Ставка дисконта

Предполагаемые поступления от арендных платежей и от продажи объекта в конце прогнозного периода (реверсии) пересчитывается в текущую стоимость объекта с использованием ставки дисконтирования. Величина ставки отражает масштабы возможного риска, связанного с операциями на рынке недвижимости, учитывает возможность альтернативных вложений капитала.

Для определения ставки дисконта необходимо понимать, что инвестор, приобретая объект недвижимости, отдает свои деньги в обмен на право вернуть их в будущем с соответствующей прибылью. Вкладывая свой капитал в недвижимость инвестор рискует не получить эту прибыль и, в силу этого, он вправе требовать в качестве компенсации соответствующую премию за риск в виде процентных надбавок к норме прибыли, которую он мог бы получить, вложив свой капитал в более надежное дело, например, положив деньги в банк.

Внимание! Необходимо помнить, что величина ставки дисконтирования в Затратном подходе должна отличаться от ставки дисконтирования в Доходном подходе, так как состав рисков при строительстве объекта и при его дальнейшей эксплуатации разный. Причем, как правило, при строительстве объекта рисков больше, поэтому и ставка дисконтирования, рассчитанная в рамках Затратного подхода, должна быть больше ставки дисконтирования для Доходного подхода.

В рамках рассматриваемого примера ставка дисконтирования определялась методом экспертных оценок.

По мнению специалистов, работающих на рынке недвижимости, доходность инвестиций в недвижимость находится в диапазоне 1025%. Для определения более конкретного значения ставки был произведен опрос экспертов. К опросу было привлечено 4 эксперта, активно работающих на рынке. Экспертам была предоставлена информация об объекте оценки, о ситуации в данном сегменте рынка, о сравнительных значениях ставки дохода, установленной расчетами для недвижимости, размеры предполагаемого проекта строительства. Полученные результаты опроса далее были откорректированы с учетом рейтинга опрашиваемого эксперта.

Результаты проведенного опроса представлены в табл. 5.20.

Таблица 5.20

Расчет ставки дисконтирования экспертным методом

На основе экспертного опроса ставка дисконтирования при реализации рассматриваемого проекта была определена на уровне 14%.

Причем, данная величина ставки дисконтирования не включает инфляцию (реальная ставка), так как при прогнозировании денежных потоков инфляционные ожидания не учитывались.

Опрос специалистов девелоперских фирм показал, что уровень выбранной ставки представляется им приемлемым для подобного рода инвестиционных проектов. Следует учитывать, что данная ставка применяется к потоку доходов до налогообложения.

Коэффициент капитализации и стоимость реверсии

Стоимость продажи объекта (V_o) в конце прогнозного периода (6-го года) определялась методом капитализации дохода⁷ за год (I_o), следующий за годом окончания прогнозного периода (5 год), с использованием рассчитанной ставки капитализации (R): Vo = Io/ R.

Коэффициент капитализации может быть определен с помощью формулы:

(5.12)

где:

Y  норма отдачи на капитал  представляет собой требуемую норму прибыли на капитал инвестора – определенная выше ставка дисконтирования (14 %);

i_p  ставка процента фонда возмещения;

SFF(n,i_p)  фактор фонда возмещения;

d₀– снижение стоимости объекта за n лет.

i_p – ставка процента фонда возмещения.

Для определения стоимости реверсии принято использовать один из следующих методов:

 метод метод Ринга;

 метод Инвуда;

 метод Хоскольда;

 модель Гордона.

В приведённых расчетах, при определении стоимости реверсии принимается модель Хоскольда, так как она является наиболее приближенной к реальности. По методу Хоскольда норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по безрисковой ставке, так как возможность инвестирования средств по ставке дохода на капитал у инвестора может отсутствовать (то есть при применении метода Инвуда).

Ставка рекапитализации рассчитана методом Хоскольда исходя из предположения, что через 50 лет после окончания прогнозного периода стоимость объекта уменьшится на 50% (объект будет требовать проведения капитального ремонта). Ставка процента для фонда возмещения принята равной безрисковой ставке – 5,7%. Тогда ставка рекапитализации равна 0,1840%.

В качестве безрисковой ставки была принята средняя доходность к погашению по Евробондам на дату оценки – 5,7% (срок обращения ценных бумаг должен быть сопоставим со сроком экономической жизни объекта).

Таблица 5.21

Расчет безрисковой ставки

Комиссионные при продаже

В результате интервьюирования специалистов оценочных и риэлтерских фирм, можно сделать вывод, что наиболее вероятные комиссионные для оцениваемого объекта составят 0,5% от цены продажи.