62. Земля как объект недвижимости

Земля, как и другие объекты недвижимости, характеризуется следующими свойствами:

-  пространственной ограниченностью; -  невозможностью перемещения без существенного нарушения ее характеристик.

Наряду с общими свойствами, характерными для всех видов недвижимости, земля имеет отличительные, свойственные только ей качества. Это:

-  производительная способность; -  возможность улучшения качества при рациональном использовании; -  существенное повышение ценности при изменении целевого назначения.

Прежде всего, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, недрами, растительным и животным миром. По мере развития производительных сил этот ресурс превращается в объект социально-экономических связей, главное средство производства в сельском хозяйстве и пространственный базис развития и размещения всех отраслей хозяйства, территориальную основу бытия в целом.

Уникальное свойство земли — ее способность с помощью природных сил производить в массовом порядке сельскохозяйственную и другую сырьевую продукцию.

Земля как объект недвижимости проявляется только в том случае, когда определен конкретный земельный массив или участок.

Земельный участок — часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.

Земельный участок, находящийся в пользовании физического или юридического лица или группы лиц, имеющий конкретные границы и местоположение, образует землепользование (землевладение). Этими понятиями определяется объем правомочий на землю (собственность, владение и пользование), процесс ее использования.

Зем уч может быть делимым и неделимым. Делимым явл уч, который может быть разделен на части, причем каждая часть после раздела образует самостоятельный зем уч, разрешенное использование которого может осущест-ся без перевода его в состав земель иной категории. Неделимым признается зем уч, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные зем уч.

На зем уч составляется паспорт, который содержит:

экспликацию земель – застроенную территорию, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами и т.д.;

размер зем налога (в случае нахождения зем уч в собственности) или арендной платы с единицы площади; расчетную и рыночную стоимость зем уч;

балансовую стоимость строений, соор и насаждений;

общую стоимость зем уч и строений; размер налога на стоимость объекта недв;

инженерно-технические характеристики; эколог-е показатели;

градостроител-е характеристики -функциональная зона, планировочная зона и др.;

залежи полезных ископаемых.

63. Классификация сделок с недвижимостью

Сделкой наз-ся осознанные действия граждан и юрюлиц, направл-е на установл-е, изменен-е или прекращ-е их пра и обязан-тей. Сделку характеризуют след признаки: волевые действия людей, правомерные действия, информированность, специальная направленность на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений.

В зависимости от числа участников, сделки бывают одно-, двух- и много- сторонними. Односторонней явл сделка, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, например составление завещания, принятие наследства.

Сделки, для соверш-я кот-х треб-ся согласование воли 2х или более лиц, явл-ся 2х и многосторонними. Такие сделки именуются договорами.

Сделки м.б возмездными и безвозмездными. Возмездной признается сделка, по кот-му сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязан-тей по договору.

Если сторона по договору обязуется исполнить свои обяз-ти без к-л встречного предоставления, имеющего имущественный хар-р, то такая сделка явл-ся безвозмездной.

Сделки бывают действительные и недействительные.

Сделка считается действительной при соблюдении 4 условий:

1) содержание и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормат. актам;

2) совершена она дееспособными и правоспособными лицами;

3) волеизъявление лиц соотв-ет их действит. воле;

4) форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в устан. законом случаях и зарегистр-я в Едином гос. реестре.

Отсутствие любого или неск-х эл-в сделки приводит к ее недействительности.

С объектами недв-ти могут заключаться разл.виды сделок

Купля-продажа. При этой сделке закл-ся писм.договор к-п о.н, где продавец обязуется передать о.н в собст-ть покупателю, а пок-ль обязуется принять этот объект и уплатить за него опр. цену. Договор к-п о.н подлежит обязат. гос. регистрации.

Мена. В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собст-ть др.стороне один о.н в обмен на другой. Договор мены обяз-но закл-ся в писм.форме и подписывается сторонами. Если при сделке оказыв-ся, что в соотв-и с договором меня объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена о.н кот-й ниже, должна оплатить разницу в ценах. Право собст-ти в этой сделке возникает у сторон с момента гос. регистр-и перехода соотв. прав.

Дарение. В случае дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому: о.н в собст-ть;

Одаряемый вправе в любое время, до передачи ему о.н, отказаться от него. Дарение о.н обяз-но оформляется письм. договором, кот-й подлежит гос. регистр-и.

Рента. В этом виде сделки получатель ренты – соственник о.н – передает объект в собст-ть плательщику ренты, кот-й в свою чередь, обязуется в обмен на полученный о.н периодически выплачивать получателю ренты опр. ден. сумму либо предоставлять ср-ва на его содержание в иной форме. Причем получатель ренты лишается права собст-ти на о.н и приобретает право его залога.

Договор по этой сделке совершается в писм.форме и обяз-но удостоверяется нотариально и регистрируется.

Приватизация – это процесс перехода (передачи, продажи) гос. имущ-ва в собст-ть юр. и физ. лиц. По закону бесплатно приватизировать о.н граждании может только один раз в жизни. Оформление сделок приватизации гос. и муниц. предпр-й как имущ. комплексов должно осущ-ся путем заключения договора к-п м/у пок-лем и продавцом (Фонд имущ-ва), кот-й обязан заключить такой договор.

Аренда. При аренде о.н арендодатель (собственник объекта) обязуется предоставить арендатору о.н за арендную плату во временное владение и пользование или только во врем.пользование. В аренду м.б переданы з/у и др. обособленные прир. объекты, предпр-я как имущ. комплексы, зд-я, соор-я.

Договор аренды о.н закл-ся в писм.форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды зд-я или соор-я, заключ.на срок не менее года, подлежит гос.регистр-и. регистр-я договора аренды о.н означает для арендодателя обременение его прав.