Фас Московского округа

Все помещения дома, кроме индивидуально-определенных, которые принадлежат членам товарищества на праве собственности, считаются их общей долевой собственностью. Поэтому ТСЖ не могут выступать в арбитражном суде от своего имени в защиту интересов собственников. Этот вывод сделал ФАС Московского округа при рассмотрении конкретных жалоб.

Практика. ТСЖ «Р.» потребовало от арендатора снять вывеску со стены здания, в котором расположены арендуемые нежилые помещения, и устранить повреждения стены, вызванные монтажом вывески. Иными словами, заявлен негаторный иск на основании ст. 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всех нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не привели к лишению владения имуществом.

Истец решил, что указанная стена является несущей конструкцией, обслуживающей более одного помещения дома, и поэтому она относится к собственности кондоминиума. Суды первой и апелляционной инстанций отказали истцу в иске.

Кассационный суд поддержал принятые судебные акты и дополнительно указал в мотивировочной части своего постановления, что общее имущество кондоминиума находится в общей долевой собственности домовладельцев, которые по своему усмотрению пользуются и распоряжаются общим имуществом в кондоминиуме. При этом ТСЖ как некоммерческая организация не наделен полномочиями собственника помещений или отдельных его частей. А раз так, то и предъявлять иск от своего имени ТСЖ не вправе¹.

В этом деле вызывает сомнение следующее обстоятельство. Суд кассационной инстанции в мотивировочной части постановления указал на отсутствие у истца права обращаться в арбитражный суд от своего имени с подобным иском. Но в резолютивной части суд подтвердил правомерность выводов судов, которые рассмотрели дело по существу.

Вместе с тем, по правилам АПК РФ, если лицо не имеет права на обращение в арбитражный суд (действует без надлежащих полномочий), его требования не могут быть рассмотрены и производство по делу подлежит прекращению (ст. 4 и 150 АПК РФ).

Главный вывод кассационного суда в этом деле сводится к тому, что ТСЖ не представило доказательств того, что собственники помещений передали ему право на обращение в суд за защитой их прав и интересов. Но этот вывод суда был бы достаточен, чтобы завершить дело его прекращением, а не отказом в иске после рассмотрения по существу.

Рассмотрим аналогичное дело по другому предмету иска товарищества собственников жилья.

Позиция суда. ТСЖ «Ф.» обратилось с иском о взыскании с Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы суммы стоимости затрат на ремонт гидроизоляции гаража. В процессе эксплуатации жилого дома и подземного гаража были выявлены скрытые дефекты кровельного покрытия фасада здания, приведшие к нарушению гидроизоляции потолков и стен гаража. Истцу было отказано в удовлетворении иска.

Как и в постановлении по предыдущему делу, кассационный суд в мотивировочной части указал, что истец не доказал факта нарушения его прав, поскольку он не является собственником спорного имущества. Но, в отличие от предыдущего дела, кассационная инстанция не указала на отсутствие у истца права на обращение в арбитражный суд от своего имени.

Суды привели и другие доводы. В частности, ответчик не осуществлял ни строительства объекта, ни надзора за правильностью соблюдения строительных норм и правил. Он лишь финансировал проектирование и строительство объекта. В результате суды решили, что ответчик не мог быть причастен к нарушениям строительной технологии, повлекшей затем скрытые дефекты².

В другом аналогичном деле, чтобы не допустить ошибку в определении ответчиков, ТСЖ «Ж.» обратилось с иском и к инвестору, и к заказчику, и к генеральному подрядчику строительства дома. Истец требовал обязать всех перечисленных ответчиков солидарно исправить дефекты фасада дома. При этом никакого договора между истцом и ответчиками, где бы говорилось о солидарной обязанности каждого из них, подписано не было. Закон также не предусматривает применения солидарной ответственности в подобных случаях. По этим и другим изложенным нами обстоятельствам Арбитражный суд г. Москвы отказал истцу в удовлетворении его исковых требований³.

Наконец, есть пример, когда уже суд первой инстанции прекратил производство по делу. Именно такая позиция представляется нам наиболее правильной.

Практика. ТСЖ «И.» просило обязать ответчика (компанию «Главмосстрой», выступавшую инвестором строительства) своими силами, средствами и за свой счет выполнить капитальный ремонт крыши дома.

Между истцом и ответчиком не было заключено никаких договоров по строительству дома и передаче его в эксплуатацию. Истец, учитывая, что ответчик за свой счет осуществлял строительство всего дома, обратился с иском именно к нему как к лицу, отвечающему за качество выполненных работ. Суд прекратил дело по данному иску, указав следующее.

Истец обратился в суд в защиту прав жильцов дома, где местами обнаружены протечки крыши. В то же время АПК РФ допускает обращение в арбитражный суд за защитой публичных интересов (интересов собственников помещений в данном доме) только лиц, указанных в ст. 52 и 53 АПК РФ. В этих статьях закона речь идет о прокуроре, государственных органах, органах местного самоуправления и других органах, выступающих в защиту публичных интересов (интересов неопределенного круга лиц). Для обращения соответствующего органа в арбитражный суд необходимо:

• наличие федерального закона, уполномочивающего орган обратиться в арбитражный суд за защитой публичных интересов;

• существование публичного интереса, требующего защиты.

Если исходить из того, что ТСЖ обязано представлять интересы собственников помещений в многоквартирном доме (п. 8 ст. 138 ЖК РФ), такое представительство должно быть оформлено специальной доверенностью или решением коллегиального органа товарищества⁴.

Наконец, Арбитражный суд г. Москвы сослался на постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.2004 № 9046/04. В нем высшая судебная инстанция разъяснила, что если иски предъявляются в защиту интересов граждан, не связанных с осуществлением ими предпринимательской и иной экономической деятельности, такие иски не подлежат рассмотрению в арбитражных судах. В данном же случае ТСЖ «И.» предъявило иск в защиту потребительских интересов некоторых собственников помещений, а не в защиту интересов, касающихся предпринимательской или иной экономической деятельности.

На основании сделанных выводов суд прекратил данное дело⁵.

Мы солидарны с выводом Арбитражного суда г. Москвы. Члены ТСЖ приобретают жилые помещения в доме для собственного проживания, а не для использования жилья в коммерческих целях, не для извлечения из него постоянной прибыли. Конечно, имеются случаи сдачи в аренду временно незанятого жилого помещения. Но это не основная цель приобретения жилых помещений.