7.2. Опред-е ст-ти недвижимости методами доходного подхода.

Доходный подход применим только к собственности, производящей конечную продукцию или выполняющей оплачиваемые услуги, когда можно рассчитать чистый доход от их функционирования. Оценка объекта ОС с помощью данного метода осуществляется следующим образом:

определяются период расчета и интервалы для расчета денежных потоков;

рассчитываются прогнозные величины денежных потоков;

определяется ставка дисконта (можно использовать метод кумулятивного построения, где норма дисконта - безрисковая ставка + норма инфляции + премия за риск);

прогнозируемые будущие доходы дисконтируются в текущую стоимость с использованием ставок дохода, отражающих состояние и ожидание рынка.

Доходный подход дает в достаточной степени надежные результаты только в случае возможности четкого прогнозирования денежных потоков, предполагаемых затрат, процентной ставки дохода на длительную перспективу. Доходный подход отражает точку зрения покупателя.

Среди методов оценки доходной недвижимости выделяют три основных:

1. Метод валовой ренты (метод валового рентного мультипликатора);

2. Метод прямой капитализации;

3. Метод дисконтированных денежных потоков;

1.Метод валовой ренты (метод валового рентного мультипликатора-ВРМ)

ВРМ- отнош-е продажной цены к валоваму доходу. Опр-ся данное отнош-е на основе недавних рын-ых сделок.

ВРМ=Цсо/ПВД, где Цсо-цена сопоставимого объекта; ПВД-потенц-ый валовый доход.

Рассчит-ся сред. знач-е ВРМ. Вероятная ст-ть оцениваемого объекта равна произведению рын-го рентного дохода от оценив-го объекта на сред ВРМ. ВРМср.-ценовой коэф-т, хар-щий разницу в целом под влиянием ПВД.

2. Метод прямой капитал-ии. Доходы от владения недв-тью – поступл-я от сдачи в аренду и продажи объекта в будующем. Основан на форм-нии соот-щих видов доходов.

А) ПВД-доход без учета потерь и расх-ов, при 100% загрузке.

Б) Действит-ый (эф-ый) валовый доход за вычетом потерь от простоя и неплатежей.

В) Чичтый эксплуатац-ый доход действит-ый валовый доход за вычетом расх-в по эксплуат-ии.Чаще всего испол-ся при оц.

Г)Поток ден. ср-в до налогообл=я – ЧЭД+амортизация.

Д)Поток ден. ср-в после налогооб-я–ЧЭД+аморт-ия-налоги.

Этапы метода прямой кап-ции:

1. Орпед-е стр-ры вел-ны ден. потока, кот. будет получен от экспл-ции обеъкта в будущем

2. Опред-е периода получения дохода

3. Опред-е коэф-та кап-ции

4. Опред-е ЧЭД

5. Опред-е обоснованной рын. ст-ти. ОРС=ЧЭД/Коэф-т кап-ции

Методы опр-я коэф-та капитал-ии. Метод кумулятивного построения-безрисковая ставка дохода+премия за риск+премия за низкую ликв-ть недв-ти+премия за инвестиц-й менеджмент. Метод связанных инв-ций или технико инв-ной группы. Если объект приобретен за счет как заемных, так и соб-ных ср-в.

Iкап(з) = Выплаты по обслуживанию долга/Кзаемн Iкап(с) = Ден. потоки до н/о/ксоб

I = dIкап(з)+(1-d)Iкап(с)

3.Метод дисконтированных денежных потоков.

Д/расчета рын-й ст-ти имущ-ва необходимо учитывать реверсию вне завис-ти от того, планируется ли в действит-ти продажа объекта в кон. расчетного периода или предполаг-ся дальнейшее владение объектом. В данном случае под реверсией понимают ден. ср-ва, полученные от будующей продажи объекта в кон. периода владения.

Этапы методы дисконтирования:

1. Ден. потоки, прогно-мые на опред. периоды

2. Опред-е периода продол-ти эксплуатации объекта недв-ти

3. Опред-е ставки дисконта. Она опред-ся при помощи след. факторов: уровень ифляции, рент-ти испол-я объектов недв-ти (рент-ть растет – коэф-т снижается), уровень платежеспос-ти нас-я и орган-ции, наличие доп. инфрастр-ры, обеспеч-щей доп. дох-ть объекта недв-ти.

4. После суммирования дисконтиров-ых величин ден. потоков и тек. ст-ти реверсии получаем окончат-ую ст-ть оценив-го объекта.