Тақырып 5. Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау
Сабақтың мақсаты: Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау үдерісінің технологиясын игеру.
1. Табыстық тәсіл
2. Шығындық тәсіл
3. Салыстырмалы тәсіл
Лекция конспектісі
Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалаудың Әлемдік тәжірибеде 3 негізгі бағыты бар: шығындық, табыстық, нарықтық, осылардың негізінде объектінің әртүрлі бағалары белгіленеді — нарықтық, инвестициялық, қалпына келтіру, орнын басу құны және т.б. Жылжымайтын мүлікті бағаладың әдістері — бұл бағалау принциптерін қолданудың белгілі бір әдістері — қолданылатын түріне байланысты. Бағыттардың әрбіреуінің мәнін, сонымен қатар осы жолдармен қолданылатын жылжымайтын мүлік объектілерін бағалаудың әдістерін жекелей қараймыз.
Шығынға негізделген бағыт құрылысқа кеткен барлық шығындар (тозуды есепке алмағанда) мен жер уческесінің құнының қосындысы жылжымайтын мүлік объектісінің құнын анықтаудың тиімді есептемесі ретіндегі болжамға негізделеді. Шығындық бағыт бағаланатын жылжымайтын мүлік объектісінің толық қайта қалпына келтіру немесе орнын қайта басу құндарынан физикалық, моральдық, экономикалық тозу өлшеуіштерін азайтумен, және осыдан шығатын нарықтық құн өлшеуіштеріне салынбаған жер учаскесін қосуды қарастырады.
Шығынға негізделген бағыт қазіргі уақытта жеке тұлғаларға мүлік салығын салу немесе жылжымайтын мүлік объектілеріне арест салу, салық салу объектілерін (ғимарат және жер учаскісі) немесе мүліктік кешенінің бөлігіне арест салу үшін белгілеуде қолданылады. Шығындық бағыттың элементтері сондай-ақ жылжымайтын мүлік объектілерін бағалауда пайдаға салық салу үшін қолданылады, өйткені жылжымайтын мүлік объектісінің тозуы осы объектіден алынған табыс көлемін қысқартады,
Орнын басудың толық құнының көлемін әдетте бағаланатын объектінің құнының жоғарғы шегін анықтау үшін қолданылады, себебі тәжірибелі сатып алушы салынған ғимарат үшін салыстырмалы пайдалы, жаңа және прогрессивті ғимарат салудың құнымен сәйкес етіп төлемейді.
Бұл ережеден өзгеше тек мына жағдайлар болуы мүмкін, сатып алушы асыққанда және жаңа ғимарат салып біткенін күтуге уақыты болмағанда, немесе сатып алушы жаңа объектіні салуға байланысты тәуекелдерден бас тартса.
Шығындық бағыт келесі жағдайларда қолданылады:
Жаңа ғимараттың техникалық-экономикалық негізінде;
Жер учаскісін тиімдірек және жақсырақ пайдалануды таңдағанда;
Жылжымайтын мүлік объектісінің профилін таңдағанда;
Әртүрлі тәсілдермен есептелген жылжымайтын мүлік объектісінің бағасы келісілгенде;
Арнайы негіздегі ғимараттарды бағалағанда;
Нарықтың «пассивті»секторларындағы жылжымайтын мүлік объектілерін бағалағанда;
Сақтандыру үшін.
Жаңа ғимараттың техникалық-экономикалық негізінде шығындық әдісті пайдалану капитализация коэффицентін анықтауға және жаңа жылжымайтын мүлік объектілерінің құрылысына енгізілген инвестициялық жобаны бағалауға мүмкіндік береді.
Жылжымайтын мүлік объектісінің құның нақтырақ нұсқасын алу үшін есептеулерді әртүрлі әдістермен жүргізу қажет, соның ішінде, шығындық бағытта қолданылатын әдістер.
Арнайы негіздегі (мысалы, мектептер, мешіттер, вокзалдар, пошталар және т.б.) ғимараттарды бағалау негізінде шығындық әдіспен сатылған объектілер құнына сәйкестендіре жүргізіледі. Шығындық бағытпен алынған орнын басудың немесе қайта қалпына келтіру құндары арнайы объектілердің қалған өмір ұзақтығымен қосқанда оның құны туралы қорытынды нәтиже беруге мүмкіндік жасайды.
Нарықтың «пассивті» секторларындағы жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау шығындық әдісті қолдану арқылы жүзеге асырылады, өйткені тұрмайтын орындарға сату-сатып алу келісім-шартын жасау туралы нарықтық мәліметтер жеткіліксіз немесе объектінің құны туралы қорытынды шығаруға олар аса шынайы емес.
Жылжымайтын мүлікті тәуекелдікті сақтандыру үшін бағалағанда әдетте шығындық әдіс қолданылады, себебі сақтандыру сомасын, сақтандыру пайларының сомасын және орнын басуды сақтандырудың сомасын сақтандырушының шығындарына негізделіп анықтайды.
