Основные критерии оценки разумности затрат: выгода стороны, выигравшей дело, и сложность дела для ее представителя

СОМНЕНИЕ В РАЗУМНОСТИ РАЗМЕРА ВОЗНАГРАЖДЕНИЯ МОЖЕТ ВОЗНИКНУТЬ И У КЛИЕНТА  Артёмов Денис Александрович, руководитель проектов юридической фирмы Via lege Предусмотренный в АПК РФ критерий разумности расходов на представителя имеет целью не допустить злоупотреблений сторон по делу при согласовании стоимости правовых услуг и отражении ее в договорах на представительство.  В данном случае это палка о двух концах. Большинство юридических фирм озвучивает клиентам не четкий размер затрат на ведение дела, а лишь способ расчета финальной суммы. Это связано отнюдь не с алчностью или желанием запутать клиента, а с риском выявления в деле неожиданных обстоятельств (как фактических, так и процессуальных), которые могут существенно затруднить и затянуть ведение дела. Поэтому вопрос о разумности расходов возникает зачастую не только у судов: нередки и споры между представителем и доверителем при окончательных взаиморасчетах.  В обоснование затрат сторона может представить подробный письменный отчет с ясным расчетом стоимости предоставленных услуг, однако для подготовки такого отчета требуется скрупулезный тайм-менеджмент юриста.

¹ Определение ВАС РФ от 25.12.2008 № ВАС-16679/08. ² Определение суда Арбитражного суда Пензенской области оставлено без изменения постановлением ФАС Поволжского округа от 14.01.2010. ³ Правомерность выводов суда первой инстанции подтверждена постановлением ФАС Уральского округа от 02.02.2010 № Ф09-135/10-С5. ⁴ Определение Арбитражного суда Республики Хакасия оставлено без изменения постановлением ФАС ВосточноСибирского округа от 17.12.2009. ⁵ Постановление Президиума ВАС РФ от 24.03.2009 № 14786/08, определения ВАС РФ от 08.05.2009 № ВАС-1265/05, от 25.05.2009 № ВАС-5822/09 и от 28.05.2009 № ВАС-6337/09. ⁶ На это указано, в частности, в постановлениях ФАС Северо-Западного 695/2007, от 21.01.2010 по делу № А42-5627/2007.

ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ

Повышение арендной платы в одностороннем порядке

Серикова Галина Владимировна  судья Арбитражного суда Астраханской области

Владельцы недвижимости часто изменяют существенные условия договора аренды в одностороннем порядке. Суды указывают на неправомерность таких действий и, как следствие, — на невозможность взыскать с арендатора арендную плату по таким договорам.

Если арендатор не согласен с требованием арендодателя о взыскании арендной платы, в первую очередь арендатору следует оценить свои требования: действительно ли права нарушены? Какие решения принимали суды в аналогичных спорах? И главное — в какой мере судебное разбирательство позволит добиться желаемой цели?

Формулировки условий договора

При составлении договора аренды следует обратить особое внимание на то, в каких формулировках указаны права сторон. В случаях, когда возможны несколько вариантов толкования, суды руководствуются только нормами законов (как принято писать в актах — «по общему правилу»).

Например, возможна такая ситуация. Стороны имели в виду изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, но суд в итоге расценил условие договора как необходимость внесения изменений в договор с согласия обеих сторон.

Позиция суда. Комитет имущественных отношений обратился в суд с исковыми требованиями к организации о расторжении договора аренды, выселении ответчика из нежилого помещения, взыскании задолженности по арендной плате и неустойки (пени). По мнению истца, ответчик должен был оплачивать аренду помещения с января по апрель 2005 г. исходя из увеличения ставок арендной платы.

Истец полагает, что арендодатель вправе в одностороннем порядке согласно условиям договора увеличивать размер арендной платы без направления уведомления об изменении арендной платы.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд указал на следующее.

Из буквального толкования условий договора аренды не усматривается, что его содержание дает арендодателю право в одностороннем порядке изменять условие договора об увеличении арендной платы. Дело в том, что в этом пункте прямо указано: «Вносить изменения в договор». Между тем изменения в договор в части увеличения арендной платы не вносились ни по соглашению сторон, ни в судебном порядке.

Более того, истец не направлял ответчику и само уведомление об изменении арендной платы — данный факт подтвердил представитель истца. Наконец, увеличение арендной платы с 01.01.2005 и с мая 2005 г., т. е. дважды в год, противоречит положениям ст. 614 ГК РФ¹.

Основания увеличения арендной платы

Если, заключая договор, стороны предусмотрели возможность изменения его условий (в том числе и по инициативе только одной стороны), то в договоре перечисляются основания для таких изменений.

Иными словами, если договор предусматривает право арендодателя повышать арендную плату в одностороннем порядке, но только при наступлении определенных обстоятельств, то отсутствие таких обстоятельств делает изменение условий неправомерным.

