2. Расходы, которые не являются необходимыми и произведены одним из собственников без согласия остальных, падают на него самого. Возни­кающие при этом споры подлежат разрешению в судебном порядке.

1. Право каждого участника на определенную долю в общем имуще­стве, на долю в приносимых имуществом доходах (плодах) неразрывно связано с обязанностью каждого нести двоякого рода расходы по обще­му имуществу. Часть их включает в себя уплату налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу (например, налога с земельного участ­ка, жилого дома, сбора по его обязательному страхованию). В качестве иных платежей по общему имуществу может выступать арендная плата, расходы (издержки) по содержанию и сохранению общего имущества (машины, жилого дома, дачи и т. п.). Вторая часть расходов связана с обеспечением надлежащего содержания и обеспечения сохранности об­щего имущества (расходы по ремонту дома, дачи, расходы по обеспече­нию охраны объекта недвижимости и т. п.). Перечисленные в п. 1 ком­ментируемой статьи расходы, произведенные за общее имущество од­ним участником общей собственности, подлежат возмещению другими участниками соразмерно их долям в общей собственности. Если участ­ники общей собственности понесли убытки, они распределяются также пропорционально доле каждого из них.

Участники общей долевой собственности по соглашению между со­бой вправе установить, что каждый из них будет нести необходимые расходы за все имущество за определенный период времени. Законода­тельством установлено, что собственники недвижимого имущества совместного домовладения несут расходы по содержанию и ремонту общего имущества пропорционально их доле в праве общей собствен­ности на это имущество (см. часть третью ст. 11 Закона Республики Бе­ларусь от 8 января 1998 г. «О совместном домовладении» (Ведамасщ Нацыянальнага сходу Рэспублт Беларусь, 1998 г., № 7, ст. 88; № 20, ст. 219).

2. Все другие расходы, не являющиеся необходимыми, осуществля­емые участником для общего имущества, должны всегда согласовывать­ся со всеми собственниками. В случае, если собственник произвел рас­ходы по общему имуществу без согласия остальных участников общей долевой собственности, то эти расходы он должен принять на себя. Ос­тальные собственники не обязаны их возмещать, однако они могут по общей договоренности распределить эти расходы между всеми участни­ками. Возникающие при этом споры подлежат разрешению в судебном порядке.

536

Статья 253. Преимущественное право покупки доли в пра­ве общей собственности

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут производиться в случаях, предусмотренных статьей 258 настоящего Ко­декса, и в иных случаях, предусмотренных законодательством.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных уча­стников долевой собственности о намерении продать свою долю посторонне­му липу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если ос­тальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не при­обретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущест­во в течение месяца, а в отношении прочего имущества – в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому.липу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязаннос­тей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении до­ли по договору мены.

1. Установленное в пункте 1 ст. 253 ГК правило не влияет на объем правомочий собственника доли в праве общей собственности. Собст­венник вправе распорядиться принадлежащей ему долей по своему ус­мотрению без согласия других сособственников (продать, подарить, за­вещать, отдать в залог и т.п.) любому участнику общей долевой собст­венности или постороннему лицу. Однако при продаже доли в праве об­щей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют право преимущественной покупки продаваемой доли. При этом право преимущественной покупки продаваемой доли сохраняется за любым участником, желающим приобрести долю лишь при соблюдении следующих условий:

1) доля в праве общей собственности отчуждается не кому-либо из участников-сособственников, а постороннему лицу;

2) доля в праве собственности должна приобретаться по цене, кото­рая установлена собственником этой доли;

537

3) должны неукоснительно соблюдаться все прочие установленные продавцом доли условия (например, в отношении срока уплаты и т.п.). В случае отказа от принятия установленных собственником условий, предложения иных условий отчуждатель вправе продать долю на тех же условиях постороннему лицу.

Право преимущественной покупки не применяется при отчуждении доли путем дарения, залога, завещания и т.п.

Не применяется право преимущественной покупки при продаже до­ли с публичных торгов. Невозможна уступка этого права другим лицам в порядке цессии.

Публичные торги в отношении продажи доли в праве общей собст­венности могут проводиться и при отсутствии согласия на это всех уча­стников долевой собственности в случае обращения кредитором взыс­кания на долю должника в случаях, предусмотренных ст. 258 ГК, а так­же в иных случаях, предусмотренных законодательством.

