Расшифровка элементов корректирования
Примечание: корректировки по первой группе элементов сравнения должны быть последовательными (каждый раз корректируется уже откорректированная стоимость). Далее сравниваются качественные характеристики объекта и характеристики аналогов. Для этого качественные характеристики кодируются по принципу «чем лучше характеристика, тем выше код». Система кодирования, примененная в данном случае, приведена в таблице 5.12.
Таблица 5.12
Система кодирования при определении стоимости аренды для оцениваемого объекта
После кодирования производится приведение кодов к относительным величинам для того, чтобы сгладить влияние каждого из факторов на стоимость (используемый метод предполагает одинаковое влияние факторов на стоимость). Для этого код объекта по каждому из факторов делят на максимальное значение. После приведения, максимальное значение кода для любого фактора равно единице.
По результатам кодирования и приведения рассчитывается суммарный коэффициент качества как сумма кодов для каждого объекта (строка «Сумма кодов»). В данной модели его можно рассматривать, как стоимостной показатель, отражающий суммарное качество объекта оценки и аналогов.
Далее необходимо провести регрессионный анализ по двум переменным зависимости стоимости аренды площадей объектов-аналогов от суммарного весового фактора.
В приведенном примере (см. Приложение 1) была выявлена линейная зависимость5 суммарного весового фактора (коэффициента качества) от стоимости аренды для данных типов недвижимости. Из приведенной диаграммы регрессионного анализа видно, что коэффициент детерминации при использовании линейной функции аппроксимации достаточно близок к единице.
Затратный подход
В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется приобретение/аренда соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству сооружения в приемлемые сроки, чтобы создать объект недвижимости равной полезности.
В затратном подходе стоимость недвижимости равна рыночной стоимости участка земли (в собственность или в аренду) плюс стоимость строений на участке за вычетом накопленного износа. Данный подход может привести к объективным результатам, если достаточно надежно просчитываются затраты на строительство объекта и износ.
Для оценки незастроенных земельных участков затратный подход не используется!
Процедура оценки затратным походом включает следующие последовательные шаги:
определение величины затрат на строительство объекта;
определение величины прибыли предпринимателя;
увеличение величины затрат на строительство объекта на величину прибыли предпринимателя;
определение величины накопленного износа объекта:
физического,
функционального,
износа внешнего воздействия;
уменьшение величины затрат на строительство объекта, взятой с учетом прибыли предпринимателя, на величину накопленного износа;
увеличение полученной стоимости объекта за счет стоимости прав на земельный участок.
Таблица 5.13