10.1.2. Грошова оцінка земель населених пунктів

В основі грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що виникає завдяки місцю розташування населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштуванню його території та якості земель з урахуванням:

• природно-кліматичних та інших інженерно-геологічних умов;

• адміністративно-ландшафтної та історико-культурної цінності;

• екологічного стану;

• функціонального призначення.

В основу грошової оцінки земель населених пунктів покладено витрати на освоєння та облаштування території, норму прибутку і норму капіталізації доходу, функціональне використання та місце розташування земельної ділянки.

Організація робіт з грошової оцінки земель населених пунктів покладається на Державний комітет України по земельних ресурсах. Грошову оцінку земель населених пунктів здійснюють переважно проектні організації – розробники генеральних планів.

Грошову оцінку одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів визначають за формулою:

(58)

де Цн грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки, грн;

В витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр, грн;

Нп норма прибутку (6%);

Нк норма капіталізації (3%);

Кф коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо);

Км коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки.

Витрати на освоєння та облаштування території (В) включають відновну вартість інженерної підготовки основних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання (включаючи зовнішнє освітлення), слабострумових пристроїв, газопостачання, дощової каналізації, вартість санітарної очистки, зелених насаджень загального користування, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту станом на початок року проведення оцінки.

Індексація витрат здійснюється за індексами вартості основних фондів відповідно до чинного законодавства України. Витрати на освоєння та облаштування території визначають в кожному конкретному населеному пункті за даними державної статистичної звітності відповідних управлінь (служб).

Коефіцієнт Кф, який характеризує функціональне використання земельної ділянки, враховує відносну прибутковість наявних в її межах видів економічної діяльності і встановлюється для певних категорій забудованих земель: житлової забудови, промисловості, гірничої промисловості та відкритих розробок; земель змішаного використання; транспорту та зв'язку; технічної інфраструктури; ландшафтно-рекреаційних територій та інших відкритих земель.

Коефіцієнт Км, який характеризує місце розташування ділянки, враховує вплив ренти місцеположення та загальний рентний дохід. Його значення, зумовлене інтегрованою дією регіональних, зональних і локальних груп чинників, і обчислюють за формулою:

(59)

де Км₁коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від статусу населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселеннярегіональні чинники;

Км₂ коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від ступеня містобудівної цінності території міста (економіко-планувальної зони)зональні чинники;

Км₃ коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від особливостей місцеположення земельної ділянки в межах економіко-планувальної зонилокальні чинники.

Вихідними даними для обчислення Кмє генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів, плани їх земельно-господарського устрою, матеріли економічної оцінки їх територій.

Значення коефіцієнтів встановлюються за результатами пофакторних оцінок кожної групи з урахуванням питомої ваги рентоутворювальних факторів у формуванні загального рентного доходу в межах населеного пункту та його економіко-планувальних зон.

Процес виконання грошової оцінки земель міста визначено "Порядком грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" [35].

На першому етапі визначають базову, середню для населеного пункту, вартість одного квадратного метра земель, яка залежить від статусу населеного пункту в загальнодержавній, регіональній та місцевій системах виробництва і розселення й рівня освоєння та облаштування території.

На другому етапі базову вартість диференціюють в межах міста на економіко-планувальні зони, які встановлюють залежно від неоднорідності функціонально-планувальних якостей території, котрі впливають на розмір рентного доходу: різниця в доступності, рівні інженерного забезпечення та благоустрою території, розвитку сфери обслуговування населення, в екологічній якості території та привабливості середовища.

Економіко-планувальне зонування території охоплює всю територію населеного пункту незалежно від функціонального використання земель (забудовані землі, землі сільськогосподарського призначення, водні, природоохоронні та рекреаційні об'єкти).

На третьому етапі визначають вартість одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання з урахуванням територіально-планувальних, інженерно-геологічних, історико-культурних, природно-ландшафтних, санітарно-гігієнічних та інженерно-інфраструктурних особливостей її місцеположення.

На завершальному етапі проводять грошову оцінку окремих земельних ділянок. ЇЇ здійснюють державні органи земельних ресурсів безпосередньо на замовлення юридичних і фізичних осіб відповідно до встановленого порядку.

