,703,	2001	1,02,	2006	1,00
1997	1,059,	2001	1,00	2007	1,028,
1998	1,006,	2001	1,00	2008	1,152,
1999	1,127,	2001	1,00	2009	1,059
2000	1,182,	2005	1,035,	2010	1,00.

10.3. Експертна грошова оцінка земельних ділянок

Відродження інституту земельної власності та формування ринку землі потребує чіткого економічного механізму регулювання земельних відносин, обов'язковим елементом якого є ринок землі. Функціонування його не може бути ефективним без оцінки земельних ділянок. Земля – унікальний об'єкт, стосовно якості якого завжди існуватиме суперечність: між власником землі та місцевими органами влади, коли йдеться про оподаткування; між покупцем і продавцем, коли здійснюються майнові операції; між місцевими органами влади та землевласниками, коли визначають розмір компенсації у разі вилучення земель для громадських потреб.

Визначення реальної, справедливої вартості має важливе значення як для оподаткування та приватизації земельних ділянок, так і для укладання майнових угод стосовно землі та права її оренди на вторинному ринку. Крім того, оцінка землі є обов'язковою для розробки та реалізації інвестиційних проектів, отримання кредитів під заставу нерухомого майна.

У країнах з ринковою економікою існують загальновизнані підходи до оцінки землі. Усі вони базуються на принципах кон'юнктури ринку, найкращого і найефективнішого використання, очікуваних змін і додаткової продуктивності землі. При цьому у світовому співтоваристві не існує суттєвих заперечень щодо фундаментальних понять, на яких ґрунтується оцінка землі як наукова дисципліна та практична діяльність. Особливості законодавства в окремих країнах лише накладають певні вимоги до процедури оцінки, але основні її методи фактично нічим не відрізняються.

В Україні, де ринкові відносини в земельній сфері ще не набули розвинутого характеру, співіснують два напрями оцінки земель: нормативна грошова оцінка та експертна оцінка.

Нормативну грошову оцінку проводять відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України “Про методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення і населених пунктів” від 23 березня 1995 р. №213. Вона і побудована на базі, відмінній від ринкової. Поза її увагою залишаються такі важливі чинники формування ринкової вартості землі, як конкретні обставини майнової угоди, попит та пропозиція на земельні ділянки певної категорії в тому чи іншому регіоні, умови інвестування, тому результати грошової оцінки не завжди будуть збігатися із сумою грошей, за яку земельна ділянка може бути продана в результаті комерційної угоди між компетентними добровільними сторонами.

На відміну від нормативної грошової оцінки в рамках експертної оцінки земельні ділянки розглядають, передусім як основну складову нерухомості – житлової, виробничої, комерційної, – ринки яких достатньою мірою сформувалися в багатьох регіонах України. Це дозволяє у визначенні вартості землі максимально врахувати ринкові чинники. Крім того, оцінка внеску землі в загальну прибутковість об'єкта нерухомості забезпечує визначення поточної вартості реального, а не потенційного рентного доходу, в якому акумулюються індивідуальні властивості земельної ділянки та локалізованої в її межах діяльності й економічна ситуація, що склалася в населеному пункті та в країні загалом на момент оцінки.

Тобто експертна оцінка ґрунтується на зовсім інших засадах, що дозволяють застосовувати гнучкіші підходи до визначення вартості земельної ділянки. Методи експертної оцінки земельних ділянок викладені в постанові Кабінету Міністрів України “Про експертну грошову оцінку земельних ділянок” від 11 жовтня 2002 р. №1531 [71].

Новий Земельний кодекс у ст. 202 закріпив застосування експертної оцінки поряд з нормативною. При цьому нормативну грошову оцінку земельних ділянок використовують для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо, а експертну – для здійснення цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.

Законодавче закріплення експертної оцінки земельних ділянок, все ширше її застосування в процесі приватизації земельних ділянок відповідно до Указу Президента України від 19 січня 1999 р. № 32/99 “Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення” вимагає наявності в системі Держкомзему України підготовлених фахівців, які достатньою мірою оволоділи методичними підходами до експертної оцінки земельних ділянок.

Інформаційною базою для оцінки земельних ділянок є:

- відомості державного земельного кадастру (місце розташування, кількісна та якісна характеристики земельної ділянки, її правовий режим, функціональне використання, дані економічної та грошової оцінки);

- проект відведення земельної ділянки;

- відомості про природні, економічні, історико-культурні, екологічні та містобудівні особливості розташування земельної ділянки;

- містобудівна документація та місцеві правила забудови;

- дані про інженерне облаштування земельної ділянки та про об’єкти нерухомого майна, що на ній розташовані;

- дані про ціни продажу (оренди) подібних земельних ділянок, що склалися на ринку на момент оцінки;

- дані статистичної звітності.