Тақырып № 6: Жылжымайтын мүлік нарығындағы операциялар

Сабақтың мақсаты: жылжымайтын мүлік нарығындағы операциялар түрлерімен танысу.

1. Жылжымайтын мүлік нарығындағы операциялардың мәні мен түрлері

2. Жылжымайтын мүлік объектілерін сатып алу – сату

3. Мена

4. Біреуге беру және мұраға алу

5. Рента

6. Аренда және лизинг

7. Жылжымайтын мүлікпен оның келісімшарттврына салық салу

Лекция конспектісі

Жылжымайтын мүлік нарығындағы операциялардың бәрін 3 топқа бөлуге болады:

- эмиссиялық операциялар – бұл операцияның мәні жаңа жылжымайтын мүлік обьектілерін жасау немесе ескілерін қайта құру болып табылады;

- инвестициялық операциялар – бұл операциялардың мақсаты операциялар субьктісінің өзінің және (немесе) тартылған қаржы ресурстарын жылжымайтын мүлік обьектілеріне өз атынан инвестициялауы;

- клиенттік операциялар (делдалдық) – операциялар субьектісінің жылжымайтын мүлік обьектісіне қатысты клиенттер адында жауапкершілігін немесе клиенттің жылжымайтын мүлікке қатысты міндеттерін қамтамассыз ету, яғни риэлторлық және тұрғын- үй коммуналдық қызмет көрсету. Жылжымайтын мүлік нарығындағы негізгі операциялар мыналар:

- жылжымайтын мүлік обьектілерінің құрылысы,

- жылжымайтын мүлік обьектілерін орналастыру,

- жылжымайтын мүлік обьектілерін сату-сатып алу,

-жалға беру,

- жылжымайтын мүлік обьектілерін тіркеу және қайта тіркеу,

- жылжымайтын мүлік обьектілерін айырбастау операциялары,

- траст – жылжымайтын мүлік обьектілерін сенімдік пайдалануға беру ,

- жылжымайтын мүлік обьектілерін сақтандыру,

- жылжымайтын мүлік обьектілерін сыйлау және мұраға қалтыру,

- жылжымайтын мүлік кепілдігі(ипотека),

- рента келісімдері бойынша табыс алу,

- риэлторлық және тұрғын- үй коммуналдық қызмет көрсету,

- маркетинг,

- өзге операциялар.

Азаматтық кодекс келісімнің (операция) нақты анықтамасын береді. Келісім деп азаматтар мен заңды тұлғалардың азаматтық құқықтарын және міндеттерін белгілеуге, өзгертуге және тоқтатуға бағытталған әрекеттерін айтады. Операция (келісім) –бұл келісім субьектілерінің ұмтылған құқықтық нәтижелерді қалыптастыратын заңдық факт. Әрбір келісім –бұл мүлікке иелік ету және пайдалану құқығы.

Келісімді бірнеше тұрғыдан сипаттауға болады: заңдық, ұйымдық, экономикалық және этикалық.

Заңдық тұрғыдан сипаттау келісім қатысушыларының азаматтық құқықтарын белгілеу, өзгерту және тоқтатуға бағытталған әрекетерін сипаттайды.

Ұйымдық тұрғыдан сипаттау келісім түрін анықтау, келісім қатысушыларын белгілеу және келісім жасау және оларды құжатта көрсету әрекеттерінің орындалу тәртібі мен кезегін көрсетеді.

Экономикалық тұрғыдан сипаттау келісімді жасау мақсатын көрсетеді(қажеттіліктерді қанағаттандыру, сату және т.б.)

Этикалық тұрғыдан сипаттау келісім жасаудың дәстүрін, нормаларын және ережелерін сақтауды, келісімдерге деген қоғам көзқарасын көрстетеді.

Жылжымайтын мүлік бойынша операцияларды келесі сипаттары бойынша топтастыруға болады: объектісі бойынша; субъектісі бойынша; қатысушы жақтар саны бойынша, келісімге қатысушылар бойынша; жүзеге асыру территориясы бойынша , келісім жасау формасфы бойынша және т.б.

7. Обьекті бойынша келісімдер: жер учаскелерімен операциялар,баспанамен операциялар, тұрғындық емес ғимараттармен операциялар.

8. Келісімді жүргізетін субьектіге қатысты, келісімдер:

- жеке тұлғалар операциялары;

- заңды тұлғалар операциялары;

- ұлттық -мемлекеттік, әкімшілік-территориалық сипаттағы операциялар;

- ҚР операциялары, шет мемлекеттрініңжәне халықаралық ұйымдардың операциялары.

