4 Тақырып. Мүліктерді бағалау принциптері.

Сабақтың мақсаты: мүлікті бағалау принциптерімен танысу

1. Пайдаланушылардың қалауларына негізделген принциптер

2. Жылжымайтын мүлік объектісімен байланысты принциптер

3. Нарықтық ортамен байланысты принциптер

Лекция конспектісі

Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау принциптері – жылжымайтын мүлік объектісінің бағасына әсер ететін әр түрлі факторлардың ықпал ету дәрежесін анықтайтын ережелер жиынтығы. Жылжымайтын мүлік объектісін бағалау процесінде үш элементтің өзара әрекет етуі байқалатындықтан – субъект, объект және нарықтық ортаның, жылжымайтын мүлік объектілерін бағалаумен айналысатын мамандар принциптердің үш тобын бөліп көрсеткен:

• тұтынушының ұсынылымдарына негізделген принцитер;

• жылжымайтын мүлік объектісімен (ең алдымен жермен байланысты) және оны жақсартумен байланысты принциптер;

• нарықтық ортамен байланысты принциптер.

Ерекше орынды жалпылау принипі алады - жылжымайтын мүлік объектілерін ең жақсы және ең тиімді пайдалану принципі.

Белгілі бір бағаланатын жылжымайтын мүлік объектісіне бірнеше принциптер қолданылуы мүмкін. Сол уақытта бұл принциптерді толық көлемде бағалау процесінде туындайтын кез келген жағдайда қолдана беруге болмайды.

Субъекттер жиі орынды жетілдірулерді басшылыққа алмай отырады. Белгілі бір жағдайға немесе әрекет етуші тұлғаға байланысты бір принцип басқа принципті шетке ығыстыруы мүмкін. Сондықтан жоғарыда аталған принциптер тобы бұндай тәртіптің нақтылығына кепілдік бермей, жылжымайтын мүлік субъектілерінің экономикалық тәртібінің экономикалық тенденцияларын ғана көрсетеді.

Қолданушының ұсынуына негізделген принциптер (пайдалылық принципі; орын басу принципі; күту принципі) қолданушы тұрғысынан объект пайдалылығын, оның нарықтағы қолайлы бағасын және жылжымайтын мүлік объектісін иеленуден күтілетін пайданы анықтауға мүмкіндік береді.

Әлуетті меншік иесіне белгілі бір экономикалық функцияны жүзеге асыру үшін пайдалы болған жағдайда ғана жылжымайтын мүліктің құны болады.

Жылжымайтын объектінің пайдалылығы – бұл берілген жерде және белгілі уақыт аралығында тұтынушының қажеттіліктерін қамтамасыз ету қабілеті. Бұл принцип «пайдалылық принципі» деп те аталады және оны маманданған бағалаушылар өзінің тәжірибелік жұмысында кең қолданады.

Әдетте, сатып алушы жылжымайтын мүлік объектісі үшін сондай пайдалылығы бар басқа соған сәйкес немесе қайта құрылған объектге сұраланатын бағадан көп төлемейді. Бұл тәсіл «орын басу принципіне» негізделген, әдетте, ол сатып алушы үшін түрлі нұсқаларды болжайды. Жылжымайтын мүліктің бағаланып отыратын объектінің максималды құны ұқсас объетіні сатып алудың минималды құнымен анықталады.

Жылжымайтын мүлік объектісінің пайдалылығы болжанатын пайданың (күтілетін кіріс) құнымен байланысты болады. Бағаланатын «күту принципінде» жылжымайтын мүлік объектісінің құны барлық болашақ кірістердің ағымдық құнын кіргізу керектігі және сұранымның жоғарылуы мен ұсыныс шектелуінің әсер етуінен бұл құнның үнемі өсуін ескеру керектігі жайлы айтылады.

Жылжымайтын мүлік объектісімен (ең алдымен жермен байланысты) және оны жақсартумен байланысты принциптер:

• жер қалдық өнімділігі;

• шектік өнімділігі (салым принципі);

• өспелі және кемімелі пайда;

• баланстылығы;

• экономикалық мөлшері;

• экономикалық бөлу.

