0. 2.3. Приобретение прав на вновь создаваемые

1. Объекты недвижимости

Создание или изготовление нового продукта является распространенным первичным способом приобретения права собственности. Статьей 219 Гражданского Кодекса РФ (ГК) установлено, что право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права. Для лица, осуществившего строительство объекта недвижимости, государственная регистрация права влечет определенные юридические последствия, поскольку именно с момента государственной регистрации права лицо приобретает право распоряжения объектом недвижимости и может по своему усмотрению совершать в отношении объекта любые действия [ст. 209 ГК РФ].

Государственная регистрация прав на вновь возведенные объекты недвижимости является одним из самых распространенных регистрационных действий, производимых органами по государственной регистрации.

Приобретение права собственности или иного вещного права (хозяйственного ведения, оперативного управления) в данном случае происходит в соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ, которым установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Аналогичная норма содержится в статье 263 ГК РФ: собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему земельном участке, опять же при условии соблюдения в ходе строительства градостроительных и строительных норм и правил.

Условия приобретения собственником земельного участка права собственности на возведенное строение, закрепленные в указанных нормах, использованы законодателем и при определении самовольной постройки и ее судьбы [ст. 222 ГК РФ].

Для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходим не отдельный юридический факт, а их совокупность, именуемая фактическим составом.

В соответствии с п. 1 ст. 218, ст. 263 и, учетом ст. 222 ГК РФ, право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности следующих юридических фактов:

1. для строительства объекта отведен земельный участок;

2. для строительства получено разрешение;

3. при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы;

4. объект возведен застройщиком для себя, с целью приобретения права собственности, а не для иных лиц.

Особенности государственной регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества установлены статьей 25 Закона о государственной регистрации прав [в ред. от 30.12.2005г. №217-ФЗ]. Пункт 1 данной статьи устанавливает специальное основание регистрации права: право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Правовая экспертиза при государственной регистрации должна включать проверку всех юридических фактов, влекущих приобретение прав на вновь построенный объект. Для выполнения вышеуказанных требований п. 1 ст. 218, ст. 222, ст. 263 ГК РФ необходимо представление в регистрирующий орган дополнительных документов, подтверждающих:

 право на земельный участок (при отсутствии государственной регистрации прав, возникших до 31.01.1998 г.);

 соблюдение при создании объекта требований градостроительных, строительных и иных норм;

 наличие или отсутствие прав третьих лиц (участников долевого строительства) на созданный объект недвижимости.

Если для создания объекта недвижимости застройщик земельного участка привлекал средства третьих лиц под обязательства передать им в собственность жилые или нежилые помещения в объекте, осуществляется регистрация прав инвесторов  участников долевого строительства, которые вкладывали денежные средства в строительство с целью приобретения в собственность помещений.