2. Механизм реализации преимущественного права покупки доли (ее части) в праве общей собственности остальными участниками уста­новлен п. 2, 3 комментируемой статьи.

В частности, п. 2 ст. 253 ГК возлагает на собственника, желающего произвести отчуждение доли в праве обшей собственности посторонне­му лицу, обязанность известить об этом остальных участников долевой собственности. Извещение должно быть сделано в письменной форме и в нем должна быть указана цена и другие условия, на которых собствен­ник продает свою долю. Если отчуждается доля в праве собственности одному из участников общей собственности, извещать об этом осталь­ных участников не требуется, так как у них не возникает права преиму­щественной покупки.

Желание приобрести отчуждаемую долю могут выразить несколько участников общей собственности. Право выбора покупателя в таком случае принадлежит продавцу Со стороны сособственников, получив­ших письменное извещение о продаже доли, может последовать или от­каз от приобретения доли, или молчание, что равносильно отказу

На сособственника, решившего приобрести отчуждаемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, возлагается обязан­ность осуществить это право в течение месяца, а в отношении прочего имущества – в течение 10 дней со дня извещения. Если в пределах уста­новленных сроков для осуществления права преимущественной покуп­ки отчуждаемая доля не будет приобретена кем-либо из участников об­щей собственности, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При нотариальном удостоверении договора об отчуждении части дома

538

нотариус должен проверить принадлежность имущества отчуждающему лицу, а также удостовериться, что продавец в письменной форме извес­тил всех остальных участников общей собственности о намерении про­дать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

3. Правило, установленное в п. 3 ст. 253 ГК, гарантирует право пре­имущественной покупки доли остальными сособственниками при ее неправомерном отчуждении. Право преимущественной покупки мож­но осуществить в судебном порядке, если доля в праве собственности была отчуждена третьему лицу с нарушением правил, установленных пунктом вторым. Сособственник, не извещенный о продаже доли и же­лающий ее приобрести, должен обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя, иск должен быть предъявлен в те­чение 3 месяцев с момента, когда истец узнал или должен был узнать о продаже доли постороннему лицу. ' ,

Договор купли-продажи не расторгается, происходит лишь замена покупателя истцом-сособственником, который должен, при предъявле­нии иска, внести на депозитный счет суда уплаченную покупателем за долю сумму, а также понесенные покупателем расходы (сборы, пошли­ны и др. суммы).

4. Право преимущественной покупки доли в праве обшей собствен­ности – это элемент правоспособности, дающий возможность сособст-венникам увеличить свою долю. Вследствие этого уступка этого права другим лицам не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются и к договору мены, по­скольку к нему применяются правила договора купли-продажи (п. 2 ст. 538 ГК). Сособственник, желающий приобрести долю, в соответствии с правом преимущественной покупки, если отчуждатель обменивает свою долю на вещь, определяемую родовыми признаками, должен представить отчуждателю вещь того же рода и качества.

Статья254. Момент перехода доли в праве общей собст­венности к приобретателю по договору

Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по дого­вору с момента заключения договора, если соглашением сторон не^преду-смотрено иное.

Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, под­лежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 224 настоящего Кодекса.

539

Статья определяет момент перехода доли в праве общей собственно­сти к приобретателю по договору, в котором предметом отчуждения яв­ляется не вещь, а лишь доля в праве собственности на нее. Момент пе­рехода права собственности на долю в праве в связи с невозможностью ее реальной передачи (вручения приобретателю) связывается по обще­му правилу с моментом заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрен иной момент (например, что приобретатель станет собственником доли через согласованный сторонами срок и т.п.).

В тех случаях, когда договор об отчуждении доли в праве собствен­ности на недвижимость (жилой дом, земельный участок) подлежит го­сударственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации или иного момента, установленного за­конодательством (получения государственного акта на земельный учас­ток). (См. комментарий к п. 2 ст. 224 ГК).

Статья255. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть раз­делено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей до­ли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способах и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требо­вать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законодательством или невоз­можен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей соб­ственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стои­мости его доли другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику доле­вой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собст­венности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственника­ми компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согла­сия. В случаях, если доля соответствующего собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать его передать свою долю остальным участникам с выплатой ему компенсации.

540