Қалыпты жағдайда экономикалық қызмет өндірістің төрт факторлардың бар болуын қажет етеді, олардың әр біреуі берілген қызметпен жүзеге асырылатын кірістерден төлену керек. Оны схема түрінде келесідей көрсетуге болады:

• еңбек еңбекақымен өтелетін өндіріс факторы ретінде;

• пайыздармен, дивидендтермен өтелетін капитал (ақша немесе ақшаға сатып алынатын заттар);

• пайдамен өтелетін кәсіпкерлік қызмет;

• рентамен өтелетін жер.

Жер жылжымайтын болғандықтан, еңбек, капитал және кәсіпкерлік қызмет факторлары жермен байланысты болуы керек. Бұл өндіріс факторларын қолдану үшін өтемақы өндірілетінін, кейін қалған ақша жер учаскесінің меншік иесіне рента ретінде төленетінін білдіреді. Кез келген жылжымайтын мүлік объектісі сияқты жердің қалдық құны болады және басқа өндіріс факторларын төлеуден қалған қалдық шарты негізінде тұрады. Бұнда қалдық құны барлық өндіріс факторларының құнын төлеуден кейінгі жер учаскесін қолданудан түскен таза табыспен анықталатын жердің қалдық өнімділігіне әкелуі мүмкін.

Жер учаскесінің меншік иесі одан таза табыс, яғни жердің қалдық өнімділігін ала алады егер, мысалы:

• жер учаскесі халыққа ыңғайлы және қол жететін жерде орналасса. Бұл жағдайда дүкендер иесі жер учаскесі үшін көп ақша төлеуге, ал жердің меншік иесі қосымша шығынсыз максималды пайда алуға дайын болады;

• жер учаскесі өндіріске ыңғайлы жерде (қаланың шеті жағы, бірақ федералды автокөлік жолына жақын) орналасса. Бұл жағдайда автокөліктерге техникалық қызмет көрсету станциясының иесі оған ыңғайсыз, бірақ өте беделді жер учаскесі үшін көп ақша төлеуге дайын, ал жердің меншік иесі территорияны жайластыруға кеткен минималды шығындармен табыс алуға дайын болады;

• жер учаскесі өзен жағасында орналасса. Ол үшін қала сыртындағы үйдің болашақ иесі өзінің ерекше қажеттіліктерін қамтамасыз ету үшін көп ақша төлеуге дайын.

Тәжірибе жүзінде жердің қалдық өнімділігі принципі жаңа құрылыстың мақсаттылығын анықтағанда қолданылады.

«Шекті өнімділіктің бағалаушылық принципі» жылжымайтын мүлік объектісіне меншік иесінің қосымша ақшалай салымымен сипатталады, бірақ жылжымайтын мүліктің жаңа элементі құнының сомасына емес (мысалы, үйге жалғасып салынған гараждың құны), бұл жаңа элементті (яғни бүтіндей үй мен гараждың құны) ескере отырып бағаланатын жылжымайтын мүлік объектісінің сомасына салынады. Кейбір қосымша элементтер жылжымайтын мүлік объектісінің құнын, аталған қосымша элементтерді құруға кеткен шығындарға қарағанда үлкен шамаға көтеруі мүмкін, алайда құнды нақты төмендететін шығындар да бар.

«Шекті өнімділіктің бағалаушылық принципін» қолдана отырып және нарықтық конъюктураны талдай отырып, жылжымайтын мүліктің меншік иесі егер жылжымайтын мүлікке белгілі бір объектілерді уақытында енгізсе немесе алса, қосымша таза пайда алады, алайда жылжымайтын мүлік объектілерінің жақсаруының бағалылығы бары жайлы ұмытпауы тиіс.

«Өспелі және кемімелі табыс принципі» жерге капитал мен еңбек қосылған сайын табыстылық белгілі бір шамаға дейін көтерілуін білдіреді және шығындар жылжымайтын мүлік объектісінің құнынан асып түскен жағдай болуы мүмкін.