Шығындық бағытты қолданудың технологиясы келесі міндетті кезеңдерді орындауды қарастырады:
Жылжымайтын мүлік объектісінің орналасқан жер учаскесінің нарықтық құнын анықтау (оны басқа балама учаскелердің бағасымен салыстыру арқылы немесе мемлекеттік органдардың әдістемелік ұсыныстарын қолдану арқылы);
Жылжымайтын мүлік объектісінің қалпына келтіру құнын анықтау немесе орнын басу құнын анықтау арқылы;
Бағаланатын жылжымайтын мүліктің барлық тозу (физикалық, функционалды және сыртқы) түрлерін есептеу және тозуды есепке ала отырып, орнын басу құнын анықтау (жылжымайтын мүлік объектісін қалпына келтіру немесе орнын басуға кеткен шығындардан жалпы тозуды азайтқанда);
Таза құнына жер учаскісінің нарықтық құнын жылжымайтын мүліктің орнын басуын қосу арқылы жылжымайтын мүлік объектісінің жалпы құнын есептеу ;
Бірінші кезең — жылжымайтын мүліктің орналасқан жер учаскісінің нарықтық құнын бағалау — жер учаскісіне иелік ету құнын, жер учаскісінің физикалық мінез құлқын, жер учаскісінің қоршаған ортаға байланысты мәліметтерін, бағаланатын жер учаскісінің ашатын экономикалық факторларды зерттеуді жоспарлайды.
Бұл ақпараттың көздері болып қалалық аудандық жер комитеттері және органдары табылады, онда жер учаскілерімен келісімдер тіркеледі, жер учаскілерімен байланысты келісімшарттарға негізделген ипотекалық несиелік ұйымдар, бағалаушы және риэлторлық фирмалар.
Жер учаскілерінің құнын бағалаудың үш базисті бағытқа негізделген негізгі бес әдісі бар:
сәйкестендірілетін сауда бойынша әдіс;
қатысты айырмашылық әдісі;
жер рентасын капитализациялау әдісі;
жер үшін қалдықты техника әдісі;
жер учаскісін дамыту әдісі.
Сәйкестендірілетін сауда бойынша әдіс соңғы уақытта сатылған және сауда бағаларына енгізілулерді есепке ала отырып, баламалы бос жер учаскілерін қатыстыру және салыстыруға негізделеді.
Бағаланушы жер учаскісін баламалы учаскілерімен салыстыру келесі элементтер бойынша жүзеге асырылады:
орналасуы;
сату уақыты;
физикалық мінездемесі;
жер учаскісінен алынатын табыс мінездемесі;
жер учаскісін сату-сатып алу келісімін қаржыландыру жағдайлары;
сату жағдайлары.
Қатысты айырмашылық әдісі (ауыстыру) баламалас участікте орналасқан ғимараттарды сатуды талдаудан тұрады, және сатудың жалпы құнын екі құраушы бөліктерге — ғимарат бағасы және жер учаскісінің бағасына бөледі. Сонымен қатар бастапқыда осы учаскіде орналасқан ғимараттың және басқа да құралыстардың құны бағаланады, содан кейін ол жалпы мүліктік кешеннің құнынан шегеріледі және осыдан бағаланатын жер учаскісінің құны шығады. Шыққан нәтиже бағаланатын объектіге ауыстырылады.
Капитализация әдісі бұл арендалық төлемдерден, яғни жалдамалы мүліктен түскен табыстарды капитализациялау болып табылады. Бұл әдісті ресейлік жағдайларда қолдану мүмкін емес, өйткені қазіргі кезде қатыстырылатын арендалық төлемдерді және капитализация нормаларын жер учаскілерінің нарықтарының болмауы себебінен табу мүмкін емес.
Жер үшін қалдықты техника әдісі бос жер учаскілерін сату туралы мәліметтердің жоқ болған уақытында жер учаскісінің құнын бағалауда қолданылады. Табыс жер учаскісін және онда салынған жылжымайтын мүлік объектісін ең тиімді және ең қолайлы пайдаланумен есептелетін пайдаға байланысты анықталады. Әдіс қалдықты жер өнімділігі қағидасына негізделеді.
Жер учаскісін дамыту әдісі жер учаскісін жеке бөлек учаскілерге бөлу үшін құнын анықтауда қолданылады, және келесідей іс-әрекеттерді орындаудан тұрады:
жеке учаскілерінің мөлшерін және санын анықтаудан (жеке учаскілер санын және мөлшерін анықтаған уақытта шешім қабылдауға әсер ететін физикалық, құқықтық және экономикалық факторлары есепке алынады);
қатысты сауда әдісі арқылы игерілген жер уческісінің құнын есептеу;
жер учаскісін игеруге және оны сату шығындарын есептеу;
осы жер учаскілерін сатудан түскен табыстардың көлемінен учаскілерді игеруге кеткен шығындарды шегеру арқылы ақша қаражаттарының ағымын анықтау;
жерді игеруге және барлық жеке учаскілерді сатуға кеткен уақытты есепке ала отырып ақша қаражаттарының ағымын дисконттау.
Ақша қаражаттарының ағымын дисконттауда қолданылатын дисконт ставкасы, осы игерілген жер учаскілерінің нарығында қалыптасатын инвестиция тиімділік тенденцияларын көрсету керек, сонымен қатар бұл ставкалар игеруге және жер учаскілерін сатуға байланысты тәуекелділіккке сәйкес жоғары болуы керек.
Екінші кезең — жылжымайтын мүлік объектісінің қалпына келтіру және орнын басу құндарын анықтау.
Жылжымайтын мүлік объектісінің қалпына келтіру (орнын басу) құнын анықтаудың үш негізгі әдісі бар, олар шығындық бағыттың негізінде жүзеге асырылады.
1. Салыстырмалы бірлік әдісі (немесе салыстырмалы құн әдісі), мұнда түзетілген өлшем бірлігінің құны бағаланатын жылжымайтын мүлік объектісінің санына көбейтіледі.
Өлшем бірлігі шаршы немесе текше метр болуы мүмкін, «бір орын» немесе т.б. бұл жылжымайтын мүлік объектісін бағалаудың ең қарапайым әдісі.
