3.1. Анализ местоположения

Каждый участок имеет уникальное, присущее только ему местоположение. Именно оно в первую очередь определяет вариант использования объекта и получаемый от него доход. В то время как здания, сооружения, благоустройство участка могут меняться, главные характеристики участка не измены, поэтому доход от участка зависит от принятого варианта использования.

В дипломном проекте необходимо провести анализ местоположения объекта, учитывая две основные характеристики: окружение и доступность.

Потенциал местоположения одного и того же участка в зависимости от рассматриваемого варианта землепользования может быть как высоким, так и низким.

В связи с этим необходимо провести анализ следующих факторов:

 тип окружающего землепользования;

 транспортная доступность;

 экологическое состояние района;

 социальная репутация;

 криминогенная обстановка;

 инфраструктура.

Наиболее важная характеристика участка при анализе – принятый в данном районе тип землепользования, то есть тип окружающей его недвижимости. Не исключено, что наилучшим будет использование объекта аналогично окружающим его объектам. Например, в промышленной зоне не имеет смысла строить жилой дом, а в районе коттеджной застройки вполне целесообразно строить именно коттедж. Не стоит забывать так же, что в районе с высокой социальной репутацией скромное жилье будет цениться выше, чем такое же, но в менее престижном.

При анализе окружения следует обратить внимание на наличие инфраструктуры в районе данного земельного участка.

На рис. 3.1. – 3.3. представлены различные варианты рассмотрения местоположения объекта и его окружения.

Рис. 3.1. Расположение объекта в границах города

Рис. 3.2. Расположение в границах района

Рис. 3.3. Основные объекты окружения

Важное значение при анализе местоположения объекта имеет его доступность. Под доступностью понимается близость или отдаленность объекта для потенциальных пользователей, его удаленность от основных магистралей, пассажиро- и грузопотоков. Особенно важен этот фактор для торговых помещений и бизнес-центров, куда люди должны иметь возможность быстро и легко добраться на транспорте – личном или общественном. Для складских же помещений важна приближенность к шоссе или железной дороге. Фактор доступности не статичен, необходимо изучить его планируемые изменения и, в соответствии с имеющейся или полученной информацией, планировать будущее использование объекта.

2. Анализ рыночной ситуации

Анализ рынка недвижимости предполагает интенсивное изучение спроса потенциальных клиентов, то есть определение так называемого целевого рынка – тех пользователей, которые потенциально могут купить или арендовать данную недвижимость.

При определении целевого рынка следует изучить следующие факторы:

при анализе спроса на жилую недвижимость:

 численность и демографический состав населения;

 социальную структуру населения;

 реальные денежные доходы населения, покупательную способность;

 перспективы изменения платежеспособного спроса для различных социальных групп населения;

при анализе спроса на офисную недвижимость:

 общую экономическую активность на местном рынке, включая все сферы бизнеса;

 статистические данные о регистрации новых фирм;

 статистические данные о прекращении деятельности существующих фирм и компаний;

 статистические данные о размерах новых компаний и их потребностях в офисных помещениях различного типа;

при анализе спроса на торговую недвижимость:

 текущую структуру и уровень потребления продовольственных и промышленных товаров и их соответствие покупательскому спросу и реальным доходам;

 перспективы изменения демографической ситуации, образа жизни, платежеспособного спроса и соответственно структуры потребления;

 перспективы изменения законодательной среды для торговли и коммерции;

 состояние и перспективы экспортно-импортной политики государства;

 текущие тарифы на транспортные услуги;

при анализе спроса на промышленно-складскую недвижимость:

 общее состояния экономики;

 степень экономической активности в отраслях, к которым объект оценки имеет или может иметь отношение при изменении функционального назначения;

 научно-производственный потенциал и возможности привлечения инвестиций для организации новых производств и технологических процессов.

Общий для всех типов недвижимости элемент анализа спроса – возможность заемного финансирования для покупки недвижимости.

В результате анализа делается вывод о текущем и перспективном спросе и целевом рынке.

Не весь рассчитанный объем спроса будет перенесен на данный объект недвижимости. Всегда имеются конкурирующие объекты, которые отвлекут часть спроса на себя. Поэтому важно провести анализ конкурирующих объектов, их численности и характеристик. Причем данный анализ должен содержать не только существующую на дату анализа конкуренцию, но и прогноз, основанный на исследовании строящихся объектов и строительных проектов. При этом большое значение имеет нахождение возможности привлечь спрос на свою сторону, то есть найти способ обеспечения конкурентного дифференциала – дополнительного качества, дающего данному объекту сравнительное преимущество.

Таким образом, на основе анализа рынка определяются:

 целевой рынок (потенциальные пользователи);

 конкурентный дифференциал;

 имеющиеся конкурирующие объекты;

 строящиеся и проектируемые конкурирующие объекты.

На рис. 3.4. – 3.6., в качестве примера, представлены различные варианты диаграмм по анализу рынка бизнес-центров.

Рис. 3.4. Структура ввода в эксплуатацию арендопригодных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга

Рис. 3.5. Распределение, введенных в эксплуатацию, бизнес-центров

по административным районам

Рис. 3.6. Уровень арендных ставок офисных площадей в бизнес-центрах