3. Жүзеге асыру режимінің саны бойынша келісімдер:

- әмбебап келісімдер –жүзеге асырудың құқықтық режимі операциялар субьектісінің резиденттік дәрежесіне байланыссыз болатын операциялар;

- жекелендірілген – жүзеге асырудың құқықтық режимі операциялар субьектісінің резиденттік дәрежесіне байланысты болатын операциялар;

4. Жүзеге асыру территориясы бойынша келісімдер:

- республикаішілік,

- трансшекералық,

- шетелдік келісімдер.

5. Жылжымайтын мүлік обьектілерімен операциялар жүргізуге негіздеме болатын құқықтық қатынастар түрі бойынша:

- қаржылық-құқықтық,

- әкімшілік-құқықтық,

- азаматтық -құқықтық,

- халықаралық жеке құқықтық,

• халықаралық жариялы-құқықтық

6. Операцияларды жүзеге асыру үшін лицензияны талап ету бойынша келесі операциялар анықталған:

- лицензияланатын – тек қана рұқсат(лицензия) негізінде жүргізілетін операциялар;

- лицензияланатын емес – лицензия алуды талап етпейтін операциялар;

• лицензияішілік (кумулирленген) –бұл жылжымайтын мүлік суьектісі қандайда бір операцияны жүргізуге рұқсат(лицензия) алу кезінде автоматты түрде арнайы келісімсіз жүргізу құқығы берілетін операциялар;

• Тіркеу қажеттілігі бойынша операцияларкелесідей болады:

- міндетті тіркеуді талап ететін,

- тіркуді талап етпейтін

8. Келісімді жүзеге асыру формасы бойынша:

-ауызша,

- жазбаша

Ауызша түрде келісім мүмкін болады, егер:

а) егер заңмен немесе келісіммен жазбаша формасы қарастырылмаса;

б) келісімдерді жүзеге асыру кезінде болса(нотариалдық форманы талап ететін немесе ауызша жасалған түрде жарамсыз болып табылатын келісімдерден басқа);

в)жазбаша түрде жасалған келісімдерді жүзеге асыру бойынша жүргізілетін келісімдер кезінде.

Жылжымайтын мүлікпен келісімдер тек қана жазбаша түрде оны жүзеге асыратын тұлғаның келісім мазмұнын көрсетуімен жасалады.

9. Келісімге қатысушы жақтар санына байланысты келісімдер бір,екі және көпжақты болып бөлінеді.

10. Төлем жасау өажеттілігі бойынша келісімдер:

-қайтарымды ,

- қайтарымсыз

11. Келісімдер жарамды және жарамсыз болып бөлінеді.Жарамсыз келісімдер өз кезегінде дауласуға жататын және түкке тұрмайтын болып бөлінеді.Дауласуға жататын – бұл соттың шешімі бойынша жарамсыз деп танылған келісімдер.Түкке тұрмайтын –бұл келісімді жүзеге асырған күннен бастап жарамсыз болып табылатын келісімдер.Келісімдер төрт элементтің бірігуі болып табылады: субъектілердің (келісім қатысушылары), субьективті тұрғыдан (еріктілігі және ниеттерінің бірлігі),формасынан және мазмұнынан. Осы төрт элементтің біреуінің болмауынан келісім жарамсыз болып табылады.

12. Келісімдерді орындау уақыты бойынша :

- дереу,

- дереу емес

13. Жылжымайтын мүлік обьектілерімен жеке мүлік иелерін өзгертумен және де пайдалану мен иелік ету құқығын өзгертумен байланысты келісімдер жасалуы мүмкін. Мүлік иелерін өзгертумен байланысты келісімдердің негізгі түріне мыналар жатады: сату-сатып алу, айырбас, сыйлау, рента, жекешелендіру, кәсіпорынды мүліктік кешен ретінде сату. Мүлікті пайдалану мен иелік ету құқығын өзгертумен байланысты келісімдерге мыналар жатады: жалға беру, қайтарымсыз дереу пайдалану, жарғылық капиталға салымдар,заңды тұлғаларды қайта құру, біріккен қызмет, ипотека, лизинг.

Жылжымайтын мүлік обьектілер сату-сатып алу ҚР АК, жер кодексімен реттеледі. Жылжымайтын мүлік обьектілер сату-сатып алу келісімі екі жақ қол қойған құжаттарды жасау арқылы жазбаша түрде жасалады.Онда келісімнің келесі ерекшеліктері қарастырылуы керек: келісім пәні, баға, төлем уақыты, қатысушы жақтардың құқықтары мен міндеттері және т.б.