2. Жылжымайтын мүлік объектісінің құнын бағалаудың элементтік әдісі, ол жылжымайтын мүлік объектілерінің компоненттеріне және оларды ірілетілген құндық көрсеткіштерге көбейтуге негізделеді. Компоненттері ретінде келесілері болады: фундементі, қабырға және қалқа, бөлгіштері, жабындар, төбелері, еден, ойық, өндіру жұмыстары, инженерлік құрылғылар, еңбекке төлем және т.б. Ірі көрсеткіштер 1 м3, 1 м2, 1 өн бойы метр,1 нормалық-сағат және т.б.
3. Жылжымайтын мүлік объектісін бағалаудың сметалық әдісі бұл бағаланатын ғимарат құрылысының объектілік және жинақтық сметаларын құрастырудан тұрады, ол жаңадан салынатынына сәйкес.
Бұл ең еңбек сыйымды әдіс, бірақ егер бағаланатын объектілердің салынған кездегі ескі сметалары бар болса, ол едәуір жеңілдетілуі мүмкін. Сонымен қатар, бағалаушы-эксперт біркелкі нормалар мен бағалар, құрылыс-жөндеу жұмыстарына бағалау индекстеріне, басқа да қажетті құжаттарға сәйкес етіп ғимаратқа жаңа смета жасау үшін сметашы маман қызметіне сүйенуі мүмкін.
Үшінші кезең — жылжымайтын мүлік объектісінің тозуын анықтау.
Төртінші кезең — жер құнын орнын басу құнына қосу. Бұл операция таза күйінде математикалық операция болып табылады және ол жылжымайтын мүлік объектісінің жалпы құнын алу үшін тозуды есепке ала отырып жер құны мен орнын басу құнын қосудан алынады.
Бұл бағыт тек табысты жылжымайтын мүлікті бағалау үшін қолданылады, яғни мұндай объектінің тек бір ғана мақсаты болады, ол табыс алу.
Жылжымайтын мүлікке иелік етуден түсетін табыстар келесі түрдей болуы мүмкін:
ағымдағы және болашақтағы ақша түсімдері (соның ішінде периодтық түсімдер);
ағымдағы және болашақтағы салыққа үнемділік жүргізуден;
жылжымайтын мүлікті болашақтағы сатуынан немесе ипотекалық несиеге салуынан құнының өсуінен түсетін табыстар;
осы мүлікті болашақта сатудан, айырбас немесе сыйлаудан түсетін салықтық жинақтары;
тағы да өзге мүмкін ақшвлай түсімдер және пайдалар.
Табыстық бағыт жылжымайтын мүлікті бағалаудың үш қағидасына негізделеді:
күту қағидасы;
сұраныс пен ұсыныс қағидасы;
орнын басу қағидасы.
Табысқа негізделген бағыттың мәні жылжымайтын мүлік объектісінің болашақ табыстарының құнын анықталуымен байланысты. Бағалаудың табыстық бағытын қолданудың технологиясы бес кезеңнің орындалуын қарастырады:
Болашақ жалпы табысты анықтау
Ағымдық шығындарды шегеру
Таза (ағымдық) табысты анықтау және түзету
Гудвиллді бағалау және мультипликаторы
Жылжымайтын мүліктің соңғы құның анықтау
Бірінші кезең: болашақ жалпы табысты анықтау.
Болашақ табысты анықтауға келесілер жатады:
Потенциалды жалпы табысты бағалау, яғни бір жылғы толық аудандарды енгізу жағдайында объекті әкелетін ағымдық шығындарды алғанға дейінгі табыстар. Осылайша, потенциалды жалпы табыс бағаланатын жылжымайтын мүлік объектісінде жүргізілетін негізгі қызметінен түскен жалпы көрсеткішті білдіреді;
Нақты жалпы табысты бағалау, ол потенциалды жалпы табыстан есептеліп шығарылады. Одан төлемдерді жинаудан түсетін шығындар шегеріліп, сонымен қатар жылжымайтын мүлік объектісінен түсетін қосымша табыс қосылады (мысалы, жылжымайтын мүлік объектісі аумағындағы немесе ішіндегі кәсіпкерлік қызметтен түсетін табыстар).
Екінші кезең: ағымдық шығындарды шегеру. Операциялық шығындар талданылып, кәсіпорынның балансында көрсетіледі. Шығынның бұл түрі объектінің жалпы табысты алуды қамтамасыз ететін функционалдық қажеттілігін қолдау үшін қажетті шығындар.
Ағымдық шығындар келесідей бөлінеді:
шартты-тұрақты, олар жылжымайтын мүлік объектісінің тұтыну деңгейіне тәуелсіз (мысалы, мүлік салығы, сақтандыру жарналары және т.б.);
шартты-өзгермелі, олар қолдану және жылжымайтын мүлік объектісі салу деңгейіне тәуелді өзгереді (мысалы, коммуналдық қызмет үшін, жинау, қоқыс шыру және т.б. қызметтер үшін төлемдер);
орнын басу үшін қорлар (резерв) — жылжымайтын мүлік объектілерінің экономикалық өмірі бойы орнын басатын жеке элементтерінің (конструктивті, эксплуатациялық және интерьерлік), әсіресе, тозуға ең төмен төзімді элементтері (мысалы, шатыр, сантехника, көтерме құрылғылары).
Үшінші кезең: таза (ағымдық) табысты анықтау және түзету.
Таза табысты түзету кәсіпкердің жеке мінез-құлқымен анықталады.
