2 Тақырып: Нарықтар жүйесінде жылжымайтын мүлік нарығы

Сабақтың мақсаты: жылжымайтын мүлік нарығының нарықтар жүйесінде алатын рөлі.

1. Жылжымайтын мүлік нарығының ерекшеліктері мен заңдылықтары

2. Жылжымайтын мүлік нарығы нарықтың интеграциялық категориясы ретінде

3. Жылжымайтын мүлік нарығына әлеуметтік-экономикалық факторлардың әсері

Лекция конспектісі

Жылжымайтын мүлік нарығы – Бұл жылжымайтын мүлік нарығының обьектілерін қаржыландыру, пайдалану, біреуге беру, құру механизмдерін қамтамассыз ететін нарықтық механизмдердің байланысқан жүйесі. Жылжымайтын мүлік нарығы бір- бірінен бағалар деңгейі, тәуекел деңгейі, жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялар тиімділігі , т.б. бойынша айтарлықтай айырмашылығы бар аймақтық, жергілікті нарықтардың жиынтығы.

Жылжымайтын мүліктің мәні тауар ретінде негізгі 3 аспетіден тұрады:

1. жылжымайтын мүлік нарығының обьектілерінің физикалық мәні ( көлемінің, конструкция материалдарының және т.б. физикалық сипаттамалары.);

2. жылжымайтын мүлік нарығының обьектілерінің (нарықтық айналымдағы жылжымайтын мүлікке құқығы,бірақ обьектінің өзі емес);

3. Жылжымайтын мүліктің құны жайлы мәлімет беретін экономикалық сипаттамалар (нарықтық, қалпына келтіру, орнын басу және т.б.).

Басқа нарықтарға қарағанда жылжымайтын мүлік нарығының бірталай ерекшеліктері бар:

1. Жылжымайтын мүліктің жылжымайтындығы және ерекшелігімен байланысты жылжымайтын мүлік нарығын жергіліктендіру;

2. Жылжымайтын мүлікпен байланысты көптеген келісімдер жасырын түрде болатындығымен байланысты жылжымайтын мүлік нарығының жеткілікті түрде ашық болмауы;

3. Жылжымайтын мүлік нарығында сатушылар мен сатып алушылар санының шектеулі болуы;

4. Жылжымайтын мүлікке иелік ету және онымен келісімдер жасау әдетте шығындардың төрт түрін қамтиды:

Бірмезгілді салыстырмалы түрде ірі инвестициялар;

- Жылжымайтын мүлік обьектісін жақсы функционалды жағдайда ұстап тұру үшін кететін шығындар (жөндеу, эксплуатациялық шығындар);

- Жылжымайтын мүлікке салық;

- мемлекеттік төлемдер және басқа да алымдар;

5. ұсыныстың төмен икемділігі, яғни сұраныс пен бағаның өсуі кезінде жылжымайтын мүліктің көп жаңа объектілерін салу мүмкін емес және бұл кезде ғимараттар мен құрылыстар ұзақ мерзімді, ал жер өмірлік болып табылады;

6. жылжыматын мүлік нарығындағы сұраныс уақыт бойынша да, кеңістікте де өзгермелі сипатқа ие болады;

7. жылжымайтын мүлік объектілеріне деген сұраныс пен ұсыныс көлемі тек сол объектілердің тұтынушылық сапасымен ғана шарттастырылмайды, сонымен қатар ол географиялық және тарихи (әртүрлі кезеңде салынған үйлер) факторлармен: жылжымайтын объект аймағындағы инфрақұрылым жағдайымен анықталады;

8. ірі заңдық қиындықтармен байланысты жылжымайтын мүлік мәмілелерін ресімдеу;

9. жылжымайтын мүлік нарығына нарықты заңнамалық нормалармен және территорияларды аймақтандырумен мемлекеттік реттеудің салыстырмалы жоғары дәрежесі тән;

10. жылжымайтын мүлік объектілеріне төмен өтімділік тән, өйткені жылжымайтын мүлік объектісін сатуға дайындауға, сатып алушыны іздеуге, мәмілені жүзеге асыруға нақты уақыт қажет;

11. жылжымайтын мүлік объектілеріне қатысты регламенттелген қызметтердің тұрақты орындалуының қажеттілігі;

12. жылжымайтын мүлік объектісінің құндық бағасының болуы және оның уақыт өтуіне байланысты өсуі.