Жер учаскесі меншік иелерінің алдында жиі сұрақ туындайды: қаншалықты интенсивті олардың жеріне құрылыс салу керек? Бұл мәселенің сауатты шешімі «өспелі және кемімелі табыстың бағалаушылық принципін» қолданумен байланысты. Берілген принцип «жер және онда құрылған мүлік» кешенінің жалпы қайтарымы максималды, ал өзінің мөлшері мен қоршаған объетілерден сапасы жағынан ерекшеленетін жылжымайтын мүлік объетілерінің құны соңғылардың құнына күштелген болғанша жер учаскесіне құрылыс салу пайдалы болатынын білдіреді.

«Баланстылықтың бағалаушылық прнципін» есепке ала отырып, жер учаскесінің иесі белгілі территорияда жердің құнын максималды жоғарылатуға мүмкіндік беретін масштабтарға дейін өндірісті кеңейте алады. Жерді пайдаланушының әр типіне жер учаскесінің көлемі мен жердің максималды құны қамтамасыз етілетін жер учаскесіне құрылыс салу деңгейі арасындағы оптималды қатынас болады.

Жер учаскесінің «экономикалық мөлшердің бағалаушылық принципі» бірегей жер учаскесінің өсу құнын, яғни берілген жердегі нарықтық конъюктураға сәйкес жерді пайдаланудың оптималды масштабын қамтамасыз ету үшін жер көлемін анықтауға мүмкіндік береді. Негізінде бұл алдыңғы принциптің – баланстылық принципінің теріс жағы.

Жылжымайтын мүлікпен бір уақытта бірнеше меншік иелері иеленуі мүмкін. Заңмен танылатын бұл мүліктік құқықтарды жылжымайтын мүлікті өткізу кезінде оның жалпы құны жоғарылайтындай етіп бөлуге немесе қосуға болады.

Мүліктік мүдделер әр түрлі бөлінуі мүмкін:

• жер учаскесінің физикалық бөлінуі;

• уақытты бөлу (жалға алу, ғұмырлық иелену, болашақ мүліктік құқықтар);

• қолдану құқығын бөлу (жылжымайтын мүлік объектісін қолдануға шек қою);

• мүлік құқықтарының түрлері бойынша бөлу (бірлесіп жалға алу, серіктестік, сенімгерлік басқару, опциондар, сатудың келісілген шарттары);

• кредитордың иелікке кіру құқықтары бойынша бөлу (бірінші кепілхат, «кіші» кепілхат, салық кепілхаттары, соттық кепілзат, капиталға қатысу).

«Экономикалық бөлу принципі» жыллжымайтын мүлік құқығын екі не одан көп мүліктік мүддеге бөлуге болатын жағдайда қолданылады. Бұл мүдделерді іске асыруда меншік иелері жылжымайтын мүліктің жалпы құнын жоғарылата алады.

Нарықтық ортамен байланысты принциптер (тәуелділік, сәйкестік, сұраныс және ұсыныс, бәсекелестік, өзгерулер) келесілерді анықтай алады:

• жылжымайтын мүлік объектісі құнының оның орналасқан жеріне тәуелділігі, жылжымайтын мүліктің архитектуралық слилі мен деңгейінің нарық қажеттіліктеріне сай келуі;

• жылжымайтын мүліктің нақты объектілеріне сұраныс пен ұсыныс;

• бәсекелестік деңгейі;

• физикалық және моральды тозудың әсерінен жылжымайтын мүлік объектілер құнының өзгеруі.

Бұл принциптер топтарын сауатты пайдалану жылжымайтын мүлік объекті иеленушісіне нақты экономикалық жағадайда оптималды табыс алуға мүмкіндік береді.

Жылжымайтын мүлік объектісінің құны әсерлі қауіпте болады және жақын орналасқан басқа объектілердің құнына әсер етеді. Бұл тәуелділікті «тәуелділік принципі» деп атайды. Мысалы, бір жерде әр түрлі фирмалармен бір уақытта салынып жатқан ұқсас класты үйлерге ұсыныстың өсуі жылжымайтын мүлік объектілерінің құнының төмендеуіне әкеледі.

