7.6. Испол-е методов доходного подхода при опред-е ст-ти бизнеса.

Доходный подход отражает точку зрения покупателя.Доходный подход- это общий способ опр-я ст-ти п/п и/или его собст-го кап.,в рамках кот-го испол-ся 1 или более методов, основанных на расчете ожидаемых дох-ов, кот-ые оно способно принести св владельцу, включая выручку от продажи того имущ-ва, кот-ое не понадобится д/получ-я этих дох-ов.Виды ст-тей, опр-ых доход. подходом: ст-ть действующего п/п, инвестиц-ая ст-ть, ст-ть п/п по активам, обоснованная рын-ая ст-ть.

Метод дисконтир-я ден. потоков (дисконтир-е будущей приб.)

Опр-е ст-ти бизнеса методом дисконтир-ых ден. потоков основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем тек. ст-ть будущих дох-ов от этого бизнеса. В конечном счете покупатель покупает не набор активов,а поток будущих дох-в.

Осн. принцип доход. подхода- принцип ожидания.

Со.о.=ВД/R , где ВД-валовый доход; R-ставка дисконтир-я.

Основные этапы метода:

1. Установление продолжительности периода получения дохода.

2. Осуществление прогноза потоков денежных средств по каждому году периода владения.

3. Дисконтирование потоков денежных средств осуществляется посредством приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый, из будущих периодов на основе применения теории стоимости денег во времени и суммирования всех текущих стоимостей.

4. В зависимости от стоящей перед оценщиком задачи, дисконтируются потоки денежных средств, выражающие:

— чистый операционный доход;

— доход инвестора до налогообложения;

— доход инвестора после налогообложения;

— доход банка по выданному кредиту;

— доход арендодателя по арендному договору.

5. Ставка дисконтирования выбирается, как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости и отражающую ожидания рынка недвижимости.

6. Метод дисконтирования предполагает расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

7. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

1. Расчет стоимости предприятия как разницы между суммой доходов за ряд лет и суммой привлеченных заемных средств.

С теоретической точки зрения метод дисконтирования денежных доходов самый лучший, однако он весьма трудоемок. Есть оценки, ко­торые в принципе невозможно осуществлять без использования этого метода, — это разработка и оценка инвестиционных проектов.

Метод прямой капитализации.

Метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода, доход с недвижимости является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста умеренны.

Расчет стоимости предприятия данным методом выполняется в три последовательных этапа.

Этап 1. Расчет ежегодного чистого дохода.

ПВД = Арендные платежи + Сумма доп. доходов и пр. доходов

ЭВД = ПВД – убытки

ЧОД = ЭВД – Эксплуатационные расходы

Этап 2. Расчет ставки капитализации.

Простейшим способом получения ставки капитализации является ее определение с помощью собранных на рынке данных.

Виды ставок капитал-ии: 1) общая ставка капитал-ии

Iо=ЧОД/Со ,где ЧОД-чистый операц-ый доход; Со-ст-ть объекта-аналога.

2)ставка капитал-ии д/собст-ых ср-в Iс=CFд.н./Ксоб, где CFд.н.-ден. поток до налогообл-я; Ксоб-собст-ый кап.

3)ставка капитал-ии д/заемных ср-в Iс=Rгод/Рк, где Rгод-годовой платеж; Рк-величина заемных ср-в.

Чаще всего ставку капитал-ии опр-ют методом куммулятивного построения: 1) безрисковая ставка (ставка по депозитам ЦБ РФ)-это ставка, по кот-ой мы м. вложить деньги в альтернативный проект, не боясь потерять их.2) ставка рефинансир-я ЦБ РФ.

Этап 3. Расчет текущей стоимости имущества предприятия.

Третьим этапом является преобразование величины прогнозируемого чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость имущества на дату оценки. Этот процесс именуется капитализацией и осуществляется путем деления чистого операционного дохода (ЧОД) на ставку капитализации (СК):

Основное преимущество этого метода – простота расчетов. Другое преимущество состоит в том, что метод прямой капитализации в конечном счете непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Но метод имеет один серьезный недостаток. Дело в том, что в формуле расчета текущей стоимости присутствует ежегодный доход. В качестве этого дохода при оценке берется ЧОД. Как известно, этот доход получается из ПВД после вычитания из него всех возможных потерь и операционных расходов, включая резерв на замещение. Эта информация очень часто относится к разряду коммерческих тайн, и доступ к ней ограничен. В силу этого задача сбора информации о рыночных сделках и, следовательно, расчет коэффициента капитализации является довольно сложной проблемой.