64.Особенности продажи предприятия как имущественного комплекса при его несостоятельности (банкротстве)

Продажа принадлежащего должнику предпр-я как имуществ. комплекса допускается при применении к должнику таких процедур банкротства, как внешнее упр-е, конкурсное произ-во, мировое соглашение. В ходе внеш.упр-я продажа предпр должника возможна, если это предусмотрено планом внешнего упр-я, кот-й д.б утвержден собранием кредиторов. В отличие от договора продажи предпр-я, при продаже предпр-я должника в соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» денежные обязательства и обязательные платежи должника на дату принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом не вкл-ся в состав предпр-я, т.е предпр-е продается без долгов, связанных с этим имущ.комплексом, кот-е образовались до возбуждения дела о банкротстве в арбитражном суде.

Продажа пред-я должника производится путем проведения открытых торгов. Внешний управляющий выступает в кач-ве организатора таких торгов либо привлекает в этих целях специализированную орг-ю. Внешний управляющий обязан опубликовать объявление о продаже пред-я на открытых торгах в официальном издании госуд органа по делам о банкротстве и финансовому оздоровлению.

Если в указанные сроки в объявлении будет получена заявка на приобретение пред-я лишь от одного участника, торги не проводятся. В этом случае д.б организованы повторные торги, однако при наличии согласия комитета или собрания кредиторов пред-е м.б продано по отдельному договору конкретному покупателю.

При проведении торгов в форме аукциона победитель торгов и их организатор в день проведения аукциона подписывают протокол, имеющий силу договора. Если торги организованы и проведены в форме, договор к-п подписывается победителем конкурса и организатором торгов на основании протокола, подписанного указанными лицами в день проведения конкурса, в срок не позднее 20 дней с даты проведения конкурса.

По общему правилу подготовку пред-я к продаже должен осуществлять за свой счет продавец, но по соглашению сторон эта обязанность может выполняться совместными усилиями продавца и покупателя. Подготовка пред-я к продаже включает два этапа: составление сторонами передаточного акта; представление его на подписание. Обязательными частями передаточного акта явл данные о составе предприятия и данные об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, передаточный акт на основе договора продажи предприятия и прилагаемых к нему документов. Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.

65.Регулирование оборота объектов незавершенного строительства. Оценка объекта недвиж, не заверш строит.

Регулирование оборота об.незавер.стр-ва осущ-ся в соот-и с нормами гражд.закон-ва для соверш-я той или иной сделки. Сделки с об.незав.стр-ва имеют свою особ-ть: оценка об.незав.стр-ва осущ-ся по обычным методикам оценки, исходя из фактич. Выполненных объемов работ. В зав-ти от целей для кот-х осущ-ся оценка, ст-ть опр-ся либо в базовых либо в рын.ценах.

Выбор подходов к оценке об.незав.стр-ва зависит от классификации объекта, от его возможностей выступать в качестве доходной недвиж и постановки задания на оценку.

Как правило, оценка незавер строительства применяется к таким объектам, как зд или сооружения. Для того чтобы оценка незавер строительства была объективной, необходимо правильно классифицировать объект оценки незавер стр-ва.

Оценка незавер строит-ва использует несколько способов классификации объектов, незавер строит-м. Наиболее существенной для оценщика явл классификация с точки зрения наличия у недостроенного объекта возможностей выступать в качестве доходной недвиж. Большинство зд и сооружений общественного назначения, а также жилые зд м.б использованы в качестве приносящей доход недвиж. Оценка незавер строительства с этими типами незавершенных объектов недвиж, как правило, использует затратный и доходный подход.

Оценка объектов незавер строительства производится для следующих целей:

- для постановки объекта незавер строительства на баланс организации;

- при определении рыночной стоимости объекта незавер строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию;

- при принятии решения о дальнейшем использовании объекта незавер строительства;

- при реорганизационной трансформации (создание холдинга, выделение подразделений, банкротство);

- при покупке или продажи объекта незавер строительства;

- для принятия решения о рациональном использовании зем уч, на котором находится объект незавер строительства.

Использование возможных подходов оценки объектов недв, не завершенных строительством:

1-я группа. Специализированные здания и сооружения - Затратный подход;

2-я группа. Здания с универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями - Затратный и доходный под.

При оценке не завершенного строительством объекта недв рыночная стоимость, определяемая в рамках затратного подхода (С), включает стоимость строит-ва объекта, определяемую в соответствии с действующими нормат документами, базисными территориальными или федеральными единичными расценками, укрупненными показателями стоимости строительства, а также региональными индексами цен в строит-ве, сопутствующие затраты, предпринимательскую прибыль за вычетом износа и определяется по формуле

С= Сстр + Зсопутст + П - И,

где Сстр - стоимость строительства; Зсопутст - сопутствующие затраты;

П - предпринимательская прибыль; И - величина совокупного износа.

Оценка незав строительства даёт определение реальной рыночной стоимости объекта незавер строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию. Кроме того, оценка незав строительства может помочь определить варианты наиболее эффективного использования зем уч, на котором расположено незав строит-во.

Перечень документов для оценки объектов, не завер строительством: объектный сметный расчет (форма №3);

сводный сметный расчет стоимости строительства;

акты о приемке работ, выполненных от начала строительства (форма №2);

акты на скрытые работы, выполненные от начала строительства.