Рекомендуемая литература:

1. Система экспертиз и оценка объектов недвижимости / Учеб.пособие/ под.общ. ред С.Н. Булгакова. – М.: Изд-во «Архитектура-С», 2007. – 352 с.

2. Управление коммерческой недвижимостью: учебник под.ред. М.Л. Разу. – М.:КНОРУС, 2007. – 248 с.

3. Управление недвижимостью: учебник /под.ред. С.Н. Максимова – М.:Издательство «Дело» АНХ, 2008. – 432 с.

4. Экономика недвижимости: Асаул А.Н. – СПб.:Питер, 2004. – 512с. Учебник для Вузов.

Глава 4. Техническая экспертиза и проектирование

Техническая экспертиза выполняется на всех этапах жизненного цикла объектов недвижимости: во время выполнения проектно-изыскательских работ  государственными региональными учреждениями экспертизы на основании отдельного договора экспертного сопровождения разработки проектов строительства или законченного проекта здания; при возведении объектов  путём архитектурно-строительного надзора за соответствием выполненных работ проектным решениям и нормативным требованиям; при эксплуатации  в форме обследований технического состояния постепенно изнашиваемых физически конструктивных систем в зданиях и сооружениях.

В разделе «Техническая экспертиза и проектирование» необходимо дать оценку объекту недвижимости с точки зрения архитектурно-строительных, инженерно-технических и организационно-технологических решений.

Архитектурно-строительные решения ориентируют разработку проекта на представление объекта недвижимости как строительного объекта, связанного с его объемно-планировочными и конструктивными особенностями.

Инженерно-технические решения связаны с представлением объекта недвижимости, выполняющего определенные функции: проживания, офисной или производственной эксплуатации, обеспечения отдыха и т. д.

Организационно-технологические решения направляют разработку проекта на его организационно-технологическую реализацию, или, другими словами, на строительство. Следует иметь в виду, что под строительством понимаются новое строительство, капитальный ремонт, реконструкция и техническое перевооружение объекта недвижимости. Организационно-технологические и инженерно-технические решения связаны как с производственной, так и с экологической безопасностью, поэтому в данном разделе необходимо рассмотрение наиболее значимых вопросов безопасности жизнедеятельности.

0. 4.1. Проектно-сметная документация

На стадии строительства (капитального ремонта или реконструкции) в объекты недвижимости закладываются основные параметры, определяющие эффективность использования данных объектов в процессе их эксплуатации и управления.

К таким параметрам относятся:

• качество строительных (ремонтных) работ;

• соответствие объемно-планировочных показателей проектному заданию;

• показатели сметной стоимости: сметная стоимость объекта; стоимость общестроительных работ; стоимость специальных строительных работ, выполняемых по субподряду;

• относительные показатели трудовых затрат (на 1м² площади, 1м³ объема здания).

Значимость и уровень эффективности этих показателей закладываются в проектно-сметной документации объектов недвижимости.

На сегодняшний день величина затрат на создание объекта, в зависимости от целей использования и требований к точности расчетов, может быть определена различными методами.

Анализ методов определения стоимости строительства объектов в условиях Российской Федерации показывает, что в оценке стоимости объектов недвижимости может быть использована их следующая укрупненная классификация¹:

• метод на основе базы данных о стоимости объектов-аналогов;

• метод сравнительной единицы (на основе различных сборников: «Укрупненные показатели стоимости строительства» (УПСС), «Укрупненные показатели восстановительной стоимости» (УПВС), «Региональный Справочник Стоимости строительства» (РСС) и проч.);

• базисный метод и его разновидности;

• ресурсный метод и его разновидности (например, сборники «Государственные элементные сметные нормы» (ГЭСН-2001), «Территориальные единичные расценки» (ТЕР-2001), «Федеральные единичные расценки» (ФЕР-2001) и проч.);

• экспертно-аналитический метод (метод на основе данных о стоимости приобретения аналогичного объекта  коммерческое предложение или прайс-лист компании производителя, поставщика или дилера);

• метод разбивки на компоненты;

• комбинированный метод.

Метод сравнительной единицы находит широкое применение для определения стоимости строительства на ранних стадиях инвестиционного процесса. Позднее, при утверждении окончательных технико-экономических параметров объекта для расчета стоимости строительства используются более точные методы расчета, например, ресурсный (ресурсно-индексный) метод.

В состав сметной документации входят:

• сводный сметный расчет стоимости строительства;

• локальные сметы;

• объектные сметы.

Сводный сметный расчет стоимости строительства составляется одновременно с разработкой рабочего проекта и является сводкой объектных смет и сметных расчетов на выполнение сопутствующих работ.

Пример оформления сводного сметного расчета стоимости строительства представлен в табл. 4.1.

Таблица 4.1