При обращении в суд арендодателю необходимо будет предъявить доказательства того, что условия договора были соблюдены. В противном случае суд откажет в удовлетворении иска.

Практика. Комитет имущественных отношений обратился в суд с иском к организации о расторжении договора аренды, выселении ответчика из занимаемого помещения и взыскании задолженности по арендной плате и пени за период просрочки.

По условиям договора арендодатель вправе вносить изменения в договор аренды в части увеличения арендной платы в связи с ростом цен, тарифов, нормативов на основании решений органа исполнительной власти. Арендатор обязан оплачивать арендную плату по новой ставке с момента ее введения.

В период действия договора аренды арендодатель в одностороннем порядке изменил размер арендной платы согласно издаваемым нормативным актам органа местного самоуправления. Решением суда первой инстанции договор аренды расторгнут, арендатор выселен из нежилого помещения, в пользу истца взыскана задолженность и неустойка.

Постановлением кассационной инстанции дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Кассационная инстанция указала, что в решении органа местного самоуправления отсутствуют ссылки на рост цен, тарифов и нормативов в связи с инфляцией².

При новом рассмотрении суд первой инстанции отметил, что истец не доказал связи увеличения арендной платы с ростом цен, тарифов, нормативов (с учетом инфляции). В результате суд отказал в исковых требованиях о расторжении договора аренды, выселении ответчика из занимаемого помещения и взыскании задолженности по арендной плате³.

Указание размера арендной платы

Если при заключении либо изменении договора стороны не пришли к соглашению по существенным условиям, то договор может быть признан незаключенным.Размер арендной платы является существенным условием договора аренды (п. 1 ст. 614, ст. 654 ГК РФ).

В ситуации, когда договор не позволяет арендодателю повысить арендную плату в одностороннем порядке, ему остается только добиваться от арендатора согласия. Если арендатор не согласен с изменением данного условия и выразил это письменно, у него не возникает обязательства оплачивать аренду по новому тарифу. В таком случае арендодатель может обратиться в суд только с требованием о расторжении договора. Взыскать же недоимку по оплате (даже если фактически отношения продолжались после того, как были внесены изменения) он не сможет.

Позиция суда. Муниципальное унитарное предприятие в лице филиала (рынка) обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании задолженности по договору аренды торгового места.

Согласно договору в случае утверждения представительным органом местного самоуправления новых размеров арендной платы за торговое место она подлежит изменению со дня, следующего за днем принятия решения.

Истец полагает, что за ответчиком числится задолженность, поскольку ответчик в нарушение условий договора аренды производит платежи по недействующим ставкам аренды, тогда как с 01.01.2007 ставка арендной платы увеличена.

При подписании договора ответчик сделал запись о несогласии с указанным тарифом арендной платы.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд указал следующее.

Из договора следует, что арендодатель установил размер арендной платы исходя из утвержденной ставки рыночных сборов. При этом ответчик, подписывая договор, выразил несогласие с установленным тарифом арендной платы, что не позволяет считать условие о размере арендной платы согласованным сторонами.

Таким образом, наличие неурегулированных разногласий в договоре о размере арендной платы свидетельствует о признании этого условия существенным для сторон.

При отсутствии между сторонами соглашения по размеру арендной платы, договор аренды торгового места является незаключенным, а потому у ответчика отсутствует обязательство по оплате аренды по тарифной ставке, указанной в договоре (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Наличие в договоре пункта о размере арендной платы не позволяет руководствоваться положениями п. 1 ст. 614 ГК РФ, указывающими на применение размера арендной платы за аналогичное имущество при сравнимых обстоятельствах⁴.

Правомерность взыскания арендной платы

Даже если само повышение арендной платы было правомерным, суд может отказать в ее взыскании по следующим причинам. Так, если объект, передаваемый в аренду, нельзя однозначно идентифицировать по описанию в тексте договора, то объект аренды будет считаться не согласованным сторонами, а договор – незаключенным.

Иногда стороны указывают, что описание объекта аренды изложено в приложении к договору. Если такое приложение не представлено в суд, договор также может быть признан незаключенным.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Несоблюдение этой нормы влечет недействительность документа. Если объект указан в приложении, оно также должно быть подписано сторонами.

Согласно действующему законодательству можно распространить действие договора на отношения, возникшие до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ). То есть арендатор может принять помещение еще до государственной регистрации договора. В этом случае договор должен содержать обязательную формулировку о том, что отношения по нему распространяются на период пользования арендатором помещением до государственной регистрации договора. При этом арендатор не обязан вносить платежи за помещение до заключения договора. Он может лишь подтвердить, что согласен оплатить фактическое использование им недвижимого имущества (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). В связи с этим к арендатору не могут быть применены меры ответственности за нарушение договорных обязательств, которые имели место до заключения договора.

