Такырып 3: Жылжыйтын және жылжымайтын мүлік объектілерін бағалаудың әдістемелік негіздері
Сабақтың мақсаты: негізгі бағаларды анықтау.
Мүліктің құндық аспектілері
Мүліктің құнына әсер ететін факторлар
Жылжымайтын мүлік объектілерінің өміршеңдігі мен тозуы
Лекция конспекті
Жылжымайтын мүлік құны – бұл жылжымайтын мүліктің сату-сатып алу жасалған келісімінің бағасы.Қазіргі күнде жылжымайтын мүлік обьектісінің бірнеше түрін айырады. Анау немесе басқа бағаның түрін таңдау өткізілетін бағалаудың мақсаттары мен функцияларымен шартталған және нәтижесінде бағаны анықтау үшін қолданылатын әдістеме мен тәсілдер жиынтығын анықтайды.
Нарықтық жағдайда шаруашылықтанудың жылжымайтын мүлік обьекті бағасы болып нарықтық құн болып табылады.
Жылжымайтын мүлік обьектісінің нарықтық құны - есепті ақша сомасы,мүлік құны туралы толық ақпараты бар және оны сатуға міндетті емес,бірақ сатуға келіскен,ал сатып алушы мүлік құны туралы толық ақпараты бар және оны сатып алуға міндетті емес,бірақ сатып алуға келіскен. Яғни,бұл бәсекелестік жағдайда және ашық нарықта сатылына алатын ықтимал баға.
Тұтынушы бағасы жылжымайтын мүлік обьектісінің құның жылжымайтын мүлік нарығына обьектіні шығарғысы келмейтін нақты меншік иесіне көрсетеді.
«Инветициондық құн» ұғымы инвестициондық проект пен инвестор қызығушылығының нәтижесімен анықталатын жылжымайтын мүлік құны болып табылады.Инвестициондық құн инвестордың күтілетін табыс пен оның ставкаларының капитализациялануынан есептеледі.
Қалпына келтіру құны бағалап жатқан обьектінің тура көшірмесінің ағымдағы құрылысқа кеткен шығынмен анықталады.
Мында тура сондай архитектуралық шешімдер пайдаланылады,тура сондай құрылыс конструкциялары мен материалдар қолданылыды,сондай-ақ құрылыс-монтаж жұмыстары да ұқсас болып табылады.
Орын басу құны жылжымайтын мүлік обьетісінің құрылысына ағымдағы кеткен шығындармен анықталады,пайдасын бар,обьетінің бағаланып жатқан эквивалентті пайдасымен,бірақ заманға сай жаңа проектік нормативтерді колданылған жаңа архитектуралық стилде.
Сонымен қатар, орын басу құны құны тура сондай көшірмесін жасауға кеткен шығнмен бейнеленеді,ал орын басу құны тура сонлай аногін жасауға кеткен шығындармен бейнеленеді.
Сақтандыру құны егер жылжымайтын мүлік обьектісінің сақтандыру жағдайы туса,онда залалды толық қайтару құнын білдіреді.Ол қалпына келтіру немесе орнын басу құндары негізнде саналады. Ликвидациялық құн жылжымайтын мүлік обьетісінң меншік иесі,егер жылжымайтын мүлік обьетісі жойылатын болса,немесе обьетіні амалсыздан сататын болса,таза ақша соммасын алумен көрсетіледі.
Бастапқы құн жылжымайтын мүлік обьетісін иелену барысында немесе оны басында қолдануға кеткен шығындармен бейнеленеді.
Қалдық құн –жылжымайтын мүлік обьетісінің тозуымен есептелетін құн.
Кепілдік құн - жылжымайтын мүліктің кредиттік мақсатын қамтамсыз етуге арналған құны болып табылады.
Жылжымайтын мүлік құны бірқатар факторлардан тұрады. Ең маңыздыларын қарастырайық:
1) Обьективті факторлар. Бұл жылжымайтын мүлік субьетілерінің нақты келісімдер бағаларының орташа деңгейін анықтайтын экономикалық факторлар.Оларды бөлуге болады:
- макроэкономикалық факторлар,нарықтың жалпы коньюктурасымен байланысты (салықтар, баж салықтары, доллар курсыны динамикасы,жұмыссыздық,еңбек ақысын төлеу жағдайы мен деңгеі және т.б.)
- микроэкономикалық факторлар,нақты келісмдердің обьективті параметрлерін бейнелейтін.
2) Психологиялық мінез-құлық факторлары мен массалық сананың феномендерімен байланысты факторлар:
-массалық жарнама
-инфляциялық күтілім
-ұнату
-мәлімділік және т.б.