Жылжымайтын мүлік нарығының артықшылықтары мен кемшіліктері

Артықшылықтары	Кемшіліктері
1. жылжымайтын мүлік объектісін пайдаланудың барлық кезеңі бойынша көп пайда алу мүмкіндігі; 2. тұтынушылық сұраныстың жеткілікті тұрақтылығы; 3. экономикалық циклдардың аз көлемде ауытқуы; 4. нарықтық конъюнкураның жалға берудің ұзақмерзімді сипаты бәсекелесуші объектілер құрылысының әсерінен күтпеген өзгерістерден нақты қорғаныштың болуы	1. нарықтағы ақпарат ашық емес; 2. жылжымайтын мүлік нарығындағы мәмілелер туралы ақпараттардың міндетті түрде жариялануына қатысты заңнамалық базаның болмауы; 3. жылжымайтын мүлік нарықтарында жасалған мәмілелер туралы ақпаратты қолдану қажеттілігі; 4. мәмілелердің үлкен шығындары

Жылжымайтын мүлік нарығы инвестициялық нарықтың бір түрі ретінде сипатталады және олардың құрылымдық байланыстылығын білдіретін бірнеше сәйкестендірілген ортақ белгілерін бөледі:

1. инвестор-сатушылардың және инвестор-сатып алушылардың жиынтығы, олардың өзара әрекеті ең соңында өз араларында айырбас мүмкіндігіне алып келеді;

2. құралдарды сатушылар мен сатып алушылардың мүдделеріне сәйкес қолдану мүмкіндігі;

3. сатушылар мен сатып алушылар арасында экономикалық қатынастардың болуы;

4. инвестициялайтын объекттен табыс алу;

5. табыс алу үшін басқарудың қажеттілігі.

Жылжымайтын мүлік нарығының өзіндік ерекшеліктері бар:

1. инвестицияның жоғары «шектік» деңгейінің қажеттілігі. Жылжымайтын мүлікті инвестордың қалауына байланысты санда сатып алу қиын. Ол үшін көп және масштабы бойынша нақты анықталған қаражаттар қажет, ол бір жағынан, басқа активтердің азаюын талап етеді, екінші жағынан инвесторда жеткілікті қаражат болмауы да мүмкін;

2. басқару қажеттілігі. Жылжымайтын мүлік басқа активтерге қарағанда көп жағдайда табыс алу үшін басқаруды қажет етеді;

3. жылжымайтын мүліктің әртектілігі. Бұл фактор табыстардағы біртекті жылжымайтын мүлік объектілерінің арасындағы айрықша саралауды анықтайды;

4. табыстардың инфляциядан қорғалуы;

5. жоғары трансакциялық шығындар. Жылжымайтын мүлікпен жасалған мәмілелер жоғары трансакциялық (операциялық) шығындарды талап етеді. Коммерциялық жылжымайтын мүлік үшін бұл шығындар шамамен объект құнының 1%-ы құрайды, тұрғын үй үшін олар одан жоғары және құнның 10%-на дейін жетуі мүмкін;

6. баға белгілеудің ерекшеліктері. Бағалы қағаздар нарығындағы баға белгілеу, жылжымайтын мүлік нарығына қарағанда серпіндірек, ал бағаның ауытқуы анағұрлым жиірек болады;

7. инвестицияланатын қаражаттардың сақталуы.

Жылжымайтын мүлік нарығын жылжымайтын мүлік объектілеріне салынатын капитал салымы саласы және жылжымайтын мүлікпен жасалатын операциялар кезінде туындайтын экономикалық қатынастар жүйесі ретінде сипаттауға болады.

Жылжымайты мүліктің үш бірлікті тауар ретіндегі мәні:

1. жылжымайтын мүлік объектісінің физикалық мәні (құрылыс материалдарының көлемін, ауданын, инженерлік жүйелердің қуатын және т.б. сипаттайтын физикалық сипаттамалар);

2. заңды сипаттамалар (нарықтық айналымда объектінің өзіне емес, жылжымайтын мүлік объектісін иелену құқықына қатысады);

3. объектінің құны туралы түсінік беретін экономикалық сипаттамалар (нарықтық, қалпына келтіру, онын басу және т.б.).

Жылжымайтын мүлік нарықтары келесі факторлардың әсерінен іске асады. Олар жылжымайтын мүлікті бағалауда келесі факторларды ескереуі қажет: саяси, әлеуметтік-экономикалық, географиялық, демографиялық және ғылыми-техникалық.

Әлеуметтік-экономикалық факторларға жатады:

• ЖҰӨ-нің өсу қарқыны;

• ақша-несие қатынастары;

• ипотека кепілдік қатынастар;

• инфляция қарқыны;

• халықтың табыстары және тұтынушы қабілеті;

• іскерлік белсенділік және халықтың жұмысбастылығы;

• баж саясаты;

• валюта курсының ауытқуы;

• салық салу;

• білім деңгейі;

• әлеуметтік құрамы, тұтыну саласы;

• табыс деңгейі;

• тұрғын үймен қамтамасыз етілуі және әлеуметтік, мәдени, қоғамдық, тұрмыстық қызметтер бойынша халықтың бөлінуі.