Лекция конспектісі

Жылжымайтын мүлік нарығын реттеу дегеніміз- қоғаммен осы істерді реттеуге бағытталған олардың қатысушылары мен басқа ұйымдардың қатысуы барысында жасалатын операциялар.

Жылжымайтын мүлік нарығы:

• Жылжымайтын мүлік нарығының әртүрін қамтиды(кісі тұратын және тұрмайтын ғимараттар,жер,орман учаскелері және басқа да объектілер);

• Нарықтың басқа да қатысушыларын(сатушыларды,сатыпалушыларды,аренда алушыларды, аренда берушілерді,кәсіби делдалдарды және т.б);

• Барлық операциялар түрлерін және іс- қимылдарды қамтиды(эмиссиялық,делдалдық,инвестициялық,кепілдік,тарстық және т.б)

• Реттеуші функциясы құзіретіндегі ұйымдар мен қауымдастықтармен.

Нарықты реттеудің төрт негізгі формасы таралған. Заңнамалар мен салық салуға негізделетін мемлекеттік реттеу. Биржалар жұмысының тәртібіне негізделетін биржалық реттеу.Жылжымайтын мүлік нарығының әртүрлі кәсіби біліктілігі арқылы жүзеге асатын нарықты өзін өзі реттеуі.Біржағынан, мемлекет биржалық нарыққа білікті қатысушы таңдаулы ұйымдарға өзінің функциясының бір бөлігін жүктеуі мүмкін. Екінші жағынан, соңғылары өздерінің құрған ұйымының олардан осы аталған ұйымның қатысушылары және қүрылтайшылары арасында келісім барысында реттелуі мүмкін.

Қоғамдық реттеу, бұхаралық ақпарат құралдарымен немесе ортақ ой барысында реттеу.

Жылжымайтын мүлік нарығындағы кәсіби білікті мамандардың құрамы нарықтағы жүріп жатұан процесстермен,коммерциялық құрылымдағы іс- әрекеттер түрімен реттеледі. Оларға жататындар:

• Заңға сай коммерциялық қызметін жүзеге асыратын заңды және жеке тұлға түріндегі кәсіпкерлер,яғни унитарлық кәсіпорындар;

• Жылжымайтын мүлік объектілеріне жеке, заемдық немесе тартылған мүліктік, қаржылық, интелектуалдық және басқа да инвестиция формасындағы инвесторлар қаржылары.

• Сатыпалушылар мен сатушыларға жылжымайтын мүлік нарығында қызмет көрсететін риэлторлар;

• Меншік құқығындағы немесе жер учаскесі арендасындағы және жылжымайтын мүлік нарығын құру мен дамыту туралы шешім қабылдаған,инвестициялық жобаның қаржыландыру үлгісін анықтаушы,жобалау және құрылыспен айналысатын,объектіні толықтай немесе жартылай жалға беруші дэвелоперлер.

• Территорияларды дамыту және құрумен айналысатын редэвелоперлер.

• Инвестициялық жобаларды жүзеге асыратын сұраныс берушілер.

• Объектіні сақтандыру,келісім,кәсіби жауапкершілікпен айналысатын сақтандырушылар.

• Жобаның басталуы мен аяқталуына дейін үйлесімділігін қадағалайтын,жалпы объектінің жобалануын жүзеге асыратын жобаның басқарушылары.

• Объектінің қаржылық басқарылуын және техникалық эксплуатацияға шығаратын жылжымайтын мүлік объектісінің басқарушылары.

• Жылжымайтын мүлік объектісін тәуелсіз құнда жүзеге асыратын сатушы мен сатыпалушыларға, меншік иесіне, инвесторларға қызмет көрсететін бағалаушылар.

• Жылжымайтын мүлік нарығында қаржыландырумен, сонымен қатар ипотекалық несиелеумен айналысатын қаржыландырушылар.

• Жылжымайтын мүлік нарығында зерттеу және оны дамытушы стратегилық шешім қабылдауға информация дайындаумен айналысатын зерттеулер.

• Басқа да мамандар.

Жылжымайтын мүлік нарығын реттеу процесіне келесілер енеді:

1. Нарықтың нормативті заңнамалық базасын құру;

2. Нарықтың кәсіби білікті мамандарын таңдау,лицензиялау және аттестациядан өткізу;

3. Арнайы бақылау органдарымен жүзеге асатын,нарықтың барлық қатысушыларымен тексерілетін нарықты функциялау нормалары мен ережелері;

4. Нарықта орныққан ережелер мен нормалардан ауытқушылықтарға санкция жүйесі;

Жылжымайтын мүлік нарығының басты басты мақсаты болып оның тұрақтылығы,пайдалылығы және баланстылығы реттеу жатады:

• Кісәби қатысушылар мен мемлекеттік органдар арасында нарықты бөлу функцияларын реттеу;

• Нарықтың әртүрлі қатысушыларымен (бағалаушылар,риэлторлар қауымдастығымен жіне т.б) және жылжымайтын мүліктің әртүріне көзқарастарын білу;

• Жылжымайтын мүлік нарығындағы ақпараттарды барынша максималды ашу,нарықта болып жатқан барлық іс- қимылдарды: жылжымайтын мүлік нарығына қатысушы объектілер мен қатысушыларды, сонымен қатар жылжымайтын мүлікпен болатын келісімдерді ашу.

