Исполнители арендных функций

В управляющей компании рекомендуется применять политику персонального обслуживания каждого арендатора. Каждый арендатор должен быть закреплен за персональным менеджером, который осуществляет постоянный контроль за пребыванием арендатора в компании. Тем самым ограничивается число контактных лиц для арендатора и компания для него персонифицируется в виде конкретного человека, который готов решать его проблемы, отвечать за исполнение обязанностей по договору от имени арендодателя.

Стратегия маркетинга

Для привлечения и сохранения арендаторов данного объекта недвижимости использовать следующие составные части:

1. Реклама.

Данная часть является наиболее значимой в системе продвижения товара (под товаром в данном случае понимаются права пользования и владения помещениями). В качестве объекта рекламы выступают не только непосредственно помещения объекта недвижимости, предоставляемые в аренду, но также система менеджмента и имидж объекта в целом.

Основными целями рекламной кампании на качественном уровне являются:

• Информирование возможно большего количества потенциальных арендаторов о создании и поэтапном развитии объекта недвижимости;

• Привлечение арендаторов (сдача помещений в аренду);

• Формирование и поддержание имиджа объекта.

2. Стимулирование арендаторов.

Данная составная часть нацелена на создание и использование дополнительных факторов привлекательности данного объекта. Основные элементы стимулирования:

• профессиональный менеджмент;

• предоставление более широкого спектра услуг, чем у конкурентов;

• высокое качество предоставления услуг (для данного класса объектов);

• привлекательность интерьера;

• использование скидок: для арендаторов больших площадей, за внесение предоплаты за более долгий срок, чем предусмотрено типичными условиями договоров и др.

Бюджет маркетинга составляют затраты, непосредственно связанные с этим родом деятельности: затраты на рекламу, указатели, оформление, печатные работы и т. д., а также затраты на проведение маркетинговых исследований.

Механизм определения расходов на маркетинг приведен в таблице 7.2.

Таблица 7.2.

Расходы на маркетинг

Расходы на маркетинговые исследования включают оплату персонала, занимающегося исследованиями и ведением базы данных, расходы на компьютерную и иную необходимую технику, ее обслуживание, расходы на привлечение специализированных организаций для проведения исследований (табл. 7.3).

Таблица 7.3.

Прочие расходы на рекламу

В дипломном проекте при рассмотрении вопросов связанных с предоставлением в аренду площадей, дипломнику необходимо сформировать профиль аренды в зависимости от целевых групп потребителей объекта недвижимости, определить исполнителей для выполнения функций по осуществлению арендных операций и определить стратегию продвижения объекта на рынке с учетом организации рекламной компании.

7.4. Эксплуатация и техническое обслуживание объекта

Основная цель технической эксплуатации  обеспечить экономически целесообразную эксплуатацию объекта недвижимости с целью его наиболее эффективного использования.

Основной задачей управляющей компании в части обеспечения технической эксплуатации объектов недвижимости являются обеспечение сохранности, надлежащего технического состояния и постоянной эксплуатационной пригодности строительных конструкций объектов недвижимости, их инженерных систем (водопровода, канализации, отопления, вентиляции и др.).

Техническая эксплуатация зданий осуществляется согласно программе технической эксплуатации. На ее основе управляющая компания осуществляет планирование и руководство деятельности по технической эксплуатации, контролирует расходование средств.

При разработке программы эксплуатации необходимо определить перечень и состав выполняемых работ, а также их периодичность в соответствии с выбранным уровнем эксплуатации.

Разные уровни эксплуатации отличаются разными видами, составами и периодичностью работ. Эти различия не затрагивают те виды работ (табл. 7.4), которые связаны с нарушением безопасности проживания и систем жизнеобеспечения объекта недвижимости, а касаются, в основном, работ, создающих различные условия и уровень комфортности пребывания.

Численность и квалификация персонала службы эксплуатации определяется исходя из площади и функционального назначения объекта, уровня его технической оснащенности, режима работы объекта и степени ответственности за исправное состояние и безопасную эксплуатацию инженерной инфраструктуры.

В зависимости от характеристик объекта служба эксплуатации может быть организована как в круглосуточном, так и в плановом режиме. Основные режимы рабочего времени специалистов по эксплуатации представлены в таблице 7.5.

Таблица 7.4.