Мысалы, табыстың 70% аренданы төлеуге және өзге де шығындарға төлеуге жұмсалады, сонда кәсіпкер сый ретінде жалпы табыстың 30% дейінін иемденеді. Жоғарғы бәсекелестік жағдайында бұл көрсеткіш өзгеруі мүмкін, кәсіпкердің жеке табысы азаюы мүмкін. Таза табыста несиеге қызмет ететін сома және амортизациялық аударымдар көрсетілмейтіндігін атап өту керек.
Төртінші кезең: гудвиллді бағалау және мультипликаторы. Гудвилл «бизнесті сатушының сатып алушыға беретін жеңілдіктері; бизнес құнының жеке элементі ретінде клиенттердің немесе сатып алушылардың тізімі» түрінде анықталады (Оксфордтық ағылшын тілінің сөздігі). Бухгалтерлік есеп стандарттары бойынша халықаралық комитет гудвиллға келесідей анықтама береді, Гудвилл – бұл «бизнес құнының біртұтас ретінде оның активтерінің нарықтық құнымен арақатынасы». Осы екі анықтама да бизнесті жүргізудің жеке ерекшеліктерінің нәтижесі ретінде және бағаланатын жылжымайтын мүлік құнына қосылатын қосымша құн ретінде сипатталады.
Бесінші кезең: жылжымайтын мүліктің соңғы құнын анықтау.
Мұнда келесідей әдістер қолданылуы мүмкін:
табыстар капитализациясы (тура капитализация әдісі);
дисконтталған ақша ағындары;
қалдық техникасы.
Табыстық жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау әдістерінің мәнін түсіну үшін, ақша қаражаттарының уақыт мерзіміне байланысты сандық өзгерулерін білдіретін күрделі пайыздың функцияларын қарастыру керек.
Мұндай функцияларға келесілер жатады:
1. Бірліктік салымдардың болашақ құны — күрделі пайызбен n кезеңі арқылы ақша бірлігінің болашақ құнының көлемін анықтайды.
2. Бірліктік салымдардың ағымдық құны — белгілі бір жылдық пайызбен n кезеңі арқылы алынатын ақша бірлігінің бүгінгі құнына сәйкестендіріледі.
3. Кезең ішіндегі бірліктік салымдардың ағымдық құны – күрделі пайыз ставкасымен n кезеңі ішінде болашақ тең бірліктік төлемдер сериясының нақты құнын анықтайды.
4. Кезең ішіндегі бірліктік салымдардың болашақ құны – күрделі пайыз ставкасымен n кезеңі ішінде болашақ тең бірліктік төлемдер сериясының болашақ құнын анықтайды.
5. Бірліктік салымдардың амортизация факторы — n кезеңі ішінде нақты құны пайыз нормасы 1-ге тең болатындай, төлемдердің көлемі қандай болуы керек екендігін көрсетеді.
6. Орнын басу қорының факторы – аннуитет мерзімінің аяғында счетінде 1 ақша бірлігін жинақтайтын тең шамалы төлемдердің көлемін анықтайды.
Тура капитализация әдісі тұрақты немесе бірқалыпты аз ғана қарқынмен өзгеретін табыстар болжанғанда қолданылады. Бұл әдістің негізінде бағаланатын жылжымайтын мүлік объектілерін пайдаланудан алатын, таза табыс ретінде есептелінетін, капитализация коэффиценті, сонымен қатар осы объектіні алуға кеткен капиталдың орнын толтыру.
Жалпы түрде капитализация коэффиценті келесідей анықталады:
К=(Жалпы табыс – өзгермелі шығындар + гудвилл бағасы) / жылжымайтын мүлік объектісінің құны
Тура капитализация әдісі жылжымайтын мүлік объектісін қолданудан және оны қайта сатудан түскен табыс ағымдық құнына капиталға айналатынына негізделеді, кейін ол жылжымайтын мүлік объектісінің құны болып келеді. Жылжымайтын мүлік объектісінің тура капитализация әдісімен құнын анықтаудың жалпы формуласы:
Мұнда, ЧД – жылжымайтын мүлік объектісін қолдануда түсетін таза табыс; К – капитализация коэффициенті; С – жылжымайтын мүлік объектісінің құны.
Жылжымайтын мүлік объектісінің құны тура капитализация әдісін қолданғанда осы жылжымайтын мүлік объектісін бірнеше жыл пайдалану арендасының құнымен теңестірілетінін атап өту керек. Мұндай жағдайда жылжымайтын мүлік объектісінің құнын анықтаудың әдісі «жылдық арендалық төлемнің тура капитализация әдісі» деп аталады.
Капитализация ставкасын есептеудің келесідей әдістері бар:
1. Тікелей салыстыру әдісі (нарықтық сығу әдісі – бағаланатын объектіні баламалы объектімен салыстыруға негізделеді. Мұндай жағдайда, ұқсас объектілердің капитализация ставкалары тең деп болжанылады.
2. Кумулятивтік құрылым әдіс (қосу, немесе кумулятивті әдіс). Капитализация ставкасын анықтаудың бұл әдісі оны құраушы бөліктерге бөледі. Капитализация ставкасының негізгі құраушы компоненті болып проектік ставка және орнын басу (қайтару) капиталы табылады.
Тәуекелсіз ставка негізгі ставка ретінде қолданылады, оған қалғған пайыздық ставканы құраушылар қосылады. Тәуекелсіз стаканы анықтау үшін орта еуропалық тәуекелсіз оперциялар бойынша көрсеткіштерді, сонымен қатар ресейлік көрсекіштерді де қолдануға болады.
