Первая категория споров: о признании договора ипотеки недействительным или незаключенным

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, а также право, в силу которого предмет ипотеки (имущество) принадлежит залогодателю, и место регистрации этого имущества (ст. 9 Закона об ипотеке).

Практически те же самые существенные условия договора о залоге указаны в пункте 43 совместного постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8.

Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (п. 4 ст. 339 ГК РФ, п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке). Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Практика. Между банком и заемщиком был заключен договор об открытии кредитной линии, а для обеспечения его исполнения – договор ипотеки. Но последний не прошел государственной регистрации. На основании соглашения об отступном право собственности на заложенную недвижимость, а также права и обязанности соарендатора земельного участка были переданы другому банку для погашения кредитной задолженности. Эта сделка зарегистрирована в ЕГРП без каких-либо обременений. Ссылаясь на недействительность незарегистрированного договора ипотеки, истец обратился в суд, который удовлетворил заявленные требования по следующим основаниям.

Несоблюдение правил о форме договора ипотеки и его государственной регистрации влечет недействительность такого договора (п. 1 ст. 165, п. 2, 3 ст. 339 ГК РФ, п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке), он считается ничтожным.

Принимая во внимание, что спорный договор об ипотеке, подлежащий государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ), не зарегистрирован, суд пришел к выводу о недействительности (ничтожности) указанного договора¹. Данное решение не обжаловалось, вступило в силу в установленном законом порядке.

Правомерность вывода суда подтверждается и другой судебной практикой².

Порядок и сроки уплаты процентов в договоре залога необязательны

Отсутствие в договоре залога условия о порядке начисления, порядке и сроках уплаты процентов не может быть расценено как отсутствие в договоре существенных условий. Это обстоятельство не является самостоятельным основанием для признания договора залога незаключенным, если он содержит отсылку в отношении срока и порядка уплаты процентов к кредитному договору.

Практика. Между банком и заемщиком были заключены кредитные договоры, в обеспечение обязательства заемщика по которым залогодателем и залогодержателем был подписан договор залога нежилых помещений.

Впоследствии залогодатель был признан банкротом и его конкурсный управляющий обратился с иском к банку о признании договора залога незаключенным. Он ссылался на то, что стороны не согласовали условия о сроке, размере и порядке уплаты процентов, и условия о сроке исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.

Однако суд исковые требования не удовлетворил, указав следующее.

Договором ипотеки предусмотрено, что при нарушении срока уплаты процентов заемщик уплачивает залогодержателю неустойку в размере 48% и 51% годовых соответственно от суммы неуплаченных в срок процентов за пользование кредитной линией. Договор ипотеки в указанной редакции, содержащий отсылку в отношении срока и порядка уплаты процентов к кредитным договорам, подписан залогодателем без протокола разногласий.

По смыслу разъяснения, данного в постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8, залогодателю должен быть известен объем обеспечиваемого ипотекой обязательства – его существо, размер и срок исполнения.

Исходя из совокупности изложенных обстоятельств суд посчитал, что неуказание в договоре залога условия о порядке начисления, порядке и сроках уплаты процентов не может быть расценено как отсутствие в договоре существенных условий и являться самостоятельным основанием для признания договора незаключенным в целом³.

Обоснованность такого решения арбитражного суда подтверждается судебной практикой⁴.

Аналогичная позиция отражена также и в пункте 13 Постановления № 10.