«Сәйкестік бағалау принципі» жылжымайтын мүліктің жаңа объектілерінің архитектуралық стилі мен жайлылық (қызмет) деңгейінің нарық қажеттіліктері мен күтілімдеріне сәйкес келуін қарастырады.

Егер үй артықшылықтармен салынса және оның құрылысына кеткен шығындар басқаларға қарағанда бірнеше есе жоғары болса, онда қымбаттау үйдің нарықтық құны оның нақты құнын көрсетпейді (келісім бағасы құрылыстың нақты шығындарынан төмен болуы мүмкін). Және, керісінше, жылжымайтын мүліктің көрші объектілерін қайта құрастыру мен активті әрекет етуінің нәтижесінде бағаланып отырған объектінің құны өсуі мүмкін.

«Сұраныс пен ұсыныс бағалануының принципі» жылжымайтын мүлік объетісін бағалау кезінде жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныс пен ұсынысқа қандай факторлар және қалай әсер ететінін түсінуді көрсетеді.

Егер сұраныс өссе немесе ұсыныс төмендесе, онда жылжымайтын мүлік объектісінің құны жоғарылайды. Және, керісінше, сұраныстың төмендеуі мен ұсыныстың өсуі кезінде жылжымайтын мүлік объектісінің құны төмендейді.

«Бәсекелестіктің бағалану принципі» - нарықтық сұраныс табысты, ал табыс бәсекелестікті тудырады.

Үстеме пайда бәсекенің күйреуіне әкеледі, себебі бәсекелестіктің өсуі нарықтағы ұсыныстың өсуіне әкеледі. Бұл жағдайда, мысалы, егер сұраныс жоғарыламаса, жылжымайтын мүлік объектілерінің бағалары төмендейді.

Нарықтық ортамен байланысты принциптер тобының соңғысы – бұл белгілі жердегі жылжымайтын мүлік объектілерінің тиімділігінің өзгерісін сипаттайтын принцип. Ол «өзгеру принципі» деп аталады.

Белгілі болғандай, жылжымайтын мүлік объектілері үнемі құрылады және әр түрлі жағдайларға байланысты жойылады, уақыт өте келе жерді пайдалану сипаты өзгереді. Ақша массасы мен пайыздық ставкалардың көлемінің ауытқуы байқалады. Қазіргі технологиялық және әлеуметтік тенденциялар жылжымайтын мүлік объектілеріне жаңа талаптар қояды. Демографиялық даму тұрғын үйлердің әр түрлеріндегі қажеттіліктерді тудырады. Тұрғын аудандар өсу циклдері, кемелдік, жаңарудан өтеді.

Барлық факторлар уақыт өте келе өзгеріске ұшырайды, сол себепті жылжымайтын мүлікті бағалау белгілі бір күнге бекітіледі.

Объектті ең тиімді және ең ұтымды пайдалану принципі — жоғары қарастырылған үш топ принциптерінің синтезі болып табылады. Ол бағалаушыға осы жылжымайтн мүлікті қолданудың мүмкін варианттарынан ең тиімдісін таңдауды қамтамасыз етеді. Осы принцип жер учаскесінің бос қалпындағыдай бағалауын қарастырады (яғни объект бағалауда алдымен жер, одан кейін жалпы объект құны мен пайдалылығы қарастырылады). Сонымен қатар қарастырылатын варианттар келесідей критерийлерге жауап беруі қажет:

• заңды нормаларға сай келеді;

• физикалық тұрғыдан жүзеге асырылатын;

• қаржылық тұрғыдан жүзеге асырылатын;

• жылжымайтын мүлік объектісін максималды бағасына жеткізетін (экономикалық тиімділік).

Әдетте объектке ең тиімді баға ұсынылатын вариант таңдалынады. Егер жер учаскесі құрылыс объектілерінен бос болса, бағалаушы қандай объек салу керек екенін таңдайды. Егер жер учаскесінде құрылыс объектілері бар болса, бағалаушы таңдалған варинатқа сай жер учаскесінің бағасына құрылыс бағасын қосады, не болмаса жер учаскесінің бағасынан құрылысты жою шығындарына шегереді.