3) Физикалық факторлар:
- орналасу орны
- архитектуралық- конструктивті шешімдер
-жылжымайтын мүлік жағдайы
-коммуналды қызметтің болуы
- экологиялық және сейсмикалық факторлар
4) Пәтерлерді сату жылдамдығына әсер ететін факторлар:
-қаланың нақты сол аймағының сол пәтер типіне сұраныс пен оған деген ұсыныстардың қатынасы
-обьектінің обьективті жетіспеушіліктері (ақырғы этаждары,аулаға әйнектің шығуы,нашар жоба)
- престижді аудан
-аудандағы экологиялық жағдай
- транспортті хабар мен аудан инфраструктурасының дамулылығы
- үйдің әлеуметтік бірдейлігі
-келісім мінезі
- обьетінің «құқықтық» тазалылығы
Бағалау ісінде тозу жылыжымайтын мүлікті шығын жолының негізгі факторы ретінде қарастырылады.Тозу жылжымайтын мүліктің пайдасының төмендеуімен,потенциалды алушы инвесторға оның тұтынушылық әдемілігн жоғалтумен және әртүрлі уақыт факторларының әсерімен бейнеленеді.
«Тозу» ұғымы, бағалау ісінде қолданатын, бухгалтерлік есепте қолданылатын «амортизация» ұғымынан айыра білу керек. Бухгалтерлік есептегі амортизация ұғымы – бұл обьектіні алумен байланысты,барлық оның жұмыс істеу уакытынаоның ағымдық құнының анықтаусыз,бастапқы шығындарды бөлу процессі болып табылады.
Жылжымайтын мүлік обектісін қамтамасыз етуге байланыстыоның себептеріне байланысты,келесі түрлерге бөлінеді:физикалық,функционалдық және сыртқы (экономикалық) Әрбір тозу түріне онын жөнделетін және жөнделмейтіне байланысты бөлімшелерге жіктелген.
Жөнделетін тозу деп, физикалық мүмкін және экономикалық мақсатталатының айтамыз.
Физикалық тозу сыртқы жағымсыз табиғи факторлардың әсер етуімен және кәдімсі физикалық тозуымен нәтижеленетін жылжымайтын мүліктің жұмысқабілеттілігінің төмендеуімен көрсетілінеді. Физикалық тозу амортизациялық есептелу нормасымен саналады.
Жылжымайтын мүліктің физикалық тозуын өмірлік уақытының санау тәсілімен анықталады.Жылжымайтын мүліктің функционалды қолдануының көз қарасымен келесі өмірлік уақыттарын бөледі:
ғимараттың физикалық өмірінің типтік уақыты ( нормативті қызмет уақыты) – ғимараттың экплуатациялық периодымен анықталады,ғимараттың алынып тасталатын конструктивті элементтері анықты критерийлерге сай болатын (конструктивті сенімділік,физикалық ұзақ өмірлік)
Физикалық өмір аяқталады,обьект құлатылғанда;
- өмір уақыты – обьект өмір сүретін және онда жұмыс істеуге болатын уақыт кесіндісі.
-хронологиялық жас – бұл эксплуатацияға кіргізілгеннен бастап,бағалау мезгіліне дейін.
- экономикалық өмір уақыты – обьект табыс әкеленетін экплуатация уақытын білдіреді.
Обьектінің экплуатациясы нақты нарық сегментінде белгіленген ставка бойынша табыс әкеле алмаған жағдайда обьектінің экономикалық өмірі аяқталады.
- тиімді жас – обьектіні бағалаудағы әсер ететін сол уақыттағы қалыптасқан экономикалық факторларға және техникалық жағдайына байланысты ғимараттың хронологиялдық жасына байланысты анықталады.
- қалған экономикалық өмір уақыты ғимараттың бағалау мезгіліне бастап оның экономикалық өміріне дейінгі уақыт периодын білдіреді.
Обьектнің функционалды жоюлуы (немесе функционалды тозу),оның функционалдық пайдалылығы жағынан заман стандарттарына сай келмеуінен тұрады.Бұндай тозу көбінесе архитектура мен құрылыс саласындағы ҒТП әсер етуімен байланысты. Ол отандық тәжірибеде моральдік тозу деп аталады.
Моральді тозу екі формада көрсетіледі – моральді тозудың бірінші түрі,обьектілерді өндірудің арзандауымен байланысты,және моральді тозудың екінші түрі,жаңа және одан да экономикалық тиімді обьектілердің жасауымен байланысты.
Моральдік тозудыдың бірінші түрін баланстық және қалыптастыру құны бойынша есептеуге болады:
Сб- жылжымайтын мүліктің баланстық құны
Св- жылжымайтын мүліктің қалыптастыру құны
Моральдік тозудың екінші түрін жұмыс істеуші обьектілердің жаңа және ескі табыстарын салыстыру негізінде анықтауға болады:
=
,
Дн- жаңа жылжымайтын мүліктің табысы
Дс- ескі жылжымайтын мүліктің табысы
Экономикалық тозу,немесе сыртқы әсердің тозуы – ол жылжымайтын мүліктің экономикалық,политикалық және басқа факторлармен шартталған сыртқы ортасының нашар жаққа өзгеруінен құнының төмендеуі. Сыртқы тозудың себептері болып, жалпы обьект орналасқан ауданның түсуі,сонымен қатар үкіметтің немесе жергілікті әкімшіліктің салық салу,сақтандыру және басқа жұмысбастылық,демалыс,білім беру нарық облыстарында өзгерістермен байланысты болады.
Экономикалық тозу,физикалық және моральдікке қарағанда әрқашан қайтымсыз болып табылады,немесе сыртқы факторларды тоқтату үшін жіберілетін шығындар соммасы тым үлкен болып табылады.