Наконец, участники договорных отношений не всегда верно оценивают свой статус, а также права и обязанности по отношению к другим сторонам договора. Иногда арендаторы здания могут ошибочно счесть себя арендодателями по отношению к арендаторам части того же здания. В таких случаях они не учитывают, что передача имущества в аренду не влечет изменения или прекращения прав третьих лиц на это имущество (ст. 613 ГК РФ).

Заблуждение часто бывает вызвано ошибками в договорах. Так, объект аренды может быть недостаточно точно определен; арендодатель может не сообщить арендатору о правах третьих лиц на объект аренды и т. д. Такие нарушения влекут за собой признание договора незаключенным, а также приводят к возникновению весьма разнообразных причин для споров.

Частный случай. Общество обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю А. о взыскании арендной платы по договору аренды торгового места и обязании вернуть арендованное имущество.

Суд первой инстанции в иске отказал на основании следующего.

Иск заявлен из обязательственных отношений (долг, договорная пеня, возврат имущества по ст. 622 ГК РФ).

Между индивидуальным предпринимателем Б. (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем А. (арендатор) заключен договор аренды торгового места № 1.

Имущество ответчику передавалось от предпринимателя Б. В свою очередь, данный предприниматель принял в аренду от муниципального образования земельный участок для размещения площадки мини-рынка по реализации промышленных товаров, плодоовощной продукции.

На указанном земельном участке установлен павильон мини-рынка.

По договору аренды павильон, в котором расположено торговое место, передан истцу в аренду. Истец инициировал иск, поскольку посчитал, что к нему перешли права арендатора.

Арендодателем по договору аренды является собственник имущества (ст. 608 ГК РФ). При перемене лиц на стороне арендодателя, вызванной переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество от арендодателя к другому лицу (независимо от оснований перехода), действует правило о следовании права аренды за вещью (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Права на имущество, собственником или иным титульным владельцем которого является арендодатель, могут принадлежать и другим (третьим) лицам, не относящимся к участникам договора аренды. Некоторые из этих прав (право залога, сервитут и т. п.) сохраняются за ними и при сдаче имущества в аренду. Они следуют за вещью. В таком случае обязанности перед управомоченным лицом, обусловленные такими правами, будет нести арендатор как новый титульный владелец вещи, поскольку передача имущества в аренду не служит основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ст. 613 ГК РФ).

Однако применение нормы ст. 617 ГК РФ рассчитано на случаи изменения обладателя вещного права, а не обязательственного.

В данном случае истец не является стороной обязательственных отношений по договору аренды № 1 и не имеет правовых оснований для предъявления требований, вытекающих из обязательственных правоотношений по указанному договору, стороной которого общество не является⁵.

¹ Решение Арбитражного суда Астраханской области от 09.10.2008 по делу № А06-4053/2008. ² Постановление ФАС Поволжского округа от 22.05.2008 по делу № А06-6279/2007-9. ³ Решение Арбитражного суда Астраханской области от 15.09.2008 по делу № А06-6279/2007-9. ⁴ Решение Арбитражного суда Астраханской области от 02.06.2008 по делу № А06-4510/2007. ⁵ Решения Арбитражного суда Астраханской области от 15.02.2008 по делам № А06-6269/2007, № А06-6270/2007.

ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ

Значение условий договора поставки при рассмотрении спора в арбитражном суде

Алексей Петров  начальник отдела анализа и обобщения судебной практики, законодательства и статистики Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, кандидат юридических наук

При разрешении споров между поставщиком и покупателем суды в большой мере руководствуются условиями договора. Стороны зачастую не уделяют должного внимания формулировками этих условий, и именно это приводит к значительным проблемам уже на стадии рассмотрения дела в суде.

Взависимости от нужд поставщика и покупателя в договоре поставки могут быть отражены самые разные условия и оговорки. Лишь в очень небольшом проценте случаев содержание договора поставки жестко регламентировано законом и контролируется уполномоченными органами (как, например, договор поставки продовольственных товаров — с 01.02.2010¹). Поэтому часто стороны договора узнают о пробелах в его содержании только с возникновением спора, который они разрешают в судебном порядке. При этом не всегда удается добиться желаемого результата, поскольку суды отмечают все несоответствия договоров нормам закона.

Претензии по оплате товара

Одним из самых распространенных оснований для обращения в суд является несоблюдение условий оплаты товара по договорам поставки. Это могут быть нарушения сроков оплаты, неполная оплата (если такая возможность не предусмотрена договором), непредставление нужной документации и т. д.

При судебном разрешении споров по данным вопросам может оказаться, что из условий договора не возникают те права, о восстановлении которых заявляют участники договорных отношений, или же что они предприняли неправильную тактику защиты.