Орта еуропалық тәуекелсіз операциялар көрсеткіштерін қолданған уақытта осы елге инвестициялау бойынша тәуекел үшін сыйақы қосылады, ол елдік тәуекел деп аталаы. Тәуекелсіз ставка инветицияланған капитал үшін мерзімдік факторды (инвестициялық кезең) ескере отыра, минималды компенсацияны анықтайды.
Капиталдың орнын басу ставкасы. Салынған капиталды қайтару үшін қажетті жылдар санына бөлінетін, бірге тең, шама. Типтік инвестордың есептеуі болйынша, бағаланатын жылжыматйын мүлікке салынған капиталдың қайтарылуы болатын уақыттық интервалға негізделеді.
Жалпы капилизация ставкасын құраушылар мәні жылжымайтын мүліктің әр түріне әртүрлі екендігін атап өту керек.
3. Байланысқан инвестициялар әдісі — қарыз (заем) және өз меншігі құралдары түріндегі капиталмен жылжымайтын объектіні сатып алу үшін қолданған жағдайда заемдік және меншік капиталы қолданылады:
а) қарыз құралдарының капитализация коэффициенті ( ипотекалық тұрақты) қарыз бойынша қызмет көрсетулердің жыл сайынғы төлемдерінің ипотекалық несиенің жалпы сомасына қатынасымен анықталады;
б) Меншіктік құралдардың капитализация коэффициенті (меншік капиталының капитализация коэффиценті) меншік капиталы болып келетін жылжымайтын мүлікті пайдаланудан түскен таза табыстың бір бөлігінің меншік капилының шамасына арақатынасымен анықталады.
Капитализацияның жалпы ставкасы оның құраушы бөліктерінің заем мен меншік капиталының салынған капиталдың жалпы көлемінде пропорционалды мөлшермен өлшену жолымен анықталады.
4. Байланысқан инвестициялар әдісі — жерге және ғимаратқа мүліктік кешеннің жеке компоненттеріне каитализация ставкасын есептеуге болатын жағдайда қолданылады: құрылыс және жер учаскісіне. Байланысқан жерге және ғимаратқа инвестициялар әдісі байланысқан заем мен меншік капиталына инвестициялар әдісіне баламалас қолданылады.
Бұл әдістің мәні мүліктік кешен бойынша капитализациясының жалпы ставкасы оның құраушы бөліктерінің жер мен құрылыстар құнына пропорционалды өлшену жолымен анықталуына негізделеді.
5. Элвуд әдісі. Байланысқан инвестициялар әдісіне кейбір кемшіліктер тиесілі деген пікір бар, өйткені ол жоспарланатын капитал салымдарының кезең ұзақтығын, сонымен қатар осы кезең ішінде мүлік құнының төмендеуі немесе өсуін есепке алмайды. 1959 жылы бағалау институтының (МАГ) мүшесі Л.В.Элвуд осы факторларды байланысқан инвестициялар әдісіне қосылған факторлармен қиыстырды, және капитализацияның жалпы ставкасын есептеу және тексеру үшін қолданылатын формула ұсынды. Сонымен қатар, оның кестесін қолдануды жеңілдететін әдістер енгізілді.
Ипотекалық коэффицентін, сонымен қатар қорды өтеу коэффицентін есептемей-ақ Элвуд кестесінен табуға болады.
Кумулятивті әдіс капитализация ставкасында инвестиция салумен, инвестицияларды тиімсіз басқарумен, қорлардың төмен өтілділігімен, және өзге де капитализация ставкасын анықтаудың әдістерімен байланысты тәуекелділікке түзетулерді ескереді.
7. Дисконтталған ақша ағымдарының әдісі келесі бағалау жағдайларында қолданылады:
жылжымайтын мүлік объектілерін қолдануға байланысты еркінше өзгеретін және біркелкі емес түсетін ақша ағымдарын;
өзара тең (аннуитеттік) шығын ағымдары бар жылжымайтын мүлік объектілерін;
қайта өндеу жүргізгеннен кейін табыс әкелетін жылжымайтын мүлік объектілері (яғни, болжалған кезеңнің алғашқы жылдары табыстың болмауы).
Осы әдісті қолдану келесі іс-әрекеттің орындалуын болжамдайды.
1. Жылжымайтын мүлік объектіден түсетін табыстың ұзақтығын белгілеу.
2. Ақша ағымдарының шамасын болжау:
табыстар және шығындар ақша ағымдарының трендін орнату;
табыс алудың периодтылығы.
Егер жылжымайтын мүлік объектісіне қайта ендеуге және модернизациялауға шығындар ескерілсе, онда олардың орын алған ағымдық кезеңінде шамасы таза табыстан шегеріледі.
3. Дисконттау ставкасын анықтау.
Дисконттау ставкасын анықтаудың бірнеше әдісі бар:
тұрғызу әдісі;
баламалы инвестицияларды салыстыру әдісі;
ерекшелеу әдісі;
мониторниг әдісі.
Тұрғызу әдісі дисконттау ставкасы тек тәуекелділік функциясы болып табылады және сатып алуға, жылжымайтын мүлік объектісін қолдануға және өзге де операцияларға (жылжымайтын мүлік нарығының тәуекелділігі, капитал нарығының тәуекелділігі, төмен өтімділік тәуекледілігі, инфляция тәуекелділігі, жылжымайтын мүлікті басқару тәуекелділігі, қаржылық тәуекелділік, экологиялық тәуекелділік, құқықтық заңи тәуекелділік) байланысты барлық тәуекелділік сомасы ретінде анықталады деген алғышартқа негізделеді.
Баламалы инвестицияларды салыстыру әдісінің негізінде тәуекелділігі бойынша баламалы жобалардың дисконттау ставкалары да баламалы деген ереже бар.