Жылжымайтын мүлік обьектілер сату-сатып алу келісімінде сатып алушыға келісім бойынша берілетін белгілі жылжымайтын мүлік көрсетілуі тиіс, соның ішінде, жылжымайтын мүліктің белгілі жер учаскесінде немесе басқа обьект құрамында болуы жайлы мәліметтер көрсетілуі тиіс.

Егер заңда немесе келісімде басқаша қарастырылмаса, онда көрсетілген ғимараттың, құрылыстың немесе басқа жылжымайтын мүліктің бағасы ол орналасқан жер учаскесінің бағасын немесе иелік ету құқығын да қоса есептейді.

Сатушының жылжымайтын мүлік обьектісін сатып алушыға бер уақыты сату-сатып алу келісімімен анықталады.

Сатушының құқықтары мен міндеттері. Стау-сатып алу келісімін жасау кезінде сатушы талап етуге құқығы бар:

- келісімде көрсетілген бағаны төлеуді,

- егер сатып алушы өз уақытында төлемесе жылжымайтын мүлік обьектісінің құнын немесе пайыздарын төлеуді,

- жылжымайтын мүлік обьектісінің бағасын немесе егер сатып алушы төлеуден бас тартқан жағдайда мүлікті қайтып алуды.

Сонымен қатар сатушы міндетті:

-ЖМО-сін ешқандай өтелмеген міндеттемелерсіз беруге;

- егер сатып алушыдан обьектіні үшінші тұлға алып қойған жағдайда ол сатып алушының алып қоюға негіз болатын себептерді білетіндігін немесе білуге тиіс екенін дәлелдей алмаса, сатып алушы шығындарын өтеуге;

- Обьектіні үшінші тұлға алып қоюға әрекет жасаған жағдайда іске сатып алушы жағынан қатысу;

- Обьектіні сатып алушыға сату-сатып алу келісімнде көрсетілген жағдайда беруге.

Сатып алушының құқықтары мен міндеттері. Сатып алу талап етуге құқығы бар:

- Өзі сатып алған обьектінің барлық тиісті бөліктерімен қоса берілуін талап етуге;

-егер сатылатын обьектінің өтелмеген міндеттемелері болған жағдайда оның келісімде көрсетілген құнын төмендетуді талап етуге;

- обьекті сату-сатып алу келісімнде көрсетілген жағдайға сәйкес келмеген жағдайда:

1) келісімнің сәйкесінше бағасын төмендетуге,

2) белгілі мерзім ішінде ақауларды қайтарымсыз түрде жоюды талап етуге,

3) осы ақауларды жою кезінде кеткен өз шығындарын өтеуді талап етуге,

4) келісімді орындаудан бас тартқан жағдайда төленген құнды қайтаруды талап етуге,

5)обьекті түрі келісімде көрсетілген жағдайға сәйкес келмеген жағдайда кері қайтарып беруге,

Сонымен қатар сатып алушы міндетті:

Оған берілген мүлікті акт бойынша қабылдауға;

- егер келісімде, заңда және өзге нормативтік құқықтық актілерде басқаша көрсетілмесе, обьектінің құнын оны бергенге дейін және бергеннен кейін төлеуге ;

- сату-сатып алу келісімде көрсетілген бағамен обьектінің құнын төлеу.

Айырбас операциялары (келісімдері) ҚР АК-мен реттеледі. Айырбас келісімі бойынша әрбір жақ екіншісінің меншігіне еру арқылы өзара тауар айырбастайды.Осы айырбас келісімінің бір ерекшелігі сол, мұнда әрбір жақ тауар сатушысы да және сатып алушысы да болып табылады.

Айырбас келісімі міндетті түрде жазбаша түрде жасалады және екі жақ та оған қол қояды.Келісімнің нотариалды куәландырылуы міндетті емес.Келісімнің субьектісі болып азаматтар да және заңды тұлғалар да табылады.

Айырбас келісімі айырбасталатын обьектілердің бағаларының тең болуын талап етеді.Егер айырбасталатын обьектілердің құндары тең емес екендігі анықталса, онда келісімде басқаша көрсетілмесе, құны аз обьектінің иесі келісім жасау кезінде жетпеген құнды обьектіні беруге дейін немесе кейін төлеуге тиіс.

Обьектіні беру және қабылдау бойынша шығындарды әрбір жағдайда келісім бойынша осы міндетті мойнына алған жақ төлейді.

