4.2. Техническая оценка объекта недвижимости

С течением времени под воздействием окружающей и технологической среды, эксплуатационных нагрузок, внешних воздействий различной природы и т.п. происходит развитие дефектов строительства и появление все новых повреждений в конструкциях во время эксплуатации.

Каждое здание и сооружение за период своего существования проходит три стадии: приспособления, нормальной эксплуатации и старения. С точки зрения развития износа объекта графически эти этапы могут быть представлены следующим образом (рис. 4.1.).

Износ объекта недвижимости характеризуется уменьшением его полезности с потребительской точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости объекта под воздействием различного рода факторов.

Рис. 4.1. Стадии износа и разрушений зданий и сооружений

В свою очередь, физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации, разложения (ветхости), сухого гниения, коррозии или конструктивных дефектов здания, а также механических повреждений элементов здания (сооружения).

Главной целью технической оценки зданий и сооружений является определение действительного технического состояния конструкций, их способность воспринимать действующие в данный период расчетные нагрузки и обеспечивать нормальную эксплуатацию здания. Помимо этого, техническое обследование зданий позволяет изучить процессы, протекающие в конструкциях и основаниях зданий, выявить фактические эксплуатационные свойства материалов конструкций этих зданий и проанализировать их соответствие техническим требованиям.

На основании технического задания обследование может быть осуществлено в один (общее, то есть предварительное, обследование) или два (общее и детальное обследование) этапа. Количество этапов определяет объем информации, который необходимо получить для принятия решения о состоянии объекта.

В соответствии с «Положением по техническому обследованию жилых зданий» ВСН 57-88 система технического обследования жилых зданий в зависимости от целей обследования и периода эксплуатации зданий включает 4 вида контроля²:

• инструментальный приемочный контроль технического состояния капитально отремонтированных (реконструированных) зданий;

• инструментальный контроль технического состояния жилых зданий в процессе плановых и внеочередных осмотров (профилактический контроль), а также в ходе сплошного технического обследования жилищного фонда;

• техническое обследование жилых зданий для проектирования капитального ремонта и реконструкции;

• техническое обследование (экспертиза) зданий при повреждениях конструкций и авариях в процессе эксплуатации.

По результатам всего комплекса данной строительной инженерно-технической экспертизы составляется подробное техническое заключение. В нем на основании полученных данных измерений, наблюдений, результатов экспертизы строительных материалов, проведенных расчетов предоставлена объективная информация о текущем техническом состоянии изучаемого строительного объекта.

В общем случае в техническое заключение содержит следующую информацию:

 краткое описание обследуемого объекта, его объемно-планировочное и конструктивное решение;

 описание выявленных дефектов и нарушений с привязкой к объекту;

 фотофиксацию дефектов, поясняющие графические материалы (обычно в формате AutoCAD);

 ссылки на требования строительных норм;

 расчетную часть, оценку износа здания;

 рекомендации по усилению отдельных конструкций и дальнейшей эксплуатации всего здания (помещения, сооружения), а также прогнозные характеристики конструкций здания и дальнейшего использования их после реконструкции, перепланировки или усиления.

Целью данного раздела дипломного проекта является определение технического состояния, в том числе, расчет физического износа, существующего здания, а также разработка комплекса мероприятий по устранению обнаруженных дефектов и повреждений конструкций объекта.

Для целей технического обследования здания в рамках дипломного проектирования необходимым и достаточным является общее обследование объекта на основании визуального освидетельствования дефектов, то есть без проведения натурного (инструментального) обследования.

Этапы и методы выполнения работы в дипломном проекте:

1. Краткое описание здания: год постройки, группа капитальности, конструктивное исполнение. При наличии информации, привести краткую историческую справку³.

2. Визуальное обследование конструкций здания на предмет наличия дефектов и степени повреждения конструкций.

Обязательным условием является фотофиксация повреждений объекта. Фотографии объекта могут быть приведены в данном разделе дипломного проекта или в Приложении.

Для удобства выполнения последующего описания дефектов и расчетов порядок фотографий должен быть следующим: общий вид здания, фасады, дефекты долгоживущих конструктивных элементов, начиная с фундаментов, затем, дефекты короткоживущих и прочих элементов здания⁴.

Желательно составить эскиз распространения дефектов и повреждений конструкций.

3. Расчет физического износа обследуемого здания.

В дипломном проекте предлагается рассчитать физический износ здания нормативно-экспертным методом. Суть метода заключается в сопоставлении дефектов, по результатам осмотра, соответствующей величине физического обветшания, основываясь на рекомендациях ВСН 53-86 (р). После определения износа каждого из отдельно взятых конструктивных элементов выполняется сводный расчет.

Физический износ здания следует определять по формуле:

(4.1)

где:

Ф_з  физический износ здания, %;

Ф_кi  физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, % ;

коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания (определяется по техническому паспорту здания, сборникам УПВС, или другим сборникам расчета стоимости строительства объекта методом укрупненных единиц, сметным расчетам и т.д.). При определении удельных весов по сборникам УПВС, в соответствующем разделе следует найти объект аналогичный обследуемому зданию по основным технико-экономическим параметрам и выписать из представленной таблицы значения весов;

n  число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Численные значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем  до 10%; для конструкций, элементов и систем  до 5%; для здания в целом  до 1%.

Таблица 4.4.