67.Экономические особенности и юрид обоснование ипотеки. Ипотечное кредитование.

Залог объектов недв с целью получения денежной ссуды – ипотечного кредита (кредита под закладную) – называется ипотекой.

Кредиторами явл субъекты, передающие свои временно свободные средства в распоряжение заемщика на опред срок.

Заемщик – сторона кредитных отношений, получающая средства в пользование и обязанная их возвратить в установленный срок.

Закладная – юрид документ о закладе (залоге) объекта не-дв, который удостоверяет отдачу объекта в обеспечение обязательств под кредит (ссуду).

Ипотека – это такой вид залога объекта недвиж при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании. Это означает, что залогодатель, отдавший объект недв в залог, уже не может быть полным собственником в прямом смысле слова, а имеются только владение и пользование.

Предметом ипотеки могут быть объекты недвиж, права на которые зарегистрированы в установленном порядке.

Этапы ипот кредит-я: 1) предварител-ый этап (разъяснение клиенту основных условий кредит, передача списка документов для получения ссуды);

2) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;

3) оценка вероятности погашения кредита;

4) принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);

5) заключение кредитной (сделки договор к-п; кредитный договор; договор ипотеки (подлежит госуд рег); договоры страхования).

6) обслуживание кредитной сделки (осущ прием платежей; проверяется выплаты платежей; ведется бух учет операций; взимаются просроченные платежи; ведется работа с проблемными кредитами; изменение условий, ведется отчетность по выданным кредитам.;

7) закрытие кредитной сделки. Ипотечный банк – учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости.

68.Критерии эффективного использования недвиж

Юр.допуст-ть – это правовая обоснов-ть застройки з/у или стр-ва объекта с т.з действ.закон-ва, градостр.нормативов (зонирование, охрана окр.среды, охрана истор.зд-й, памятников, пожаробез-ть, энергопотребление и энергообесп-ть).

На выбор НЭИ можетоказать существенное влияние наличие долгосрочных договоров аренды.

Физ.осуществ-ть – это физ.возм-ть заняться той деят-тью под кот-ю был приобретен з/у. Важным фактором для анализа физ.осущ-ти явл-ся размер, форма и особ-ти з/у (топография, растительность, ландшафт, сост-е грунтов, стр.дизайн, подъездные пути, риск стихийных бедствий), влияющие на предполагаемый вар-т использ-я земли.

В процессе анализа физич осуществимости эффективного варианта использования необходимо рассмотреть состояние зд и соор для определения возможности его дальнейшей эксплуатации на новой основе.

Фин.обоснов-ть закл-ся в исследов-и и выявлении наличия рын.спроса на объект такого рода. Для продажи или сдачи в аренду рассч-ся вар-т фин.приемственности, т.е вар-т, кот-й обесп-ет доход от экспл-и равный или превышающий объем эксплуат.затрат, расходы на финансиров-е и треб.схему возврата капитала, т.е рассм-ся все виды использ-я недвиж.имущ-ва, кот-е могут обеспечить полож.доход. Проведенный анализ возм-ти рынка позволит опр-ть на сколько тот или иной вар-т его использ-я разумно вписывается в хар-р спроса и предложения на рынке. Если чистый доход соот-ет необх.доход-ти инвестиций и обесп-ет треб.доход-ть з/у, то данный вид использ-я явл-ся выполнимым в финн.отнош-и.

Однако необ-мо учитывать, что рын.условия явл-ся постоянно меняющимися и экономически оправданное использ-е в дан.мом-т может стать неоправданным в будущем и наоборот.

Мах продуктивность – это наиб.ст-ть з/у в незав-ти от того явл-ся он свободным или застроенным. Реализация этого критерия предполагает из всех юр.разрешенных, физ.реализуемых и обеспеч-щих полож.величину дохода вар-в, выбор того вида использ-я, кот-й обесп-ет в первую очередь мах ст-ть з/у.