Инвестиционная деятельность может регулироваться любым договором, не противоречащим гк рф

Напомню, что в силу норм Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон об инвестиционной деятельности), любое строительство нового объекта можно квалифицировать как инвестиционную деятельность.

Закон об инвестиционной деятельности определяет правовое положение субъектов инвестиционной деятельности, которыми являются инвесторы, заказчики, подрядчики и пользователи (ст. 4). Функции инвестора ограничиваются финансированием инвестиционного проекта. На заказчика возлагаются функции реализации инвестиционного проекта, то есть именно заказчик заключает договоры строительного подряда и контролирует выполнение работ. При этом заказчик обладает правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями (п. 3 ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности). Любой субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором, заключаемым между ними (п. 6 ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности).

Очевидно, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности регулируются заключаемыми между ними гражданско-правовыми договорами. Таким образом, взаимоотношения участников инвестиционной деятельности по строительству нового объекта могут быть урегулированы любым договором, не вступающим в противоречие с нормами Гражданского кодекса РФ.

Налоговые органы по-разному относятся к уступке права требования по инвестиционному договору  В целях привлечения дополнительных финансовых ресурсов организатор строительства (инвестор, заказчик), как правило, уступал другим участникам инвестиционной деятельности (соинвесторам) права на часть площадей в строящемся объекте недвижимости в обмен на полученные инвестиции. Подобные сделки по-разному квалифицировались для целей налогообложения как налоговыми органами, так и арбитражными судами.

Сторонники наиболее «агрессивного» подхода полагали, что при уступке права требования по инвестиционному контракту происходит перемена лица в инвестиционном обязательстве: первоначальный кредитор выбывает из отношений, а его место занимает новый. Характер самого обязательства при этом не меняется. Следовательно, признав инвестиционный характер подобного договора, следует признать и тот факт, что перемена лица в подобном обязательстве (в том числе уступка права) не влечет за собой изменения самого обязательства и оно по-прежнему носит инвестиционный характер. А значит, средства, полученные организатором строительства, освобождаются от налогообложения в силу инвестиционного характера основного обязательства (подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ, п. 2 ст. 146 НК РФ). На данной правовой позиции основан целый ряд судебных актов¹.

По моему мнению, возможность подобного толкования сохранялась вплоть до внесения изменений в статью 155 Налогового кодекса РФ².

С внесением изменений в НК РФ подобная правовая позиция утратила свою актуальность, поскольку статья 155 кодекса в действующей редакции определенно предписывает включение в налоговую базу разницы между стоимостью уступаемого имущественного права на жилые дома или жилые помещения, гаражи или машино-места и затрат на его приобретение. При этом, согласно правовой позиции, отраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.02.2010 № 13640/09, данное положение НК РФ в полной мере распространяется и на сделки реализации имущественных прав на нежилые помещения.

Кроме того, по моему мнению, статья 39 НК РФ, к которой апеллируют сторонники указанного выше подхода, не вступает в какое-либо противоречие с положениями новой редакции статьи 155 НК РФ, так как последняя также предусматривает льготирование инвестиционных средств, направленных на строительство нового объекта недвижимости, в пределах первоначального взноса. Статья 155 НК РФ предполагает налогообложение лишь прибыли, полученной организатором строительства (инвестором) при продаже своего права, вытекающего из инвестиционного договора.

Данная позиция в настоящее время поддерживается судебной практикой.

Практика. Заявитель обжаловал решение налогового органа, которым было произведено доначисление НДС со всей суммы выручки, полученной инвестором по сделкам уступки имущественных прав, вытекающих из инвестиционных контрактов. Соглашаясь с доводами заявителя о необходимости налогообложения лишь разницы между суммой выручки, полученной от реализации имущественных прав, и расходами на их приобретение, суд указал: «Передача имущественного права на результаты инвестиционной деятельности по договорам с ООО "РИОК" и ООО "С-Ресурс" подпадает под действие положений подпункта 4 пункта 3 статьи 39 НК РФ в части стоимости первоначального взноса самого заявителя, следовательно, не подлежит налогообложению НДС.

При этом суд принимает во внимание, что в соответствии с пунктом 3 статьи 155 НК при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав»³.

Схожую позицию можно встретить и в других актах, например, в одном из судебных актов Федерального арбитражного суда Поволжского округа⁴.

В отличие от договора уступки права требования, вытекающего из инвестиционного контракта (т.е. когда организатор строительства реализует имущественные права другим участникам инвестиционной деятельности), инвестиционный договор, по которому несколько инвесторов договорились инвестировать свои средства в строящийся объект недвижимости, не порождает между инвесторами отношений уступки права требования. В этом случае инвесторы не продают друг другу права, а изначально совместно аккумулируют свои средства на строительство соответствующего объекта.