• Заңнамалық жобаларды бұхаралық талқылау,нормативті құжаттарды,тұрғын- үй бағдарламалары реформаларының жариялылығының сақталуы;

• Нормалардың сақталуы мен нормаларды қолдануды бір басқару және реттеу органдарында жүзеге асуын болдырмау;

• ҚР барлық территориясында нарықты реттеудің режимдері мен әдістері,нормативті базаның біріңғайлық принципі;

• Жылжымайтын мүлік нарығы жайындағы заңнамалық актілермен орнықтырылған процедуралардың оңай және түсініктілігі;

• Жеке меншік құқығындағыларды қорғау мен олардың құқықтарының сақталуы және нарықтың кәсиби білікті мамандары мен тұрғызушыларының мүддесінің қорғалу принципі;

• Тең мүмкіндіктер принципі:

1. Нарықтың жеке қатысушыларына преференцияларды жою арқылы мемлекеттің ынталандыруы

2. Нарықтың қатысушылары арасында жылжымайтын мүліктің объектілерінің сапасының және қызметінің объективті артуы,сонымен қатар олардың құнының төмендетілуі;

3. Оларды реттеуді жүзеге асырушы органдарының алдындағы нарықтың барлық қатысушыларының теңдігі;

4. Нарықтағы әртүрлі жобаларды жеке және конкурстық түрде мемлекеттік бөлу.

5. Тәуекелге жататын топтағы азаматтарды қорғау шаралары(зейнеткерлер,жасөспірімдер,мүгедектер жіне т.б)

6. Коммерциялық ұйымдар алдындағы мемлекеттік кәсіпорындардың құзіретінің жоқтығы.

7. Нарықтың кәсіби білікті қатысушыларына мемлекеттік органдар беретін жариялы бағалаушылықтарға шектеу қою.

Қаржылық нарықтар мен әлемдік нарықтың тәжірибесінің принципі мен жаһандану тенденциячының,жылжымайтын мүлік нарығына қатысатын шетел инвесторлары мен шетелдік қатысушыларына деген салмақты саясатты жасау болжамы.

Жылжымайтын мүлік нарығын реттеудің келесі әдістері ерекшеленеді:

• Жылжымайтын мүліктің объектілерін және олардың арасындағы келісімдерді тіркеу.

• Жылжымайтын мүлікке қатысушы кәсіби білікті мамандарды тіркеу.

• Инвестициялық институт мамандарын аттестациялау.

• Инвесторларды сақтандыру.

• Жылжымайтын мүлікпен жасалатын операцияларды бақылау мен қадағалау.

• Риэлторлар іс-қимылдарын бақылау мен қадағалау.

• Жүзеге асқан заңнамаларға сай ақпараттардың ашықтығы мен жариялылылығы

Мемлекеттің реттеушілік ролі келесідей болады:

• Идеологиялық және заңнамалық функцияларын жүзеге асыру.

• Нарық инфрақұрылымын құру мақсатындағы ресурстардың концентрациясы.

• Жылжымайтын мүлік нарығына қатысушылардың орнығу міндеті.

• Нарықтың қаржылық тұрақтылығы мен қауіпсіздігін қадағалау.

• Барлық қалаушыларына жылжымайтын мүлік нарығы жайындағы ақпараттар жүйесін қалыптастыру мен ашықтығы

• Cатыпалушыларды жоғалтулардан алдын- алу жүйесін құру.

• Мемлекеттің жылжымайтын мүлік нарығына басқалай (монетарлық,валюталық,фискалды,салықтық) болдырмау;

• Осылайша,мемлекет жылжымайтын мүлік нарығында келесі функцияларды атқарады:

1. Тұрғын үй құрылысы мен нарық инфрақұрылымындағы инвестор;

2. Жылжымайтын мүлік нарығы сферасындағы заң шығарушы мен идеолог.

3. Жылжымайтын мүлікті жылжымайтын мүлік нарығындағы мемлекеттік бағалы қағаздар кепілдеуші эмитент.

4. Мемлекеттік бағалы қағаз және мемлекеттік меншік операцияларын жүзеге асырушы нарықтың кәсіби білікті қатысушысы.

5. Жылжымайтын мүлік нарығының қағидаларын орнықтыру мен нормаларының функциялары регуляторы(реттеушісі)

6. Жылжымайтын мүлікпен жасалатын келісімдер және тұрақтылық пен қауіпсіздіктің құқығының тіркелуін қадағалау;

7. Заң қорғау органдарымен жүзеге асатын нарыққа қатысушылар арасында Третейлік сот(арбитр)

Жылжымайтын мүлікті мемлекеттік реттеуге келесілер енеді:

1. Мемлекеттік және басқа да нормативтік актілер,

2. Реттеу және бақылау органдары,

Өзін-өзі реттеуші ұйымдар нарыққа ерікті қатысушылармен кәсіби білікті іс қимылдарымен біліктілікке негізделіп құрылатын, нарықта кәсіби стандарттар этикасының сақталуын, жылжымайтын мүлік иелерінің және басқа клиенттер мүддесінің сақталуын, сонымен қатар, нарықта тиімді қызмет ететін жылжымайтын мүлік нарығының объектілерінің ережелері мен стандартарынының орнығуы.

Өзін өзі реттейтін реттейтін ұйымның кірістері жарғылық міндеттерін жүзеге асыруға және міндетті түрде оның мүшелері арасында таралып кетпеуі тиіс.

Өзін өзі реттейтін реттейтін ұйымның функциялары болып келесілер табылады:

• Жылжымайтын мүлік нарығындағы кәсіби шаруашылық пен операциялардың міндетті мамандық және этикалық ережелердің және шаруашылықтың кәсіби стандартты ережелерін жасау.

• Нарықта кадрларды дайындау мен міндеттерді орнықтыру,қатысушылардың нормалар мен ережелерді сақтауы.

• Мемлекеттік басқару органдарында клиенттер мен қатысушылардың құқығын қорғау.

• Жылжымайтын мүлік нарығын дамыту ұсыныстарын жасау.