Егер заңмен немес айырбас келісімімен басқаша көрсетілмесе, бұл келісімдегі иелік ету құқығы келісуші жақтарға екі жақтың да жылжымайтын мүлік обьектісін беру міндеттерін орындағаннан кейін беріледі.Иелік ету құқығы сәйкес құқықтарды мемлекеттік тіркегеннен кейін күшіне енеді. Сыйға беру обьектілері болып жылжымайтын мүлік, мүліктік құқық,немесе мүліктік міндеттемелерден босату табылады.

Сыйға беру келісімдерінің заңмен белгіленген шектеулері бар:

- ортақ меншіктегі мүлікті сыйға беру тек оның барлық иелерінің келісімінен ғана жүргізіледі;

- шаруашылық жүргізу және оперативті басқарудағ ы заңды тұлғаға тиесілі мүлікті сыйға беру тек мүліктің жеке иесінің келісімімен ғана жүзеге асырылады.

Жылжымайтын мүлікті сыйға беру келісімі тек қана жазбаша түрде жасалады, мемлекеттік тіркеуге жатады және тек қана тіркеуден кейін ғана келісілген болып табылады.

Мұрагерлік тек мұрагерлік құжат және заң негізінде ғана жүргізіледі.Мұраға қалдыру тек жеке түрде жасалады, себебі ол біржақты келісім болып табылады және құқықтар мен міндеттемелер тек мұраны ашқаннан кейін ғана пайда болады.

Тұрақты рента дереу жасалмайды жйне ақшалай формада немесе рентаның ақшалай суммасына сәйкес келетін заттарды, қызметтерді ұсыну жолымен жүргізіледі.(егер келісімде басқаша көрсетілмесе)

Өмір бойы төленетін рента рентаны алушының өмір сүру кезеңінде төленеді.Мұндай рента әдетте ай сайын төленіп тұрады.(егер келәсәмде басқаша көрсетілмесе)

Асыраумен өмірлік күтім келісім арқылы жүзеге асырылады.Бұл келісімде рента– азамат– оған тиісті тұрғын үйді, жер учаскесін немесе басқа жылжымайтын мүлікті рента төлеушінің меншігіне беретіндігі, ал ол өз кезегінде көрсетілген азаматты немесе басқа үшінші тұлғаны өмір бойы асыраумен күтуге міндеттенеді.

Келісімде асыраумен күтімнің жалпы көлемінің құны анықталады. Рента төлеушісі, рента алушының алдын ала келісуіненен оған өмір бойы күту қамқорлығына берілген мүлікті жалға беруге, кепілдікке беруге және т.б. құқылы.

Жалға беру келісімі бойынша жалға беруші келісім бойынша жалға алушыға білгілі бір төлем үшін жылжымайтын мүлік обьектісін уақытша пайдалануға беруге міндеттенеді.Жалға беру немесе алу келісімі екі жақ қол қоятын бір құжат түрінде жазбаша түрде жасалады және мемлекеттік тіркеуге жатады. Онда: объекті, жалдау субьектісі, жылжымайтын мүлік обьектісін беру мерзімі мен жағдайлары, қатысушы жақтардың міндеттері мен құқықтары,жал төлемі, есептеу тәртібі және т.б.

Жалдау келісімдері мерзімі бойынша ұзақмерзімді және қысқа мерзімді болып бөлінеді.Мысалы, жалдау мерзімі бір жылға дейінгі келісімдер қысқа мерзімді болып табылады. Жер учаскелері үшін жалдау келісімдері бес жылға дейін қысқамерзімді болып табылады.

Лизинг – лизинг келісімін жүзеге асырумен байланысты экономикалық және құқықтық қатынастардың жиынтығы.

Қаржылық жалдау келісімнде: обьекті, лизинга субъектісі, қатысушы жақтардың міндеттері мен құқықтары көрсетілуі тиіс.

Лизинг обьектісі шығындар тәуекелінен сақтандырылуы мүмкін. Лизинг обьектісінің щығынға ұшырауымен байланысты барлық тәуекелдің түрлерін, егер келісімде басқаша көрсетілмесе, лизингке беруші өз мойнына алады.

Салық – бұл заңнамалық актілерге сәйкес мемлекет қызметін қаржылық қамтамассыз етуге арналған заңды және жеке тұлғалардан алынатын жеке қайтарымсыз түрдегі төлем.

Алым – заңды және жеке тұлғалардан биліктің мемлекеттік органдарымен қолдану құқы үшін немесе қызмет ету құқығы үшін өндіріп алынатын міндетті жарна.