Ерекшелеу әдісі дисконттау ставкасы орындалған келісім-шарт туралы мәліметтер негізінде есептелінетініне негізделеді.
Мониторинг әдісі жылжымайтын мүлік объектісінің табыстылығымен байланысы бар баламалы инвестициялар табыстылығының өзгеру тенденцияларын анықтауға мүмкіндік береді. Мұндай талдау жылжымайтын мүлік нарығына мониторинг жүргізу арқылы жылжымайтын мүлік объектісінің табыстылығының өзгеруіне қатысты болжам жасауға мүмкіндік береді, оның нәтижелері ресми жарияланады.
4. Ақша ағымдарын дисконттау.
Күрделі пайыз функциялары негізінде және барлық ағымдық құндарды қосу арқылы болашақ кезеңдерден ақша қаражаттарының ағымының құнын келтіру арқылы жүзеге асырылады.
5. Иелік етудің соңғы кезеңінде жылжымайтын объектіні сатудан түскен пайданы есептеу және оны дисконттау ставкасы арқылы ағымдық құнға әкелу.
6. Ақша ағымдарының ағымдық құнын және сатудан түскен пайданы қосу.
7. Ағымдық кезеңдегі табыстар көлемі мен тартылған заемдар сомасын шегергендегі айырма ретінде жылжымайтын мүлік объектісінің құнын есептеу.
Қалдық техникасы жылжымайтын мүлік объектісіне салынған тек бір ғана қосымша ретінде табыс капитализациясын болжамдайды, онда қалған құрамының қосымшалар құны белгілі деп есептелінеді. Яғни мұндай бағалау табысты құраушы жеке факторлардың әсер етуін ескере отыра есептеледі.
Жылжымайтын мүлік объектісін есептеу келесі кезекпен жүргізіледі:
- белгілі бір кезең ішіндегі табыс анықталынады, ол капитализация ставкасын бағасына көбейту арқылы белгілі бір құнмен инвестицияларды тарту үшін қажет;
- екінші құраушыға (белгісіз) тиесілі табыс көлемі табыстың жалпы көлемінен бірінші құраушыға тиісті табысты шегеру арқылы анықталады;
- екінші құраушыға тиесілі құн оған тиісті табысты сәйкесінше капитализация ставкасына бөлу арқылы анықталады;
- жылжымайтын мүлік объектісінің құны белгілі құраушының құнын және есептелген белгісіз құраушының құнын қосу арқылы анықталады.
Нарықтық (салыстырмалы) бағыт нарықтық сауда-саттықты талдауға негізделген және нарықтық экономикада жылжымайтын мүлікті көпшілік бағалаудың негізі болып табылады. Ол бағалаушы үшін оңай түсінікті нарықтық ақпаратқа негізделеді, объект бағасы туралы жеңіл және логикалық пікір, пайымдау жасауға мүмкіндік береді.
Нарықтық немесе салыстырмалы бағыттың ішінде кең таралған әдістердің бірі сатуды тікелей салыстырмалы талдау әдісі болып табылады.
Сатуды тікелей салыстырмалы талдау әдісі орнын басу принципіне негізделеді, ол рационалды инвестор немесе сатып алушы белгілі бір меншік объектісі үшін басқа тиімдірек баламалы объектіге қарағанда көбірек төлемейді деп есептелінеді.
Бұл әдісті қолдану процесі өте қарапайым: бағаланатын объектіге баламалы әлдеқашан нарықтық құны белгілі жылжымайтын мүлік объектісі алынады; кейін, олардың техникалық-экономикалық параметрлері салыстырылғаннан кейін, олардың өзгешеліктері анықталып, құнында түзетулер енгізіледі, яғни оның жалпы құны анықталады
Жылжымайтын мүлік құнын бағалаудың салыстырмалы талдау әдісінің технологиясы бес этаптан тұрады:
салыстырмалы ақпарат жинау;
келісім шарттарды талдау және салыстырмалы объектілерді таңдау;
мерзімдік түзетулер;
жылжымайтын мүлік объектілері бойынша өзгешеліктерді түзету;
жылжымайтын мүлік құны туралы шешім шығару.
Бірінші кезең: салыстырмалы ақпарат жинау. Бағалаушы мүмкіндігінше сол жылжымайтын мүлікке ұқсас жетерлі ақпарат жинайды. Ақпарат көзі: құқық иеленушінің тіркеуі, бірге жұмыс істейтіндерден ақпараты, статистикалық ақпараттар және ресми жазулар. Міндетті түрде жылжымайтын мүліктің бір метр квадраттың бағасы жазулы болуы қажет,келісімнің уақыты, мүліктің мекен жайы, келісімдегі әрбір жақтың міндеті және басқа да көрсеткіштер бағалаушыға. Ол мүліктің қолдануы бойынша бірдей болуы, сапа жағынан, иеленуші құқығы бойынша, мекені бойынша. Салыстырмалы мүліктің, бағалауымыз керек мүліктің сол сегментте болуы өте маңызды.
Екінші кезең: келісімдерді қарастыру және салыстырмалы мүлік. Міндет- келісімнің болуы үшін екі тәуелсіз тұлға болуы және төленген бағаның ешқандай фактордың әсер етпеуі хақ, тағы да туыстық жақта әсер етпеуі де маңызды. Одан басқа, бағалаушы міндеттерді қарастыруы керек, оның жылжымайтын мүлікті қандай бағаға сатқанын немесе жылжымайтын мүлікті жалдау бағасы жөнінде, және оның нарықтық бағамен сай келуі де міндет.Мысалы, жаңа ғимарат үшін жалдау құны сол уақыттағы нарық оның баға көрсеткішісі бола алады.