Основою для грошової оцінки земельної ділянки є визначення базової вартості 1м²земель у середньому в місті. Вона дає узагальнене уявлення про реальні переваги розміщення в тому чи іншому населеному пункті і є вихідною базою для наступної диференціації міських земель за споживчою привабливістю в межах міста. Базова вартість земель міста відображає результати дії зовнішніх і внутрішніх чинників рентоутворення на рівні населеного пункту.

Відповідно до розділу 3 "Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" [35] базову вартість 1 м²земель міста залежно від рівня освоєння та облаштування його території, а також статусу в загальнодержавній, регіональній та місцевій системах виробництва та розселення визначають за формулою:

(60)

де Цнм базова вартість одного квадратного метра земель міста, грн.;

В витрати на освоєння та облаштування території міста в розрахунку на квадратний метр, грн;

Нп норма прибутку (6%);

Нк норма капіталізації (3%);

Км₁коефіцієнт, який враховує значення і статус населеного пункту в загальнодержавній, регіональній та місцевій системах виробництва та розселення.

Інформаційною базою для визначення витрат на освоєння та облаштування території є дані державної статистичної звітності про натуральні та вартісні показники, надані міськими службами комунального господарства, а також матеріали чергових планів інженерних мереж, які ведуть міські служби.

Базою для обчислення витрат на освоєння та облаштування території в розрахунку на 1 м²є оцінювана територія, яка дорівнює площі забудованої території населеного пункту в установлених межах.

У межах населеного пункту базова вартість одного квадратного метра земель диференціюється на економіко-планувальні зони, які встановлюють на основі економічної оцінки території з урахуванням таких чинників:

• неоднорідність функціонально-планувальних якостей території;

• доступність до центру, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, місць масового відпочинку;

• рівень інженерного забезпечення та благоустрою території;

• рівень розвитку сфери обслуговування населення;

• екологічна якість території;

• привабливість середовища (різноманітність місць прикладання праці, наявність історико-культурних і природних пам'яток тощо).

Вартість 1 м² земель населених пунктів в економіко-планувальних зонах розраховують за формулою:

, (61)

де Цнз – середня для економіко-планувальної зони вартість 1 м² земель, грн.

Значення коефіцієнта Км₂визначається як добуток пофакторних оцінок з урахуванням валової характеристики кожного з факторів.

Числові значення пофакторних оцінок приймаються в межах граничних значень коефіцієнтів Км₂для груп населених пунктів з різною чисельністю населення, наведених в таблицях методики, з урахуванням рекомендацій ДБН 360-92 „Містобудування. Планування та забудова міських і сільських поселень”, іншої нормативно-технічної документації та експертної оцінки.

Питома вага зональних рентоутворювальних факторів визначається в кожному населеному пункті, виходячи з його особливостей.

Сума вагових характеристик, що встановлена для факторів, повинна дорівнювати 1.0.

Вартість 1 м²земельної ділянки певного функціонального використання (Цн) визначають з урахуванням територіально-планувальних, інженерно-геологічних, історико-культурних, природно-ландшафтних, санітарно-гігієнічних та інженерно-інфраструктурних особливостей місця її розташування в межах економіко-планувальної зони за формулою:

(62)

де Цнз середня для економіко-планувальної зони вартість 1 м²землі, грн;

Кф коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки;

Кмз локальні коефіцієнти, які враховують місцеположення земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони.

Для обчислення Км₃рекомендується враховувати локальні фактори, наведені в таблицях методики, при цьому добуток пофакторних оцінок не повинен бути нижчий 0,75 і вищий 1,50.

Грошову оцінку земель населених пунктів, які використовуються як сільськогосподарські угіддя, здійснюють відповідно до розділу 2 зазначеного Порядку.

Грошову оцінку сільськогосподарських угідь в межах земель населених пунктів, на які немає матеріалів ґрунтових обстежень, здійснюють за допомогою попереднього створення орієнтовних (схематичних) креслень ґрунтів цих ділянок на основі ґрунтових карт прилеглих територій, топографічних карт та експертного маршрутного обстеження земель населених пунктів для порівняння отриманих даних з натурою. На орієнтовні (схематичні) креслення ґрунтів екстраполюються ґрунтові контури з карт прилеглих територій з урахуванням рельєфу, визначаються площі агровиробничих груп ґрунтів, які оцінюються, як це передбачено розділом 2 Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів.

Організація робіт з грошової оцінки земель населених пунктів покладається на Державний комітет України по земельних ресурсах. Грошову оцінку земель населених пунктів здійснюють переважно проектні організації-розробники генеральних планів.