Баж – мемлекеттік органмен жасалған қыметтер үшін төлем (мемлекеттік, тіркеу, кеден)

Әр салық және бүкіл салық жүйесі келесі қызметтерді атқарады:

• Фискалдық – мемлекетке өз міндеттерін орындау үшін заңды және жеке тұлғалар табыстарының бөлігін мәжбүрлей алу, яғни салық немесе басқа міндетті төлемдер түрінде және солардың арқасында мемлекеттік кіріс қалыптасады;

• бөлуші – салықтың көмегімен шоғырланған ақша қаражаттары бюджетке жалпы мемлекеттік мәселелерді шешу үшін, халық шаруашылығының салалары мен мемлекеттік салаларды дамытуға бағытталады;

• реттеуші, мемлекет салық мөлшерлемесін, жеңілдіктерді, айыппұлдарды және салық салу тәртібін оңтайландыра отырып, өндірісті және экономиканың салаларын жылдам дамытуға жағдайлар жасайды, яғни экономиканы реттейді;

• ынталандырушы, салық арқылы мемлекет НТП-ны ынталандырады, жұмыс орындары санының артуы, өндірістің дамуы;

• бақылаушы, бұл қызмет мемлекетке салық төлемдерінің бюджетке толық және уақытылы түсіп отыруын бақылап отыруға мүмкіндік береді⨪ олардың көлемін қаржылық ресурстарға деген қажеттіліктермен қатар қойып, ақырында салық жүйесі мен бюджет саясатының қажеттілініе анықтауға септігін тигізеді;

• әлеуметтік, жиналған міндетті төлемдер блім, мәдениет қажеттіліктеріне, әлеуметтік қамтамасыз етілуі нашар отбасыларға көмектесуге, мүгедектерге қосымша жеңілдіктер көрсетуге және мемлекеттің әлеуметтік бағдарламаларын орындауға қолданылады;

• табиғатты қорғау, жиналған салық жұмсалған табиғи ресурстарды қалпына келтіру үшін қолданылады.

Жылжымайтын мүлік объектілерінің физикалық табиғатына және олардың қызметтік-мақсаттық бағытына байланысты салықтар мен алымдардың келесі түрлерін бөіп көрсетуге болады:

- жер салығы;

- орман салығы;

- жер қойнауын пайдаланғаны үшін салық;

- минералды-шикізаттық базаны өндіргені үшін салық;

- мемлекеттік тіркеуге жататын және қозғалмайтын мүлікке теңестіріліген су-ауа көліктерін қолданғаны үшін салық.

Жылжымайтын мүлік нарығындағы салықтар мен алымдар төлем көздеріне байланысты кіріс, табыс, сатудан түскен қолма қол ақша, өзіндік құн салықтары болып бөлінеді. Мақсаттық бағытына байланысты жалпы және мақсатты салықтар болады. Жалпы салықтар иесіздендіріліп, мемлекеттік бюджетке жалпы мемлекеттік бағдарламаларды қаржыландыру үшін түседі. Оларға жеке тұлғалардың табыс салығы, ҚҚС және т.б. жатады. Мақсатты салықтардың нақты қатаң бағыты бар. Оған жер салығы жатады.

Салық мөлшерлемесі мен салық салу объектісінің арасындағы қатынасқа байланысты салықтар: прогрессивті, регрессивті және пропорционалды болады. Прогрессивті салық – бұл мөлшерлеменің салық салынатын базаның өсуіне байланысты өсуі. Салық регрессивті болып табылады, егер мөлшерлеме салық салынатын базаның өсуіне байланысты төмедесе. Пропорционалды салықтың мөлшерлемесі салық салынатын базаның өзгерісіне байланыссыз өзгеріссіз қалады.

Тауарлар мен қазметтердің тұтынушыларына салық ауыртпалығы дәрежесіне байланысты салықтар тікелей және жанама болып бөлінеді. Тікелей салықтар салық төлеушінің табысы мен мүлігіне белгіленеді. Тікелей салықтар кезінде ақшалай қаражаттар салығын тікелей мемлекеттік қазынаға бағыттайтын мемлекет пен салық төлеушінің арасында пайда болады. Жанама салықтар – бұл тауар құнына үстеме түрінде қосылатын салықтар. Жылжымайтын мүлік саласында бұл салықтарға ҚҚС жатқызады. Жылжымайтын мүлік саласында салық салу объектілері болып табылады: Жеке және заңды тұлғалардың мүліктері, жер телімдері, жылжымайтын мүлік объектілерін сатудан түскен табыс, жылжымайтын мүлік саласындағы қызметтердің жекелеген түрлері. Жылжымайтын мүліктің бір объектісіне тек бір рет қана салық салынады.