Экспозиция мерзімі — бұл уақыт кеңістігінде мүлік нарықта бола отырып, келешекте сатылуы үшін мақсат етіледі.Экспозиция мерзімі нарықтың әр сегментінен бірдей болып келмейді. Егер мүлік экспозиция мерзімінен қысқа мерзімде сатылса, ол деген бағаның төмен болғанын көрсетеді. Алайда, егер мүлік экспозиция мерзімінен ұзақ мерзім сатылса, ол бағаның жоғары болғанын көрсетеді. Екі жағдайда да ол нарық сегментінде бірдей болмайды және ол бір-біріне салыстырмалы болып қарастыруға болмайды.
Салыстырмалы мүлік болып негізігі тіректер:
Жылжымайтын мүлікке құқықтық иеленушілік;
Қаржыландыру міндеті;
Міндеттер және сатылу мерзімі;
Мүліктің орналасуы;
Физикалық мінездеме.
Үшінші кезең: уақытша түзетулер.Көп жағдайда бағалаушы былтырғы және алдыңғы жылдардағы келісімдердің ақпараты жайында хабары болады. Экономикамыздың инфляциясы өте жоғары деңгейде болғандықтан, біз келісімнің мерзімін білуіміз қажет, ол сапалы сараптама үшін және математикалық қателіктер жасамау үшін.
Төртінші кезең:салыстырмалы мүліктердің әртүрлілігіне байланысты түзетулер.Жүріп жатқан өмірімізде тура сол сияқты мүлік табу мүмкін емес, оның салынған жылы, қабырғалардың материалы және басқа да көрсеткіштер бойынша. Себебі салыстырмалы мүліктің бағасына түзетулер енгізіледі.
Мүліктердің көбі оның мөлшері және бірліктеріне қарай, сатылған мүліктерді салыстырмалы мүліктерді бағалау кезінде көп қиындықтар туғызуы мүмкін, оны барлығын бір бірлікке жатқызуымыз қажет. Солай жалпы физикалық бірлік болып (бағасы 1 м2 үшін ) немесе экономикалық бірлік болады.
Әртүрлі сегментте бағалаушы әртүрлі салыстыру бірлігін қолдануы болады. Жерді бағалау бірлігі:
- құны 1 га үшін;
- құны 1 жүздік үшін;
- құны 1 фронталдық метр үшін;
- құны 1 метр квадрат үшін .
Салынған жерлердің салыстырмалы бірлігі:
- құны 1 метр квадратқа бүкіл ауданнан;
- құны 1 метр квадратқа таза ауданнан, оның келешекте жалға беру;
- құны 1 метр куб үшін .
Барлық баға бірлік түзетулер екіге бөлінеді ақшалай және пайыздық .
Пайыздық түзетулер, ереже бойынша салыстырмалы мүліктің баға көбейтіндісіне немесе оның бірлік салыстырмасының коэффицентіне, және онда салыстырмалы мүліктің мінездемесі болады. Егер бағалау мүлігі салыстырмалы мүліктен жақсырақ келсе, соңғысына көтеріңкі коэффициент қолданады.Қарама қарсы жағдайда барлығы қарама қарсы болады және кішірейту коэффициенті қолданады.Пайыздық түзетулерге жататындар; мысалы, тозу, сатылу уақыты.
Ақшалық түзетулерді екі топқа бөлуге болады- абсолюттік және қатынастық .
Қатынастық ақша түзетуі — ол ақшалық түзету, бірлік салыстырмасына енгізілуі (1 гектар,тығыздық бірлігі, 1 жүздік). Олар салыстырмалы мүліктің сатылу бағасына әсерін тигізеді.Ақшалай түзетулерге, салыстырмалы бірлік енгізулер жатқызуға болатындар- физикалық жағдайдың түзетуі және статистикалық методтардың санауы.
Абсолюттік ақшалай түзетулерге — ақшалай түзетулер,сатылған салыстырмалы мүліктің бағасына толық енгізуге байланысты. Олар мүліктің бағасын біраз өзгертеді, сол жерде бағалауымыз керек мүліктің және салыстырмалы мүліктің өзгешілік мінездемесі бағаланады.Ақшалай түзетулер, сатылған салыстырмалы мүліктерге толықтырулар енгізуге болады (қоймалардың болуы, автотұрақтың болуы және т.б.).
Сараптауға және түзетуді енгізу үшін көп методтар қолданылады:
Методтардың негізінде тез сатылғанның сараптауы;
Мінездемесін тура сараптау методы;
статистикалық методтар;
эксперттік есептеу методы және түзетулерді енгізу методы.
Буулай сатылған мүлікке сараптама методы. Буулай сатылған дегеніміз 2 мүліктің сатылғаны жайында, әсіресе олардың бір-біріне тура сәйкес келуі, алайда, бір параметр бойынша сәйкес келмеуі мүмкін, мысалы ол орналасқан жері және де құны бойынша ерекшелігі. Жаңағы метод бойынша мүліктің мінездемесін түзетуге болады және оны салыстырмалы мүлікке қарай отырып сол параметр бойынша түзетулер енгізуге болады.
Бұл методтың ерекшілігі оның салыстырмалы мүлікке тура келмеуі мүмкін. Бірақ біздің бағалауымыз (есептеуіміз) дұрыс болу үшін ол сол сегментте орналасуы керек. Буулай сату методы арқылы түзетулер енгізу әлде қайда болады және де сараптама арқылы олар пайыздық және ақшалай түрде болуы мүмкін.
Сол методты сирек қолдану оның қиын салыстырылуы түсінік береді.Өйткені ол көп материалды қарастыруды талап етеді.
Тура сараптама мінездемеу методы. Буулай сатылған сараптама методы арқылы жетерлік ақпарат болған жағдай да, түзетулерді енгізуге болады. Алайда, жетерлік ақпарат әрқашан болмайды, сол үшін біз тура сараптама мінездемеу методын қолдануымыз керек. Мысалы, мүлікті сату уақытында түзетуді енгізу, тозу және қосымша факторлар (ремонт, судың бар болуы және тағы басқалары).
Мүлікті сату уақытында түзетулерді енгізу ол валютаны сатып алу қабілетін көрсетеді.
Статистикалық метод. Салыстыру жағдайында көп уақытта статистикалық метод қолданады, көбі негізгі базасынан алынған. Кең таралған корреляциялық-регресиондық метод болып табылады.
Ереже бойынша, жетерлік жай корреляциялық тәуелділіктер бар:
сызықтық у = а + bх;
квадраттық (параболдық) у = а + bх + cx 2;
керіс (гиперболдық) у = а / х;
салмақтық, у = а + bх.
Бұл формулалар буулық корреляциялық байланысты көрсетеді. Бұл формуланың методы ең кіші квадраттарды табу, теоритикалық мағынасы (у) ол минималды түрде эмпирикалық мағынадан ерекшеленуі тиіс.
Эксперттік методы;Бұл методта есептеу мен түзетулерді жүргізу салыстырмалы мүліктің жақсы ма, немесе жаман ба екенін бағалаушыға көрсетеді.Бұл түзетулер көбінесе пайыздық мөлшерде көрсетіледі және келесісхема бойынша анықталады:
1. Бағаланған мүлік салыстырмалы мүліктен 10 пайызға жақсырақ, осыдан, салыстырмалыны пайыздық мөлшерлемесін көбейту керек, содан біз айырмашылығын көреміз.Бұл келесідей көрсетілуі мүмкін : мүліктің бағасы- Х болсын, салыстырмалының бағасы— 1,0. сонда:
Х=1,0+ 10% (пайыздық түзету) / 100% х 1,0= 1,0 х(1 +0,1) = 1,1.
Біз салыстырмалының бағасын 1,1 көбейтеміз, ол дегеніңіз бағау жасап жатқан мүліктің бағасын білу үшін.Осыдан шыққан пайыздық түзету салыстырмалы сатудан 0,1 немесе 10 пайызға тең.
2 Бағалап жатқан мүлік салыстырғаннан 10 пайызға арзан.Ол айырмашылықты аңғару үшін, салыстырмалы мүліктің бағасын төмендету керек:
Х=1,0 - 10% (пайыздық түзету) / 100% х 1,0 = 1,0 х (1 - 0,1) = 0,9.
Әрине, біз салыстырмалы мүліктің бағасын 0,9-ға көбейтеміз, ол бағалап жатқан мүліктің бағасын білу үшін.Мұндан пайыздық түзету салыстырмалы бағадан минус0,1 немесе минус 10 пайыз.
3. Салыстырмалы мүлік 10 пайызға бағалап жатқаннан.Салыстырмалы мүліктің бағсын төмендету қажет,себебі айырмашылықты көру үшін: 1,0 = Х + 10% / 100% х Х = Х х (1 + 0,1),
мұнда, Х = 0, 909.Осында салыстырмалының бағасын 1,1 бөлеміз, ол бізге бағалап отырған мүліктің есебі үшін.Пайыздық түзету салыстырмалының бағасына 1,00 - 0,909 = 0,091 = 91% тең.
4. Салыстырмалы 10 пайызға арзан.Салыстырмалының бағасын көтеру керек, оның ерекшілігін көру үшін:
1,0 = Х - 10%/100% х Х = Х х (1 – 0,1).
Мұнда Х=1,11. Осында біз салыстырмалы мүліктің бағасын 0,9 бөлеміз, себебі бағалап отырған мүліктің есебін білу.
Эксперттік метод арқылы мүліктің мінездемесін түзетуге болады. Мысалы, Бағалап отырған мүліктің қоқыс байланысы жоқтығы немесе қоқыс жәшігі бағалау бағасын 1,5-2,5 пайызға түсіреді.Нарықтық жағдайдың салмақты болмағандықтан, ол 10 пайыздық түзету енгізеді (қымбаттайды немесе арзандайды). В заключение необходимо отметить, что в случае, если приходится вносить большое количество разнородных поправок, порядок внесения поправок оказывает существенное значение на итоговое значение стоимости.
Егер салыстырмалы мүліктің бағасы тенгемен немесе доллар болса, ол еш әсерін тигізбейді.Егер түзету пайыздық болса, оның арғы көрсеткішіне әсерін тигізеді.
Бесінші кезең: Жылжымайтын мүліктің баға жайында шешім қабылдау. Салыстырмалы мүліктердің бағасын түзетуден кейін, ақырғы кезеңі барлығымен қолдауы керек. Салыстырмалы мүліктің жай орта арифметикалық есебін, түзетілген салыстырмалы мүліктің бағасына қолданылмайды. Нақты көрсеткіш үшін орташа алынған көлемді алу мақсат, оны көрсеткіштердің түзетулерінен сол параметрлар бойынша қарастыру керек. Одан басқа, түзетулердің саны аз болғандықтан және көлемі салыстырмалы мүліктің, соңында салыстырмалы мүлік салмағырақ болады. Есептің пайдалы көрсеткіші, ол мода (дәлірек, орташа мдалдық интервалда) және де медиана.